特写 苏州楼市被掐灭的“火焰”

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  图片来源:视觉中国

  苏州有一扇从古苏州到现代苏州的穿越之门--东方之门。往西,你能望见一个秀婉的古典城市,往东,你能望见一个繁华的工业园区。

  1994年前,被誉为“中国改革开放重要窗口”的苏州工业园区还只是一片面积达278平方公里的农田,如今它却有着苏州最宜居的生活环境、最先进的基础设施、最好的学区和最高大上的商圈。

  对于不少苏州人而言,这是一个可望而不可即的富人区,就连挣“美元”的苏明哲也感觉压力满满。有热心的网友发现,热播剧《都挺好》中,苏明哲给父亲苏大强买的房子就位于工业园区的玲珑湾花园。若真是按剧情提到的以500万元买下,那应该是两三年前的价格,如今该小区房价已翻了不止一番。

  今年一季度以来,以工业园区为“领头羊”的苏州楼市持续火热,苏州也被住建部列为十大房价涨幅较大的预警城市之一。苏州今年房价指数涨幅的目标是控制在5%以内,但上涨的势头已经明显超出预期,在出台新的调控政策之后,苏州也在忙不迭地“打补丁”,5月24日下午,苏州住建局会同万科、中海等三十多家房企召开了座谈会,这一轮楼市上涨的火焰正在被掐灭。

  苏州楼市的“火焰”

  上有天堂,下有苏杭。苏州不仅在景色上与杭州齐名,近些年在房价上也开始比肩杭州。4月杭州二手房成交均价约30603元/平方米,苏州二手房的成交均价约24261元平方米,工业园区更是达到31020元/平方米。

  这放在七年之前几乎不敢想象,当时杭州平均房价已超2万元/平方米,而苏州房价还不到1万元/平方米。权衡一番后,苏北淮安人杨东(化名)选择到同样宜居但“买得起房”的苏州来开展自己的事业,并于2013年在吴中区买下了自己人生中的第一套房子,当时的房价仅7000元/平方米左右。

  这些年,苏州房价一直处于稳步上涨,杨东在苏州也已经购置了三套房。“我去年将自己的第一套房挂牌准备出售,价格能达到2.5万元/平方米,但因为去年苏州整个楼市比较冷,基本上没什么人来看房。”杨东向时代财经说道。

  然而,这样的情况在2019年年后发生了明显变化,开始有大批量的购房者前来看杨东挂牌的房子,这导致其心理预期一下子就拔高了很多,并将挂牌价从245万元提高至近300万元。同一时间,苏州二手房的挂牌量和成交热度激增。

  3月份,位于苏州工业园区湖东板块的玲珑湾花园成交了一套总价1320万元的二手房,单价突破苏州房价的天花板达8万多元。玲珑湾花园不少业主的报价水涨船高,达到7万元以上,要知道这一小区的均价一般都不到6万元/平方米。

  市场热度很快从二手房市场传导到新房市场,受限价影响,一二手房价格倒挂明显,多个楼盘出现开盘秒光的现象。3月18日,吴江运东板块的千邑悦庭中推出高层216套,开盘一分钟后全部被抢光。

  不到一周时间,姑苏区的一改善型豪宅仁恒公园世纪在开盘当天也全部卖完。该小区新推楼盘均价3.25-3.67万元/平方米,而二手房挂牌价已超过5万元/平方米,在一二手差价1.5-2万/平方米的背景下,买到就相当于赚到。

  年后,苏州新房、二手房市场成交持续火热。诸葛找房提供的数据显示,4月苏州商品住宅成交67.57万平米,环比3月上涨102.09%,同比上涨47.67%;二手住宅成交95.79万平米,环比3月上涨52.24%,同比上涨82.5%。

  在成交量上涨的刺激下,苏州二手房挂牌价也呈现明显上涨,3月苏州二手房挂牌均价为26629元/平方米,较2月份涨了544元/平方米,环比上涨2.09%;4月二手房挂牌均价为27324元/平方米,较3月份涨了695元/平方米,环比上涨2.61%。

  调控能否奏效?

  火热的苏州楼市似乎在各个地方都能找到征兆。5月11日晚,一位购房者大闹苏州第一高楼九龙仓国金中心的售楼处,理由是负责人明目张胆的把他看中的房子给了晚进来半小时的客户。当晚国金中心推出最后54套40年精装公寓,均价4万元/平方米,总价约220万,最后全部卖完清盘。

  然而,谁也没想到,开盘刚结束,苏州限售政策就出台。当天,苏州政府发布了《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,此前被市场传得沸沸扬扬的限售政策最终“靴子”落地。

  苏州这一轮限售的区域主要集中在苏州工业园区和苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河、西至珠江路、南至竹园路,北至邓尉路)。购房者自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。同时,苏州工业园区全域二手房新取得不动产权证满五年后方可转让。

  诸葛找房数据研究中心分析师孙明英认为,目前热点二线城市的限售政策普遍限制2-3年,苏州此次在部分区域限售5年,对于稳定市场预期和房价走势,引导理性购房,抑制投机需求有重要作用。

