5.25正面刚！长安云锦、橡树澜湾正式开启抢人大战

　　京西新房市场，抢人大战进入白热化！

　　就在刚刚，住建委又挂出两张预售许可，长安云锦（悦锦苑）赫然在列。

　　一期7栋楼全批了，而且排卡客户也已经收到了“选房须知”，上面明确写着本周六（5.25）摇号选房。

　　3月起，严肃君的N个500人置业群里，“周润发”橡树澜湾和“古天乐”长安云锦长期霸屏。如今，京西“古天乐”开盘倒计时了，四环“周润发”二期加推在即，橡树澜湾销售信心满满的对外宣布：“我们25号一定能拿到预售证！”

　　曾经无房可售的京西蓝海，已变成暗流涌动的厮杀红海。5.25京西抢人大战，一触即发。

　　真心想从这两个项目里选的，长安云锦可以看下之前严肃君的楼盘测评，橡树澜湾二期，严肃君建议你优选3#、4#楼。

　　5.25是个好日子吗？

　　在真金白银的客户面前，风水大师已经被晾在一边，抢在别人前面的日子，都是开盘好日子。

　　这也就能理解，为何销冠中海寰宇天下，不涨价不惜售，老带新还减免物业费，目的只有一个，快速清盘。毕竟后面跟了好几个均价、总价都更低的限竞房项目。

　　据统计，从去年开始，京西连续9个纯新住宅项目陆续入市。除了位于四环边的保利·和光逸境，据销售称均价将达到10万+，其余8个项目均价在7万以下，以90平左右刚需产品为主。

　　说实在的，意向客户就这么多，看谁先抓到了。

　　2018-2019年京西4-6环单价7万内纯新住宅项目

　　（8项目位置分布图）

　　四轮PK，你更pick谁？

　　Round 1 地段PK

　　环线角度来看，橡树澜湾位于4环-5环间，长安云锦位于5环外。

　　轨道交通的话，二者都不算真正的邻铁盘，目前看长安云锦略优于橡树澜湾。

　　长安云锦距离已有1号线古城地铁站约1.3公里；橡树澜湾距离地铁1号线八宝山站及地铁14号线大瓦窑站都在3公里左右。

　　从未来规划来看，也是长安云锦胜出。地铁11号线（石景山金顶街-朝阳垡头），古城南街站距离长安云锦仅300米，而橡树澜湾宣传的小瓦窑站，也在项目2公里开外。

　　Round 2 配套PK

　　目前两项目周边都是待拆、待建状态，5公里内涉及到的商业、医疗配套也基本通用。

　　目前可见的区别，在于教育资源，橡树澜湾胜出。

　　橡树澜湾与北京十二中附属实验小学直线距离不足500米，入学机率较大，而且根据网传，附小有机率可直升北京十二中（丰台区唯一的一所市级重点中学）。

　　长安云锦东侧一路之隔配建有公立幼儿园，规划有1万平米的教育用地（具体学校待定），东侧800米有京源学校（幼儿园、小学部）。

　　值得注意的是，背靠“新首钢”，长安云锦未来更可期。

　　长安云锦位于位于“新首钢”的统一规划区内，而统一规划的意义在于，周边的环境、配套已经基本确定，虽然需要建设时间，至少未来50年内的发展都是可以预见的，都是长安云锦未来升值的有力推手。

　　Round 3 社区PK

　　长安云锦是纯洋房社区，容积率2.5，均为8层洋房，一期共7栋，440余套房源，全部为1梯2户或2梯3户。

　　橡树澜湾为高层社区，容积率3.2，7栋楼均为22-27层，2梯4户，1263套房源。

　　考虑到上周北京大风，可能外墙脱落，高空坠物，以及随之而来的生命危险，优选洋房社区长安云锦。

　　（长安云锦）

　　（橡树澜湾）

　　
另外，长安云锦为纯住宅用地，并且分布呈围合式布局，整体观景和私密性较好，需要考虑的只剩下沿街楼座的噪音影响。

　　而橡树澜湾为混合公建用地，小区内有写字楼和商业业态，最受影响的就是此次开盘的二期房源，加上大家对于开放式小区的忧虑，可以说这轮PK橡树澜湾完败。

　　Round 4 产品PK

　　橡树澜湾共4种户型，83平2居、88平2居、90平3居和140平4居，整体得房率在77%左右。

　　长安云锦主力户型为74平2居（得房率84%），89平3居（得房率87%），110平3居（得房率91%）。

　　要4居的，只能选橡树澜湾；看得房率，长安云锦更高。

　　户型设计来看，橡树澜湾两种2居设计中，纯南向的88平两居相对更好，采光好，且主次卧、客厅均可观景。橡树澜湾限均价54378元/平，首期开盘时，此户型可以做到首套首付35%，160万起。

　　长安云锦目前一房一价还未出，据群友称74平两居总价420万左右，首套首付168万。不足在于客厅为北向，采光受影响。

　　90平三居，长安云锦采取了市场主流做法，提升点在于尺度更高，客厅面宽4.15米，大于主流的3.7米面宽设计，卫生间为明卫，但北向两个卧室不齐平，后期难以打通变成大次卧。

　　橡树澜湾90平三居为东西两侧边户，只有主卧可以南向采光。但鉴于4千/平的价差，总价预计低于长安云锦约36万元。对于刚需客户来说，价差优势还是很明显的。

　　回想3月25日，橡树澜湾首期开盘3栋楼，575套房源几乎“秒清”，这个西四环边最便宜的新盘，并不愁卖。

　　后来者更好，也更贵

　　如果这两个项目都没看上，或者没选上，倒是可以等一等。

　　石景山西黄村限竞房案名已定““新城首创禧悦学府””，邻铁、邻学校，当然限均价也最高，62766元/平。容积2.5，限高60米，预计将建成20层左右的高层，配建幼儿园。

　　另外，京西土地供应也很可观。

　　北京市规划和自然资源委员会5月9日召开的土地推介会上可知，2019年上半年京西又将供应6块商品房用地，而且动作很快，6月就将集中挂牌入市。

　　当然，此次推介会土地都以商品房统称之，是否限价未知，等待的购房者还需要注意这个风险。

　　互动时刻：

　　长安云锦、橡树澜湾，你pick谁？