你对真实的凶宅交易，根本一无所知

穷都不怕，还怕鬼？这说的就是神秘的凶宅市场。

前有香港8.8万人抢公屋凶宅，后有南京别墅凶宅138轮竞拍卖到800万，上个月，广州越秀区某凶宅带学位7折甩卖，上午放盘下午秒成交！

到底什么人在买凶宅？买凶宅真的能赚钱吗？凶宅交易都有哪些雷区？不小心买到凶宅怎么办？只要你想买二手房，这篇文章都要好好看！

到底什么人在买凶宅？

首先，死过人的房子都算凶宅吗？

当然不是。虽然法律上对凶宅没有准确的定义，但通常认为，高龄安逝、因病去世都不算，只有发生过非自然死亡（凶杀、自杀等）才算凶宅。

明知是凶宅，真的还有人愿意买？

便宜才是硬道理。凶宅转手，基本会以市价5-7折放盘，如果是法院拍卖，更可能低至3折起拍，换做谁都会心动，但不是谁都敢真的买。

根据机构调查，凶宅买家，除了贪便宜的硬核刚需，就是某些不信邪的专业人士。其中以医生护士和警察为主，特别是办案的法医刑警。

比如国内准备翻拍的日剧《卖房子的女人》，女主角就是房产中介，最后成功把人人闻之色变的凶宅，卖给了在附近医院上班的护士。

而在香港，由于凶宅管理高度透明，还诞生了专门的凶宅炒家，号称只要避开关注度太高的谋杀案，基本都有钱赚，出租回报率10%。

而且凶宅炒家还会提供一条龙服务，专门安排超度。而判断1套凶宅值不值得抄底的标准是，死亡人数不能超过2人，否则超度难度大。

投资凶宅真的能赚钱吗？

凶宅炒家通常会先把房子切割成不同房间出租，一方面，分租可以低价吸引租客，同时保证总的租金回报率不低，另一方面，可以短段时间内把凶宅“洗白”，降低转手难度。

具体流程就是：

低价购入→切割出租→舆论淡忘→高价套现

目前国内租房，通常不会告知是凶宅，而在日本，法律规定即便是出租，也要告知租客是凶宅。但只规定必须告知第一任租客，于是催生出新型高薪工作——凶宅试睡员！

只要在指定凶宅住够1个月， 为买家证明在凶宅生活没有发生任何异常，就能拿到百万日元的月薪 ，折合成人民币高达6万多！如果1年能试睡3个月，谁还想去上996的班？

清楚套路之后，再来看看凶宅炒家到底能赚多少？

香港“凶宅大王”伍冠流曾经说过，他的投资底线是，跳楼或烧炭自杀的凶宅，市场价7折属于合理，而凶杀或劫杀等非自然死亡的凶宅，因为太凶，价格要打到4-5折才值得买。

而买入的凶宅，通过分租给大学生，年回报率可以去到10%，如果转手，1套可以赚50-200万不等，而且放得越久，越接近市场价，不需要短期内着急转手，适合长线投资。

当然这是香港的情况，目前内地的凶宅市场还没这么暴利。比如开头提到的南京别墅凶宅，起拍价是3折425万，最后太多人抢，800万成交，而且知名度太高，以后套现难。

凶宅交易都有哪些雷区？

据某大型房产中介数据库系统显示，北京、上海和广州等一线城市，目前市面上至少有数千套凶宅。也就是说，不管你接不接受凶宅，只要准备入手二手房，都有可能踩坑。

为了说清楚问题，买买君找了真实的案例，帮大家划划重点。

广州市民霍女士，购买了荔湾区陈岗路某楼梯楼单位，房屋按市价交易，并一次性付款，但收楼后她才从邻居处得知，该房屋曾经有女租客自杀，一纸诉讼把原业主告上法庭。

一审判决，法院支持霍女士以公序良俗为理由要求退房退款的诉求，原业主需支付相当于房款10%的违约金，但二审判决指出，习俗不能上升为法律义务，撤销了违约金判罚。

按照我国《合同法》的诚实信用原则，出卖人在出售房屋时应如实告知买受人房屋的基本情况。

问题争议在于，在房屋交易中，凶宅到底是不是属于必须披露的内容？不披露是否足以构成欺诈？只有法院认定是欺诈，才能撤销合同并赔偿违约金。

但因为这个问题目前还没有准确答案，所以就算卖家确实没有告知是“凶宅”，律师一般也建议私下调解，各让一步，比如只退房退款，但不赔违约金。

而在这个案例中，买买君还发现几个雷区：

01

凶宅未必低价，也可能按市价出售

上述案例就是按市场价放盘，所以买家根本没起过疑心，但事实证明，按价格来判断是否凶宅不靠谱，不排除有卖家故意市价出售，掩人耳目。

02

可能委托别人卖房，声称“不知情”