  尽管对房产流动性的锁定时间超过了大部分城市,但苏州的限售却并没有一刀切,而只是针对火爆的苏州工业园区以及高新区部分区域。政策“补丁”接踵而至,5月16日,苏州工业园区宣布学区房从5年唯一学位改为9年唯一学位。

  有业内人士认为,如此密集的调控更像是一种升值暗示,限售新政可能会造成一定的需求外溢,吴中、吴江、相城以及高新区的不限售区域将会迎来一波结构性上涨。不过,克而瑞苏常片区总经理戈文问指出,近期中介门店的访客量有大幅减少。

  苏州一位房产中介对时代财经表示,调控政策出来之后,无论是卖方还是买方都比较淡定,二手房市场的观望情绪比较浓厚。据时代财经调查发现,调控政策发布后,工业园区一批挂牌房源开始降价,每平米降价2000-5000元不等。

  而与二手房市场降温不同,新推楼盘则因为一二手房价倒挂,仍持续火热。5月18日,位于高新区的禹州嘉誉山推出20套2万元/平方米的房源在五分钟内就卖完,而位于相城的芯城汇,尽管售价达2.7万/平方米左右,但在1小时内去化率达到8成。

  高价拿地房企被套

  楼市和土地市场是一对“双生子”,苏州楼市火热的同时,土地市场也狂奔不止。在经过2018年资金面的收紧后,今年开年来房企迎来了资金面的放松,在这一窗口期,房企拿地热情高涨,苏州多个板块的“地王”纪录被刷新。

  4月24日,苏州主城区出让5宗宅地,位于吴中区太湖新城板块的一宗土地在39轮竞价后被新城、招商联合体以总价32.58亿元、溢价率30.68%竞得,而其20909元/平方米的楼面价,打破该板块于2017年创下的14522元/平方米的最高楼面价纪录。

  另一宗位于吴中区尹山湖板块的住宅用地,在仅仅6轮报价后就被碧桂园以总价26.27亿元、溢价率56.7%竞得,为今年苏州溢价率最高的土地。而其21933元/平方米的楼面价,也打破了2016年创下的16743元/平方米的最高楼面价纪录。

  而在4月29日的土拍中,中海地产以30287元/平方米的楼面价拿下苏州工业园区湖东板块一宗宅地,一举打破绿城保持了十年的的工业园区单价地王纪录,成为苏州首宗楼面单价超过3万元的土地,将苏州楼市的“小阳春”行情推到顶点。

  诸葛找房数据显示,1-4月苏州住宅用地出让金622亿元,同比上涨10.23%。一位TOP50房企的营销经理对时代财经表示,在银根放松的情况下,不管是长期深耕苏州的开发商还是新进开发商,拿地热情都比较高,火热的土地市场在一定程度上也给一二手房的火热奠定了基础。

  基于此,苏州政府在5月11日发布限售政策的同时,还对土地出让报价规则进行了调整,土地竞价超过市场指导价5%-10%(此前为10%)需工程竣工验收后才可以申请预售许可;土地竞价超过市场指导价10%-25%(此前为25%)后转为一次报价出让方式。

  “提高高价地的预售门槛,对开发商资金链要求更高,有利于开发商理性拿地;土地竞价超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式,有利于减少土地竞价次数,避免多次举牌抬高土地价格。”孙明英表示。

  该政策究竟能否给土地市场降温还不得而知,因为原本被视作土拍新政后第一次实践的吴江区14号地块在5月17日将网上中止楼面价调低2000元/平方米之后,在5月23日又对外公告因规划调整,终止挂牌。

  在上述房企营销经理看来,苏州接下来的土地出让价格会下调,“因为土拍对一二手房的带动作用很大,会明显影响购房者预期,政府通过一些手段把地价降下来,就会对购房者预期有一定影响,所以我个人认为苏州短期内房价涨幅有限。”

  据时代财经多方确认,苏州住建局在5月24日下午邀请万科、中海等三十多家房企召开了座谈会,明确指出,全年苏州房地产价格指数涨幅必须控制在5%以内,同时将6、7两月作为过渡期,如果几大指标得不到控制,7月后调控即可加码。

  具体措施是将限售区域扩大至其它热点区域,外地人社保缴税年限由一年变为两年。除限购、限售等短期强制性调控措施之外,苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案并上报住建部。

  值得注意的是,苏州住建局还明确提出年内苏州所有项目预售备案不得超过4万,且不会考虑项目具体情况,单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。”

  某房企高管对时代财经表示:“2016年那一波拿高价地的开发商还没有解套,比如鲁能集团现在已经准备要卖掉苏州的项目公司了。”2016年,鲁能集团在苏州吴中区和相城区共拿下三宗土地,溢价率分别高达146.4%、77.19%以及59.4%,楼面价分别为1.8万元/平方米、2.6万元/平方米、1.37万元/平方米。

  上述高管透露,鲁能集团在吴中区的项目最开始定价为2.1万元/平方米,这个价格肯定是赔钱的,后来价格定为2.6万元/平方米,但至今去化都不太理想。此外,相城区现在限价3万元/平方米,鲁能集团拿下的2.6万元/平方米的地块肯定也是亏本的。

  在限价不放松的背景下,最近拿高价地的开发商大概率也会面临被套牢的风险。

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