李宇嘉：土地出让理顺了，新房限价和楼市调控都顺了！

中新经纬客户端6月28日电 题：《李宇嘉：土地出让理顺了，新房限价和楼市调控都顺了！》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

火而不烫的“土地盛宴”

深圳土拍，被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过，这5块“毛毛雨”式的宅地，依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前，这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴，甚至会因为各路资金疯抢而“地王辈出”。

但是，现在不用担心“地王”。因为，这次竞拍有最高限价，且最高限价仅在起拍价上浮50%左右。这次出让的宝安尖岗山、龙华民治地块周边，分别在2015和2016年深圳楼市最火爆时诞生过地王，当时楼面价分别高达7.99万/平米和5.68万/平米。但这次，宝安地块楼面价4.87万每平米，龙华地块楼面价4.44万每平米，比初始楼面积仅上涨45%，都在现任地王的价格之下。

当然，因为竞配建的人才房面积，从9.3万平米追加到15.8万平米，超出初始配建面积69.65%，占到总建面的23%。以可售面积摊地价的话，龙华地块楼板价为6.7万元/平米，比金茂现售地块(5.68万元/平米)高出近1万元；宝安尖岗山地块(6.7万元)比泰禾地块高出5000元。

开发商在盘算着梦想

除无偿移交人才住房外，项目还有很多约束，比如：“90/70”(普通住房占70%)，居民购买后3年内不得转让，不得捆绑精装修。未来，如果要限价的话，岂不是赔钱？如果再赶上限价，这些新地块岂不是又套在里面了吗？

大家都很疑惑，为什么房企不担忧？其实，道理很简单。未来，京沪深的供地，大面积向共有产权、租赁、人才住房转移。商品房用地是“稀缺品”，在京沪深有土地储备、有项目开发，才真正称得上“龙头房企”，特别是在深圳。

进一步讲，在京沪深这些一线城市的“金字招牌”区域拿地之后，精雕细琢打造产品也好、做融资也好，都是最好的载体选择。楼市存量时代来临，京沪深的项目拿在手里，也是大浪淘沙后最好的资产配置之一。

政府拿走该拿的，其他的贡献给人才吧

其实，5宗地的底价定得还是比较低的，即便溢价了45%，也不到周边二手住房价格的一半。就是说，政府拿走该拿的，其与“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差，全部反哺给人才住房。这就是“地产回归实体经济”，地产给实体经济输血，并且明白无误地告诉市场：我的土地出让金用在哪里了？

按照这样的逻辑，买房就是在为实体经济做贡献。更具体地说，是在为深圳的科技创新做贡献。人才能以市场价格的50%买到住房，怪不得拍卖师说，“感谢大家给深圳人才做贡献”。

限价，现在可以名正言顺地放开了

2017-2018年新房限价，尽管出发点是好的，控制价格给“刚需”让利，但最终的结果呢？市场热情因为排队抢房而被点燃，“刚需”是彻彻底底的牺牲品。所以，2018年底，大城市果断退出了限价。如果人才住房、保障性住房配建到位了，特别是能够达到“二次房改”所要求的新房供应60%为人才住房、保障性住房，只要控制好杠杆，一定程度放开新房限价，没什么大问题。相反，出让地块时，如果预期开发商定价越高，配建的人才住房就越多，岂不挺好的？

人才和保障房，还是配建好

相比政府供应，人才住房和保障性住房靠市场供应，效率是最高的。根据深圳“二次房改”的方案，2018-2035年，深圳每年要建设10万套住房，人才住房和保障性住房要占60%。尽管深圳给出15种建设渠道，但除了新增地块、归拢存量房(城中村)外，存量盘活难上加难。

此次拍出的5宗地，除了宝安尖岗山地块、龙华红山地块外，光明地块的楼面价也超过了4万，唯独东部的坪山地块，卖不上价格。这是否说明，大湾区规划落地、广深科技走廊的加持下，深圳的未来，依旧在西部呢？(中新经纬APP)

李宇嘉

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