上述的凶宅由业主母亲代为打理，事后业主称自己对命案不知情，这种情况还要调取命案的警察笔录查证，为避免麻烦，对委托卖房要留个心眼。

03

就算合同可撤销，各种税费不能免

一旦交易完成，就算最后法院判定合同撤销，卖家退回房款，但交过的契税、个税和中介费，都要不回来，在上述案例中是买卖双方各承担50%。

幸好上述案例是一次性付款，如果是贷款买房，还会产生提前还贷的成本。关于提前还贷，买买君专门写过分析的文章，没看过的朋友们戳这里：

总想着提前还贷，你是不是傻？

那么，对于普通买家，有什么避雷方法呢？

01

向周边邻居打听

上述案例就是邻居爆料才真相大白，如果在买房前先打听，可能就能及时刹车。不过邻居也可能担心影响自己的房价故意隐瞒，所以尽量多走访附近街坊。

02

写清楚合同细则

如果真的担心是凶宅，必须单独就凶宅的定义、违约责任等，列明清楚写进合同，后续如果发生纠纷，就不用担心触及法律盲区，可以直接按合同执行。

03

查小区过往新闻

通常非自然死亡都会有媒体报道，网上搜索可以事先大致排查小区情况，虽然不可能精确到具体房号，但如果整个小区都没出过新闻，基本可以放心。

04

小心长期空置房

房子长期空置通常存在不为人知的问题。所以买房前最好了解清楚房东是否自住、不自住的原因，如果出租，打听是否频繁更换租客、租客退租的原因。

万一真的买完才发现是凶宅，必须记住，对于合同撤销，法律规定是自当事人知道撤销事由之日起1年内行使。也就是说，超过1年，想告也没得告了。

而对于卖家来说，为了避免以后买家反悔，以“没有提前告知是凶宅”为由申请合同撤销，已经明确是凶宅了，最好也直接清楚说明，白字黑字写进合同。

广州都有哪些凶宅黑点？

荔湾广场

盘点广州最出名的“凶宅”小区，荔湾广场必须拥有姓名。

▲荔湾广场实景

因为坊间流传各种诡异传闻，加上频繁发生跳楼等非自然死亡事件，荔湾广场被称为“荔湾尸场”。

▲网友整理的荔湾广场历年事故统计

根据链家的数据，目前荔湾二手房的均价是3.3万/平，而荔湾广场作为电梯房，竟然均价只要2.4万/平，是周边电梯房的半价，比楼梯楼还卖得便宜。

▲荔湾广场房价只相当于市场价5折

在1997年，荔湾广场还曾经是广州卖得最贵的房子，深受香港买家追捧，作为传统老城区，在天河房价还只要2千/平的时候，荔湾广场均价已经破万。

虽然已经成为广州的“凶宅”黑点，但荔湾广场其实不是没人买。

根据链家的记录，近90天该小区成交了11套，平均1套房的成交周期只要40天左右，在今年二手市场低迷的情况下，已经跑赢了市区大部分老旧小区。

而除了荔湾广场，广州还有其他只有附近街坊才知道的“凶宅”小区。

翠馨华庭

比如海珠广州大道南的翠馨华庭，电梯住宅，而且还是复式，目前均价4.3万/平，比周边电梯平层还要便宜5千/平左右，原因就是曾经发生过碎尸案。

▲翠馨华庭小区实景

▲翠馨华庭是广州大道南冷门盘

天成大厦

龙口西路的天成大厦，位于天河最好地段，20年前发生过女主持人凶杀案，房子2年前出售，均价仅2.5万/平，不过现在整个小区均价已经涨到近5万。

▲天成大厦小区实景

▲2017年中介曾大推过这套凶宅

▲目前天成大厦与周边房价基本持平

可以看出，除非是荔湾广场这种完全“黑化”的小区，不然普通的凶宅，随着事件淡化，房价会不断缩短与市价的差距，尤其是地段好的小区，影响不大。

电影《维多利亚壹号》里，女主角努力存钱买房，碰上楼市暴涨，预算追不上房价，于是她开始在大厦里疯狂杀人，目的就是把房子变成凶宅，抄底买入。终于她连杀了11人，香港却遇上97金融危机，房价腰斩……

当下凶宅交投热度的抬升，某种程度也透露着小市民在高房价之下的无奈。