新高!33宗地,揽金510亿,从上半年土拍看懂广州楼市

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  昨天下午16:42,广州公共资源交易中心网上交易系统敲下了2019年上半年土拍最后一锤,宣告了上半年广州土地交易的结束。

  小编梳理发现,上半年广州共计有36宗住宅及商办、商住用地供应,成交33宗,总成交面积为128.33万平方米,揽金更是高达510亿元

  510亿是什么概念?不仅比去年上半年增长31%,甚至远超土拍最疯狂的2017年上半年!

  这会对楼市有什么影响呢?究竟是平和还是狂欢?

  上半年广州共成交33宗地

  揽金510亿元,为五年之最

  根据中指院的数据统计,广州上半年挂牌的36宗地块中,成交了33宗,包括14宗住宅用地,6宗综合用地以及13宗商办用地。

  

  其中,出现了优质土地稀缺、热点区域抢手的情况,16块土地拍出了高溢价。

  而所有商办用地(共13块),以及2个住宅用地(增城、花都)、2个商住综合用地则底价成交

  

  不过,尽管底价成交的地块数量过半,但是对比近五年来上半年的拍地情况,在建设用地面积没有优势的情况下,成交金额却达到了巅峰!甚至比疯狂出高价地的2017年还要多29亿

  

  数据来源:中指院

  白云区揽金超百亿成最大赢家

  天河宅地、南沙灵山岛尖最抢手

  从行政区域来看,除了越秀,广州10个区都在上半年推出了土地,最多的是白云,6宗地,总揽金近120亿

  

  其中,天河、白云、南沙、番禺四区都有地块进入竞自持阶段

  南沙灵山岛尖两宗商住地块最为抢手,未开拍即封顶,多达35家房企参与争夺,是上半年“抢地战”中房企数量最多的。最终经过43轮争抢后,分别被佳兆业和金茂以最高限价+自持25%拿下。

  自持率最高的,则是天河金融城商住地块,被合景泰富以楼面价37465元/平方米,自持55%,溢价率45%拿下。

  另外,白云空港、番禺亚运大道及沙头街共有四地块达到最高限价,自持比例在5%-25%之间。

  

  图片来源:广州中原研究院

  而这些高溢价地块,除了都是宅地外,还有明显的特征

  一是土地稀缺的中心区地块。比如天河金融城商住地、广钢、黄石路宅地。

  二是发展潜力大、规划好的地块。比如灵山岛尖、白云空港地块。

  三是临近成熟板块、起拍价低的地块。比如亚运城被、人和空港地块。

  

  除了高溢价地块,备受关注的番禺区东环街易兴DHJ15-01地块,成为了今年首宗流拍地块。

  不过,作为广州起拍楼面价最高(33838元/㎡)的地块,地理位置却非常一般,距离垃圾填埋场仅1.6公里。在开拍前,行内普遍就都认为价格过高,所以出现流拍的结果并不意外。

  28家房企各自"添粮"

  拿地积极性高

  今年以来,各品牌房企拿地活跃,总共有越秀、时代、龙湖、保利、金茂、佳兆业、合景泰富等28家企业成功“添粮”。

  其中,合景拿地3宗,积极布局花都、天河、增城。

  与此同时,龙湖、中海、越秀各拿地两宗,绿地则与永龙联合拿下知识成巨无霸商办地块,成为今年上半年广州的“五大地主”

  

  那么,对于上半年广州这样土拍的成绩,是否预示了地市的回暖,以及房企对后市的乐观呢?房价会走高吗?

  

  黄 韬

  房产频道特约评论员

  今年上半年的土地市场是属于正常的,特别是商办用地的底价成交,因为商办市场的销售并不火爆,而这些地块也通常用来作为商场或者公寓、机构办公等,一般是政府定向出让,有条件限制,基本没有竞争的。

  另外,今年上半年成交金额总额高过2017年,一个原因是今年出让的地块比较靓,比如市中心或者规划前景好的地块,另外就是这两年的价格上升,所以总的来看是很合理的。

  从拍地来看,有高溢价也有底价成交,主要还是由于地块的素质决定,并不能说楼市完全恢复回暖,只能说整体保持稳定的趋势。

  

  崔登科

  广州世联行资深市场研究员

  最近的拿地确实挺多,土地市场回暖也比较明显,但最大的问题是有一些地价格偏高,溢价率去到30%-40%,这种要小心一点,因为我们对未来市场的预期是短期(三年内)是看涨,长期(三到五年)看跌的。

  以后销售成可能会下降,而且销售周期拉长。

  至于为什么短期看涨,长期看跌,因为现在到年底,美联储可能还会放一波水,就是降息,货币政策也会适当放宽,有一些钱还是会流到房地产。

  但是长期的话,我们的GDP下行得比较厉害,另外,从出口、工业等指标来看,都不是特别好,而且最关键的是短期是很难扭转这个局势的。也就是说,我们的购买力和创造财富的能力,匹配不了房价的增长速度,所以说房价增长速度一定要下来。

  再加上近期的调控,把投资客撇到市场外,靠刚需拉动市场就比较难了,所以说为未来很长一段时间增速会越来越低,可能会出现负增长,房价都会出现跌得的比较厉害的一个情况。

  部分数据来源:中指院、中原地产研究院

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