法律知识要点：很多房屋租赁合同都是无效的，这么说一点也不夸张，原因在于不少的房屋都属于违章建筑，尤其在大中城市，这一现象更为普遍。什么样的房屋是属于违章建筑？很多人把没有房产证的房屋称为违章建筑，违章建筑正常情况下是无法办理房产证的，但是没有办理房产证就是违章建筑？这种说法也不准确，有些房屋有齐全的审批建设手续，只是暂时没能办理房产证，所以没有办理房产证并不等同于违章建筑，只是习惯上把没有房产证的房屋称为违章建筑。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
从法律条文进行解读，出租人与承租人订立的租赁合同中，如果是属于这两种房屋的，双方签订的房屋租赁合同无效：一是房屋未取得建设工程规划许可证，意思是建造房屋时，完全没有建设工程规划许可证；二是未按照建设工程规划许可证的规定建设，意思是建造房屋时，超出了原来的规划许可范围。
因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，应当属于是违章建筑，如果租赁的房屋有涉及“未取得”和“未按照”建设工程规划许可证的，双方签订的租赁合同按上述的规定将是无效的。
为了更好的理解法律知识要点，现在笔者分享一篇涉及上述法律知识的实务案例，供读者阅读时参考。
基本案情
明发公司与亿家公司于2006年4月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定明发公司将坐落于XX号1-3栋楼房及配套公用地出租给亿家公司使用，租期为8年（自2006年9月1日至2014年8月30日），租金为每年13万元，该楼房建筑面积为2800平方米，配套公用地为1000平方米。合同的落款处备注，同意转租给学校使用。
根据亿家公司所提交的相关证据，亿家公司亦持有了其中的一份合同，与明发公司所提交和《房屋租赁合同》所不同的是，亿家公司所持有的《房屋租赁合同》所显示的租赁期限为18年（自2006年9月1日至2025年8月30日）。
亿家公司还向法院提交了一份其与东城公司签订的《租赁合同》和《租赁合同（补充协议）》，该证据显示：2006年6月2日，亿家公司与东城公司签订租赁合同，约定东城公司将东城学校旧址上的相关物业以及配套用地出租给亿家公司规划建设办学场所和教育学习培训基地，租赁期限自2006年7月1日至2012年10月31日。
2006年6月19日，亿家公司又与东城公司签订了补充协议，将上述2006年6月2日的《租赁合同》的租赁期限延长至2026年10月30日。亿家公司据此主张，东城公司向东城女子中学收回办学场地后直接与其签订了租赁合同，该合同的期限为20年，由此也进一步说明明发公司与东城女子中学所签订的相关租赁合同作了相应变更的合理性。
该案中所涉及的房屋包含两个相连的房屋，其中一个房屋的房地产证号为60××52，登记的权利人为东城经济发展有限公司（后更名为东城股份合作公司），登记的建筑面积为453.81平方米，另一个房屋未取得建设工程规划许可证，亦没有证据表明该房屋的建设取得了主管部门的批准。
根据明发公司向法院提交的由东城公司出具的情况说明以及亿家公司提交的由东城公司出具的补充说明显示，涉案房屋中有房产证部分的房屋由东城公司在1994年转让给明发公司，明发公司享有自主出租、使用、收益等权利；涉案房屋中没有房产证部分的房屋存在历史遗留问题，现属明发公司所有，明发公司享有自主出租、使用等权利。
判决要点
法院审理认为：涉案租赁房屋包含有房产证部分的房屋和未取得规划许可而建造的房屋。明发公司与亿家公司之间就有房产证部分的房屋所签订的租赁合同并就此形成的租赁关系乃是双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
明发公司与亿家公司之间就未按照规划许可而建造的房屋所签订的租赁合同并就此形成的租赁合同关系，因违反法律法规的强制性规定，为无效合同。
亿家公司与第一职校之间就未按照规划许可而建造的房屋所签订的租赁合同并就此形成的租赁合同关系，因违反法律法规的强制性规定，为无效合同。
根据合同法的相关规定，因无效合同而取得的财产应当予以返还，故亿家公司与第一职校应当将涉案未取得规划许可部分的房屋返还给明发公司。
判决结果
据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：确认明发公司与亿家公司于2006年4月18日签订的《房屋租赁合同书》并就此形成的租赁合同关系无效；确认亿家公司与第一职校之间就涉案房屋所形成的租赁合同关系无效；亿家公司、第一职校于判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还给明发公司。
律师点评
该案中，该租赁物的建筑面积为2800平方米，但是仅有453.81平方米建筑面积办理了权属登记，有建设工程规划许可。超出部分，出租人与承租人均确认该房产存在加建行为，因此涉案房产属于司法解释第二条规定的，未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。
据此，亿家公司与明发公司之间的租赁合同、亿家公司与第一职院之间的转租合同均因违反了法律的效力性强制性规定而无效。
在实务中存在大量的无效租赁合同，租赁合同是否有效，对承租人有重大利害关系，对此笔者建议，涉及房屋租赁合同签订的，一定要审核房屋的相关证件是否齐全，房屋是否属于合法建筑，这对自己的利益保护是到关重要的。
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