新房卖不动,二手房成交惨淡!苏州这个板块凉了

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  园区、狮山是苏州住宅的头牌,吴江虽然相对偏远一些,但也是刚需自留地,新苏州人最后的选择。

  而脱离刚需,住宅价格渐渐走上改善之路的相城却一直不被重视,即使是板块的亲儿子高铁新城,也热度一般。教育、商业等配套短板,新房无倒挂现象,去化一般。高铁新城还有看头吗?

  板块观察:

  1、新盘首推去化仅5成,成苏州5月开盘垫底楼盘,高铁新城配套配不上价格!

  2、链家成交数据显示,高铁新城二手房成交惨淡,2019年前5月共成交24套,成交量只有尹山湖的5%。

  3、房价不低,租金低。业主直言,租金回报率低于苏州水平。

  4、京东智慧谷、吾悦广场、吾悦广场、有轨电车,高铁新城一大批利好来了。

  你看好高铁新城的发展吗?留言告诉我们。

  

  01

  高铁新城新房去化惨淡

  有人认为是配套配不上价格!

  高铁新城近期首开的东原阅境,开盘当天仅去化5成,与相城另一首开盘海玥名都一起成为苏州近期开盘去化垫底的楼盘之一。

  5月30日晚,东原阅境项目首开推出206套精装房源。开盘当天认购的客户有20000元的车位抵用券。

  

  直击苏州楼市编辑王国庆摄

  据直击苏州楼市现场编辑报道,项目首开现场基本坐满,现场大概来了500人,称得上座无虚席,但最终去化却让人大跌眼镜,只有5成。

  和现场多名买房人交流可以发现,多数是来自周边的自住改善人群,从园区等板块外溢来的购房人群基本没有。

  此次加推户型87-122㎡,首付约69万起,销许均价小高层2.28-2.48万元/㎡,洋房均价2.38-2.55万/㎡,总价约228万起。

  

  通过我们之前做的苏州2019年5月主要楼盘去化表来看,东原阅境销售情况仅比吴江刚需盘万和悦花园好一些。

  为何高铁新城的房子只被本地改善接受?

  相城活力岛板块,定位高端,前景一度很被看好。但几年过去,多项利好没有实现,教育等短板也屡屡被提及,刚刚首开的海玥名都去化只有2成。

  相城这样的历史,难免让大家对现在的高铁新城信心不足。

  就连近期将要首开的新盘,也免不得被评头论足一番。

  

  高铁新城纯新盘美的云筑早在4月就放出开盘的风声,但开盘时间一拖再拖,项目最新消息是最晚在6月中旬左右开盘,然而已经临近月中,开盘时间一直还未确定。

  项目置业顾问表示,楼盘首开在2.8万/㎡左右。

  有人觉得该盘科技精装、户型好,产品值得买;有人觉得旁边就是火葬场,不吉利。现在东原阅境首开不佳,不知道美的云筑后期是否还要延迟首开。

  

  首次推出2、5、6#三栋,共计273套,户型为96-140㎡,精装修标准,家电设施这部分统一采用自家品牌,期房交付,要两年时间。

  02

  高铁新城二手房成交惨淡

  成交量只有热门板块的5%!

  克而瑞最新统计数据显示,高铁新城板块住宅成交均价27685元/㎡,位列相城板块成交价格之首。

  但从链家成交数据看,高铁新城2019年前5个月的二手房成交只有24套,对比热门板块尹山湖461套的成交,这样的数据显得有些难堪。

  

  在链家上,高铁新城板块今年成交单价最高的一套房源是建发中泱天成,83.4㎡(三室两厅)单价29737元/㎡,作为区域改善代表,建发中泱天成挂牌价达到32356元/㎡。

  安居客数据显示,板块1月房价为18857元/㎡,6月最新均价19325元/㎡,今年涨幅近2.5%。

  

  03

  高铁新城土著直言

  房价不低,租金回报率低!

  我在和一位高铁新城土著的聊天中得知,他家当初拆迁补偿了30多万,自己倒贴加一部分购买了两套房,加上后期给儿子买的婚房,自己手里总共有4套房。

  在急于想要在苏州人落脚的人眼里,拥有四套房产已经可以相当轻松的在这个城市生活了,但大叔告诉我,有4套房还是穷,自己还在跑滴滴挣钱。

  

  高铁新城板块实景

  4套房产还穷?这样的说法超出了我的认知。

  大叔认为房子不能随便买,除了租金,并不能带给自己其他收益。目前准备给孩子买个车,预计50万左右,还得慢慢工作赚。

  据了解,大叔原本自住房屋就在苏州高铁北站旁,后来觉得太吵,就把这套房源租了出去,一套70多平的房子,年租金仅3万。

  高铁新城住宅均价已经达到2.7万/㎡,这样的租金水平明显太低,他对此有点疑惑。

  

  我计算了一下,大叔这套房源的租金回报率大概为1.5%,低于苏州1.65%的平均水平。

  在之前公布过的租金回报率百城排名中,苏州仅排在85位。最新租金均价为34.7元/平米/月,租金同比去年上涨了14.4%。

  最后,大叔表示,自己能理解租金水平比较低的现状,虽然高铁新城是相城现在发展的重点,但人流还是没有聚集,有房子没人,租金肯定不高。

  04

  高铁新城

  还有这些重大利好在路上

  从2012年开始确定“生态可持续示范区”,高铁新城到现在已经取得哪些成绩,我们先来看看。

  1、板块已集聚新松机器人、紫光云引擎、中兴网信、同济金融科技、布瑞克、美生元等大数据相关企业100多家,同时设立和引进了23个产业基金,基金总规模达200亿元。(产业)

  2、民办优质教育学校苏州大学实验学校和南京师范大学苏州实验学校,已经落户招生。(教育)

  

  圆融广场

  3、圆融广场开业、高铁新城商务酒店、苏州合景国际金融广场、CCTV6电影基地投入使用。(商业)

  未来,高铁新城还有这些!

  产业:

  京东智慧谷确定落户,不仅打造产业生态圈,也会构建“以云计算为支撑,以大数据为驱动”的智能城市生态。

  商业:

  12万平的吾悦广场与南京1912团队运营团队规划的文化主题特色街区,都要入驻。这里还会有10万平的城市公园;

  未来还将有一个近300米的地标超高层,成为苏州北的新地标。

  

  教育:

  规划的高铁新城第三幼儿园、高铁新城大湾小学、大湾幼儿园

  交通:

  规划1条有轨电车环线;

  穿越相城、园区、吴中的轨交7号线,不仅是未来高铁北站客流疏散线路,也会加强高铁新城和园区能板块的联系;

  今年发布的招标公告显示,未来的苏州高铁北站,综合枢纽范围将达到550000平方米。

  

  虽然也是苏州热门板块,但比起其他新城,高铁新城关注度总是低了点,期望他越来越好吧。

  文章来源:直击苏州楼市

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