华住和OYO：中档酒店 还有多少物业机会？

5月30日下午，酒店人的目光都聚焦在成都，一场剑拔弩张的战役即将打响。

　　华住集团创始人季琦先打响第一枪：“我们不需要ofo这样的‘一地鸡毛’，”他身后的大屏幕上出现了一张ofo共享单车“坟场”的照片，“不管谁投资的，不管用了多少钱，如果做不到‘价值创造’，则没有前途，未来不属于他们。”

　　半小时后，OYO酒店中国区合伙人兼CFO李维在1公里之外的香格里拉大酒店也放了一炮：“OYO最大的优势就是年轻，我们创始人才25岁，中国区员工的平均年龄也才26岁。对方呢？呵呵。”——他身后的大屏幕出现了两个数字：“52:25”——季琦今年52岁，OYO酒店的印度创始人李泰熙（中文名）今年25岁。

　　——高手之间的对决，从来都是弹指间的那一抹性感。

Chapter 1

李季之争——悬在头顶上的达摩克利斯之剑

　　公元前四世纪，西西里东部的叙拉古王迪奥尼修斯建立了雅典式的民主政权，但遭到了贵族的不满和反对，这使他感到虽然权力很大，但地位却不可靠。

　　有一次，他向宠臣达摩克利斯谈了这个问题，并且用形象的办法向他表明自己的看法。他为了满足一下宠臣达摩克利斯的贪欲，把宫殿交托给他，并赋予他有完全的权力来实现自己的任何欲望。这个追求虚荣、热衷势利的达摩克利斯在大庆宴会时，抬头看到在自己的坐位上方天花板下，沉甸甸地倒悬着一把锋利的长剑，剑柄只有一根马鬃系着，眼看就要掉在头上，吓得他离席而逃。这时迪奥尼修斯王便走出来说道：“（达摩克利斯头上）这把利剑就是每分钟都在威胁王上的危险象征，至于王上的幸福和安乐，只不过是外表的现象而已。”

　　如果读懂这个故事，就能明白成都口水战的背后，是这两家连锁酒店巨头的激烈战事。

　　有趣的是，创始人一个姓季，一个姓李（尽管不是正宗的李，但是暗喻象征似乎冥冥注定），差异只在头顶上的那一撇，像极了那把悬着的达摩克利斯之剑。

　　当天，季琦携华住集团和IDG资本战略投资的H连锁酒店正式对外亮相，该酒店宣布为国内中小单体酒店量身打造了“智能店长”和“八爪鱼中枢平台”两大核心产品，谋划到2022年底超过20000家。

　　OYO随即宣布升级战略，将中小单体酒店的品牌化模式从“支付加盟费、简单抽成”的方式，转变为品牌方与业主“共担风险、共享收益”的2.0模式，另为筑护城河，OYO扩张加速，2019年目标布局到全国1500多个城市，20000多家酒店。

　　有意思的是，在OYO刚进入中国市场之前，华住集团就与其签署了一份为期5年的合作备忘录，并对其投资了1000万美元。

　　——养虎遗患？

Chapter 2

OYO一直向下，华住既要往上也要向下

　　从战略部署来看，OYO的互联网基因和资本席卷速度令人惊叹。这个创立于印度的酒店品牌，一年多的时间，就在中国酒店业刮起前所未有的飓风。

　　2017年11月22日，OYO第一间酒店亮相中国深圳。仅仅过了一年，到2018年11月22日，OYO已经进驻全国269城，旗下运营酒店超过3500家，客房数超过175000间。

　　截至2019年5月底，OYO酒店在全国拥有超过10000家酒店、50万间客房，续约率高达97%。

　　对于华住来讲，则是两手抓两手硬。根据2018年华住财报，2018年，华住旗下中高档酒店成熟店的同店RevPAR同比上升5.2%，为263元；ADR同比上涨4.6%，为314元；入住率达84%。其中，在2018年，全季酒店成熟店已达到89%的入住率。美居成熟店同店RevPAR同比增长了9.6%。

　　这里面具有标志性的事件有：2018年，华住以近4.63亿元收购青普旅游及同程旅游合计持有的花间堂71.2%的股权，收购后，华住合计持有花间堂82.5%股权。充分说明华住高端市场的创新已经步入正轨。2019年，华住将带领‘花间堂’这个高端生活方式品牌从偏远景区引入到北京、上海等大城市之中。

　　同样，由于存在OYO这样的“门外野蛮人”，加上市场份额占比85%的92万家单体酒店，华住自然也不会放弃这块“肥肉”，季琦埋头100多天，在成都亮相的 H连锁酒店瞄准的就是国内保有量最大的单体酒店市场。

　　值得关注的是，无论是OYO，还是华住，都有一颗OTA的心。先是OYO被携程、美团封杀，后来积极斡旋或者说是卧薪尝胆，花高额加盟费和OTA巨头达成战略合作，在“敌人”的阵营中慢慢孵化自己的野心；另一边，会员系统“华住会”已经拥有超过1亿的会员，会员贡献了接近80%的间夜量。如今华住针对中小单体酒店推出了多个软品牌加盟体系，同时配合这类加盟体系推出低收费共享预订平台“一宿”。

