4月全国一半地区商品房销售面积负增长：到底有没有小阳春？

房地产的“小阳春”来了吗？

根据国家统计局公布的数字，今年4月，北京商品房销售面积为242.76万平方米，同比增长104.83%，增速为全国第一。

同时，2019年4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。

有分析认为，商品房销售又要火了，小阳春来了？

中国社科院城市所不动产室主任王业强指出，北京房地产属于 “稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”时期，全国一二线城市商品房销售会小幅上升，三四线城市可能下滑。就全国而言，市场不确定性加大。

不确定性来自很多方面，一个是中美贸易摩擦，另外是开发企业的投资变得更加谨慎。同时，“ 购房者的心理预期也在变化，购房观望态度有所增加。 ”5月23日，他在发布2019《房地产蓝皮书》时说。

21世纪经济报道记者了解到，今年4月全国有约一半地区商品房销售面积负增长，降幅大的有海南、浙江等地，海南4月商品房销售面积同比下降六成，浙江、辽宁下降一成左右，重庆下降了7%左右。北京尽管4月商品房销售面积涨幅大，但是只有重庆全部销售面积的1/10左右。

4月份一半地区商品房销售面积负增长

根据国家统计局发布的数据，今年4月全国有一半左右的地方商品房销售面积为负增长。包括海南、西藏、浙江、辽宁、重庆、湖南、山东、宁夏、新疆、广东、江苏、安徽、上海、陕西。

（数据来源：国家统计局）

其中海南4月商品房销售面积为254.23万平方米，同比下降61.55%。浙江、辽宁下降10%左右，湖南、山东、宁夏、新疆、广东、江苏、安徽下降3-4%左右，上海下降2%左右。

此前一年的4月22日，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，提出实施全域限购，购买商品房非本地户籍居民需要五年社保，首付七成，这导致海南商品房销售明显降速。

但是也有地方销售加快。比如北京4月商品房销售面积同比增长了104.83%，天津、内蒙古、云南、河南分别增长了10-40%不等，另外广西、甘肃、青海、贵州、河北销售面积同比增速为6%以上。

但是，北京等地4月商品房销售面积增长迅猛，是否说明商品房销售的春天来了？

根据北京建委相关消息，截至目前，北京共有产权房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7。而北京商品房今年4月看起来销售面积增长一倍，但是北京4月实际销售面积只有上海的一半，重庆的10%左右。

上述蓝皮书也指出，2018年北京二手住宅成交量占比为82.2%，为近几年高位水平。随着北京新建商品住宅供应不断郊区化发展，城区内购房需求仍集中于二手房，因此，2019年二手房交易在市场上仍占据主力，占比有进一步扩大趋势。对于二手房量价而言，2019年调控政策仍以维稳为主，二手房成交量价在2018年基础上会呈稳步上扬态势。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强指出，全国商品房销售，以新房市场为主，正在转为存量房市场为主。这是一个大趋势，最突出的就是北京。2018年，北京市商品房交易量中存量房占到80%左右，如果是商品住宅本身来看，比这个比例还要高。

由卖方市场为主转向买方市场为主，这是一个大的趋势和规律。过去主要是卖方市场，但是现在回归到租购并举，也是符合市场规律的。

另外市场需求主体从过去的刚性需求为主转变为改善性的需求为主，实际上是置换性的需求，卖掉小房、差一点的房，买大的好一点的房为主。“不光是买新建的商品房，也可能是买旧的住房，实际上是一个梯度的转换。 ”他说。

三四线城市要防范房价下跌过快

上述蓝皮书指出， 2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。 全国商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。

2019年，不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长。

三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

中国社科院城市所不动产室主任王业强指出，2019年不同城市房地产市场仍会分化。 对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。

2019年，商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。房价涨幅将会整体回落，土地市场交易也将回归理性。

“一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。在政策边际改善的情况之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积有可能实现小幅增长；三四线城市由于失去强政策托底并且市场需求的明显透支，市场销售有可能重回下行通道。” 王业强说。

上述皮书预测，2019年房地产投资增速预计为6.98%、商品房销售面积同比增速是-0.35%、商品房均价同比增速5.16%。

今年4月8日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。根据了解，上述政策公布，意味着过去改革开放以来限制大城市发展、大力发展中小城市的政策发生了调整。未来全国人口向超大城市、特大城市聚集，将是一个大的趋势。