李宇嘉:一个刚需买房的基本修养

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  来源:金融界网站

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  一旦房价降速,问题开始暴露

  今天,和大家聊一件事情,就是当下房地产发展的阶段,以及一个刚需客的“基本修养”。经过三轮暴涨,楼市进入存量时代,对此大家应该没有异议。所谓存量时代,就是从更关注价格,转到价值与价格并重。问题是,一旦速度放慢了,野蛮生长时代的问题就开始暴露。

  比如,去年以来,有关产品质量、物业管理、精装修等维权事件不断;再比如,达不到棚改(比如楼龄要超过30年)的“老旧小区”,过去外立面“穿衣戴帽”后,可以顺利卖出去了,现在不行了。水电路气网、停车位和电梯、物业管理,统统要配上,否则就没人要了。住建部讲了,业主主体、社区主导,如果业主意见不统一,社区没有物业维修基金,不可能改造了。

  再比如,过去开发商搞项目,基本没有客户研究,因为终端需求太强大,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”,新盘大同小异。供给端的任何变化,都是需求和调控倒逼的,小户型是高房价和“90/70”政策倒逼的;可居性较差的类住宅泛滥,是因为需求满足不了。

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  存量阶段,城市精细运作

  现在不一样了,开发商很重视研究消费者的习惯,搞很多“产品系”,针对不同需求人群。比如,研究90后是不是不想买房,是不是喜欢开放式厨房等。2020年前,40个城市强制搞“垃圾分类”。垃圾分类做的好的城市,小区面貌自然不一般,价格和价值前景看好。

  还有,过去为啥愿意租房的人少,很大一个原因就是,租赁秩序太乱,在沪深这类城市,租赁房源供应中,居然臭名昭著的“二房东”占比过半。现在,各种长租公寓把存量房盘整出来,环境好多了,据说90后很多人愿意租房。所以,城市进入到精细化运作阶段了。

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  政策倒逼买房者理性

  政策导向也在加速这一转变。从今年开始,调控强调地产稳定,所谓“稳房价、稳地价、稳预期”。“稳”,不代表不能涨,而是即便涨了,也算不过账来。未来,8%的上涨应该是没有问题的。但是,如果抛去贷款成本、税费、机会成本,你觉得实际收益率,会有300万放到银行的理财收益高吗?

  今年以来,热点城市“小阳春”,深圳、厦门、苏州二手房月度交易量超过了过去的平均值,大家都很嗨,觉得板块轮动再次从一线及热点城市开始。但是,你知道交易周期有多长吗?3-4个月,说明什么,一是使用价值驱使下,买家更理性了;二是市场横盘走,买房不能像过去那样,真的像买菜。现在,要挑肥拣瘦。

  资产属性褪色后,房子的变现周期拉长,而且变现的不确定性增加。挂牌价看上去挺高的,但实际变现时,业主大概率得降价(目前议价空间还有4%左右),否则又陷入2-3个月的空置期。所以,一旦房价横盘走,成本(贷款成本、机会成本)、安全、现金流等问题全部显现。

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  很多物业跟你竞争

  未来,跟你竞争的物业很多。先看放租,政府大量建设租赁房,商务公寓等类住宅泛滥,形形色色的长租公寓,商品房大户型的“合租”或“打隔断”,还有告别大拆大建后转向综合整治的城中村等;再看放卖,2015-2018年,房屋销售连创3年新高,但竣工负增长,2019年起,供应将源源不断。

  这里面,2016-2018年火爆时期上车的投资客一大把,都是等着放卖的。因为,资产收益没那么可观了,拿在手里的情绪自然就低了,而贷款还等着还呢!商务公寓、公寓式办公、酒店式公寓等等,类住宅也是一大把。深圳10个新盘里,4个是类住宅;轨道四通八达,甚至将外围城市也连起来了,商品房供应的边界扩大了,环一线、环二线有很多可选。

  以前买房,接盘人可能是下一个投资客,他可能没那么关注物业、楼层、采光、户型设计等。未来,一个大学生刚毕业进入市场,有很多选择,与同学合租、租长租公寓、租人才房、买小公寓,买商品房等等。买房的选择也很多,因为90后的父母比70后、80后的父母有实力多了。

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  刚需买房,要考虑未来出售

  所以,现在刚需决定要买房的话,一定要考虑未来几年的打算。未来,你一定是要换房的,那么这套房要出租的话,能不能租出去?出售的话,能卖给谁?卖出去能否保值增值?未来,放租的房有一大把,租客选择的范围也很大。交通、物业、户型、车位都可能成为决定因素。

  比如,车位不够,物业维护不好等,都可能导致租金很低,或者租不出去。出售也是一样的。因为,过去急忙上车的人很多,等到楼市稳定了,大家收入积累了,很多人开始想着换房了。因此,即便广深未来人口还会继续增加,但换房是主力需求,你出售别人也在出售。

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  刚需买房的基本修养

  因此,现在买房,就要考虑这个房子未来要卖给谁?这里建议,一是刚需首挑地铁或地铁规划的房子。因为,城镇化下半场,人口向大城市涌入,交通会越来越拥挤,未来乘地铁上班,最省时间。你看,去年8月重启的地铁项目,都集中在超大城市、新一线或国家中心城市。

  二是有品牌物业管理。有品牌物业管理,至少外立面、景观、绿化是可以保持的,至少物业维修基金是有保障的,社区设施可以升级。如果,很多小区频繁换物管,这类盘不要碰了。怎么判断品牌物业?TOP20开发商的物业,香港上市的物业公司,还有就是业务费有增长的。

  作为人力成本密集、耗时耗力的服务业,物业费隔几年就要涨的。多年不涨,有两个问题,或者业主坚决不让涨,不然就威胁要换物业公司,或者物业管理很差、每况愈下。第三个建议是户型要精致紧凑、节约面积。“一房一厅”40平米左右、小两房60平米左右,既适合刚毕业90后的2年左右的周转式需求,也适合3-5年的过渡小两口需求。高房价下,没有比节约支出重要的了。当然,能一步到位的,买个三房的,那自然最好了。

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