　　——这些都是未来战争博弈的前期布局。

Chapter 3

中档酒店，还有多少物业机会

　　经济连锁酒店市场硝烟必然会影响到中档酒店。一个不争的事实是，OYO现在拥有的酒店数量和客房总量都已经超过华住，将其国内第二大酒店集团的称号夺去同时，在不少三四线城市，OYO酒店也与华住的多个经济型酒店品牌形成正面竞争，以低价抢夺客源。

　　——这场战争背后不仅仅是客源，还有物业。

　　据不完全统计，目前国内的高端酒店只占5%，中端酒店8%左右，低端酒店占比则高达85%，而美国高中低端酒店占比分别为49%、40%、11%。在国内，大量经济型酒店物业掌握在锦江、华住、首旅三大酒店集团手里，有些位置及房型好的经济型酒店，酒店集团直接将之升级为中端酒店，全季、汉庭优佳就是这样扩张起来的。

　　但是现在出现了OYO，大量的经济型酒店并不一定急着实现“跳级”，毕竟经济型酒店的入住率还是要高于中档酒店的，船小好调动，有时候更利于应对市场竞争。对于庞大的单体酒店市场，他们的物业主，相当于以往有了更多的选择权，房子是他们的，他们是继续做个体户经营，还是接受OYO的改造，或者是接受H酒店的改造，甚至于升级为中档酒店，取决于他们的经营思路，以及投资回报率。

　　这个市场太大了，即使最底层的酒店，也知道消费升级的时代，他们也要改革，他们也明白酒店最重要的是要卫生，要有基本的生活美学，当然最重要的是运营管理。这些OYO和华住H酒店正在做。

　　对于因为疯狂扩张带来的诸多运营诟病，OYO酒店2.0的最大亮点其实就是规避和改善这个困境，从刚开始的中小单体酒店的品牌化模式“支付加盟费、简单抽成”的方式，转变为品牌方与业主“共担风险、共享收益”。

　　华住的眼光也更加长远，H连锁酒店CEO夏青宁表示，争取到6-12个月里边把旗下所有酒店的床单全部都统一洗涤。不仅免收加盟费，事后收取较低的管理费，还有相应的管理支持，如每一家酒店都会派店长，“H酒店在过去的100天里边招募了500个店长，今年我们计划会招到4000-5000个店长。”，同时， H酒店还承诺打通会员体系“华住会”，向H酒店引流。

　　这些背后的运营之争，其实都是为下一步获取物业做的最好铺垫。所以从这个逻辑上来讲，中档酒店的物业机会，未来将充满更大的竞争力和不确定性。

Chapter 4

城市更新背景下酒店物业未来

　　不过，剧烈竞争往往推动行业前进。城市发展空间资源日益紧张，在新增有限的条件下，挖掘存量空间资源，已成为当前乃至今后相当长时期内城市可持续发展的重要途径。从“城市建设”到“城市改造”再到“城市更新”，中国城市发展进入新阶段。面对庞大的存量空间资源，对酒店来讲，同样会拥有有许多机会。

　　首先，在城市更新的大背景下，过去许多不科学的建设和布局，都将面临重新建构。“城市更新”概念在欧洲一些发达国家沉淀多年，例如英国的城市更新就是以“旧城改造”为主，应对的是消费型城市空间需求的变化。这样的更新其实是保护与改造并举的，不仅是停留于表面形式的更新改造，更重视城市物质环境的改善，解决了城市衰退的根本矛盾。从这个意义上讲，城市更新一定会带来更多的空间，其中一部分必将成为酒店载体，并带来丰厚利润，这部分是未来酒店物业释放的源泉之一；

　　其次，类似OYO、H酒店这样深耕经济型酒店市场，必将也会释放出旧有物业的价值。可以想见，不会超过几年，家庭旅馆、招待所这样的各方面粗陋的单体酒店会逐步消失，这部分物业也会因为连锁等品牌的提升，增长更大的物业价值；

　　再次，酒店背后的许多物业主背后有不少是“地产爸爸”。过去，地产市场的趋势是“重开发，轻营运”，现在的地产商纷纷更名，战略纷纷转型，从单纯的卖房卖楼，到运营各种商业综合体，如长租公寓、联合办公、酒店、景区、文旅、商业地产等各类综合体，因为运营的深入，很多物业成了非卖品，所以也会释放出相当数量的物业。

　　所以个人认为，对于有更好未来的中档酒店来说，今后的物业既面临挑战，也充满各类机遇，诚如现在的OYO和华住的“唇枪舌剑”，最终都是为了“美好生活”的发展需要。

　　正如中国饭店协会专家委员会主任张明厚所言，如今的激烈竞争，一如十年前汉庭和7天酒店等经济型连锁酒店对传统酒店集团锦江、首旅等发起的战争一样，历史重演，只不过是新一轮市场竞争。“资本对酒店市场的发展当然是有利的，并不反对资本入场，至于谁的模式胜出，交由时间。其实这个市场够大，足够三四个巨头并行。”

　　所以，达摩克利斯之剑最终会落到谁的头上，抑或多方共赢，目前看来很难有定论。也许，对于酒店人来说，更重要的是要保持敬畏，尊重市场，适应时代，其他，一切交由时间。