在北京，好户型只能换来一句“哇塞”

一个优秀的80㎡两居，应该有多大的面宽？

本周新曝光户型图的一个限竞房项目，给出的答案是---4.6米。

新城·国誉府80㎡两室两厅一卫

这个东西向的 80㎡两居 ，全明，主卧送飘窗，客厅带大大大阳台，面宽足有4.6米，加上主卧 南向面宽达到7.7米 ，尺度之大，让人啧啧，厨房还是利用率最高的U型厨房。

虽然 不排除这些加分项，是为了平衡“东西向”不可逆的硬伤 ，但也至少证明了，户型是有可能做到更好的。

新城·国誉府90㎡三室两厅一卫

还是同个项目。其主力户型 90㎡三居 也能空降三甲排名。南北通透、全明、南向三面采光9.1米，有正经玄关，主卧送飘窗，客厅与次卧有通用阳台，而且 85%得房率 下，最小的书房也有8.68㎡。

在换来无数声 “哇塞” 之后，严肃君的N个500人置业群中一片寂静，因为---

它在顺义马坡镇，案名新城·国誉府， 六环外 ，限均价43467元/平。

半晌，有人打破沉默： 如果把这个户型搬到五环里就好了。

看，地段论依旧是最有市场的基础认知。神户型出现神效应，也离不开地段的加持。

更何况，所谓的“神户型”正在褪去光环……

注：哇塞原是闽南方言，表示惊讶的感叹语，相当于天哪，了不得。上世纪70年代流行于台湾。最早传入大陆应该是在80年代初，首先流行于开放的沿海地区。

“神户型”逐渐进入免疫期

2018年的时候，“神户型”的口号还是很好用的，彼时的户型设计也确实对得起这个称号。

2018年6月9日，第一个开盘的限竞房瀛海府户型称“神”，南向全面宽9.7米，加上赠送面积（阳台+飘窗+设备平台），88㎡三居整体得房率“超过”100%。

瀛海府88㎡三居户型

半年之后开盘的魏善庄限竞房中海云熙，也把自家的89㎡三室两厅两卫户型为“神户型”。

中海云熙89㎡三居户型

该户型南向全面宽9.5米，销售称，赠送面积共4.5㎡（飘窗+设备平台），得房率83%。单从面积赠送和得房率来看，中海云熙就稍逊一筹。

这么说来，得房率缩水后的“神”户型，最多也只能叫“网红”。而中海云熙的销售表现也不如瀛海府那么抢眼。

多数人看瀛海府，喜欢把它的日光归结为神户型的功劳。事实上，限竞房的第一个日光神话可不仅是因为户型。瀛海府在南五环外，离地铁8号线瀛海站直线距离300米，而8号线最北站到达昌平的朱辛庄站，全程开通后会途径海淀、朝阳、东西城、丰台。

以至于，“神户型”成为被后续限竞房反复学习的技能，可惜，只学得到户型的皮，学不到地段的里。

随着时间推移，好户型的设计逐渐趋于一致，无外乎户型方正、高得房率、高赠送、采光通风好。

“网红”、“神户型”屡屡见诸项目宣发，购房者审美逐渐疲劳 。“神户型”也不再是大新闻，甚至像中海这种把户型优秀当做一种习惯的品牌房企，恐怕要有一天推出颠覆人设的差户型才能上头条。

地段才是不可再生的稀缺资源

与不断优化精进的户型相比，能买到的好地段房源日渐稀少。

截至目前，北京已经拍出了101宗限竞房地块，位于四环以内的只有6个。

• 永定府被传因为南中轴和生态保护等规划问题，项目可能会被取消；

• 天恒·学院里被传已经开始内部排卡，外部人员无从下手；

• 佑安府90㎡户型已售罄，300-500㎡叠拼别墅顺销；

• 洺悦苑已售罄，近期正在封顶办贷款中；

• 西城天铸一期还剩168㎡、173㎡的尾盘，不足10套。 二期意向登记阶段 ，推2、3、4、5号楼，共计房源239套，户型有84㎡两居和89㎡三居；

• 金融街·融府高层产品已售罄，320㎡上叠22套、415㎡下叠22套，在售中。

项目少，供地更少，四环的稀缺性早早晚晚会向外扩散到五环。

一个项目收割全城刚需的时代，一去不复返了。

开发商从拿下块地开始，综合溢价率等多方因素，几乎已经注定了要做怎样的产品，和将要面对的销售局面。

户型再好，在北京也只是锦上添花，因为，这里的房子所承载的意义绝不只是居住。 绝佳地段所匹配的资源以及对发展潜力的认同，是其他因素无可比拟的。

而失去地段优势（或无地铁加持）的楼盘，只有把产品做到极致，才有可能挽回一局。当然，舍得把价格降到“有诚意”的地步，也不失为一条出路。

互动时刻：

这周二，有群友在问答小程序上提问：

上班定位复兴门，除了西城天铸以外，还有别的楼盘推荐吗？

严肃君的第一反应是阻止他，转头翻了翻记录，四环能买到的刚需新盘也只有它了。比它好的产品或户型大有房在，但这个地段却是万里挑一。

最后给他的答案是：该项目地段优势非常突出，预算足够的话，请选择89㎡三居

你看，严肃君的下意识也是看户型，但在最后关头，在地段的绝对优势面前，依旧把产品顾虑放在了后面。

在北京买房，你最看重的因素是哪一点？地点、交通、户型、商业、学校等各种考虑因素，你会优先考虑哪三个？欢迎在评论区留言讨论~

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