如何预测哪些城市房价会升值？南京、厦门、武汉、青岛，还有吗？

一、城市房价涨幅会发生分化

在过去差不多20年的时间里，中国的房价都是普涨普跌，同涨同跌的过程。

有个笑话说：你拿一张中国地图，不用瞄准先开枪，开完枪之后看弹孔在哪儿，就去那买房就行了，无非是赚多或者赚少的问题。

在未来中国的房价会是分化的，有一些大城市的房价还会涨，有一些中小城市的房价可能涨幅下降，甚至房价下跌，所以未来房价的第一个特点就两个字“分化”。

以前是先开枪后瞄准，现在必须先瞄准后开枪了。瞄准的过程会变得比较复杂，要用一点智力性的劳动，不像以前炒房那么简单。

二、以前房价涨幅比较快，未来涨幅趋缓

过去20年，中国的房价上涨分为两个阶段。

第一阶段：土地招拍挂之前，涨幅不大。

1998年到2008年，中国全国的商品房涨幅并不大，大概2倍多一点。

第二阶段：土地招拍挂之后，涨幅加速。

而2009年之后到现在，有些区域的房价涨幅会加速。

然后土地招拍挂出来之后有三四年，比如说2005、2006、2007这几年涨得是比较快的，大多数房价可能涨幅七八倍。

未来中国的房地产的价格，尤其商品房新房的涨幅，不会有过去那么猛。

现在政府口号是“坚决遏制房价上涨”，这意味着房价基本就不能涨了，让投机炒房者几乎无利可图。

在过去的20年房价反复的上涨，人们已经建立了房价永远上涨的坚定信仰。现在这种信仰应该稍微弱化一下，至少应该弱化成房价过快上涨是很难的，趋缓是必然的。

未来如果中国经济增长也在6%左右，甚至更慢一点的话，那房价上涨的幅度不会特别特别快。

三、未来哪些城市房价可能上涨？

过去房价上涨的一个特点，主要是北上广深一线城市涨的比较多，接下来的是三四五线，2016年底，2017年全年房地产去库存的过程当中，三四五线房价上涨节奏更快。但是这不可持续，

要想知道未来的哪里房价上涨，得观察三个因素：人往哪儿去，钱往哪儿流，产业往哪儿集聚。

1.人往哪儿去?

肯定是人往高处去，三四五线城市的人口流失，主要是大学生的人口流失。我算是黑龙江人，我们老家每年的数千个大学生回到老家的很少，尤其是重点校985、211的基本上不会回去，他们都进入了重点城市了。

2.钱往哪儿去呢？

一些小老板创业成功之后，怎么也得到北京、上海买套房，住在一线大城市，他那的朋友交际圈会更成功。所以在过去一段时间，企业家离开他原来土生土长的小城市、中等城市，进入到大城市，获得更大商业机会的可能性。

3.企业产业往哪集聚？

在过去一段时间，中国的创新产业集聚并不在三四五线，至少也是在深圳、杭州、厦门这些城市，所以以省会城市作为一个基准，在此之上才有产业集聚的根本。

看到人往哪儿去，钱往哪儿流，产业往哪儿集聚。城市的一个分水岭就在于：至少是省会城市，或者是副省级城市，这是一个亮点。

四、省会和副省级城市机会大

看一个城市未来行还是不行，房价是一个关键性的指标。

如果这个地方的资源比较好，都会折射在房价当中。

就业机会好、医疗资源好、城市的人口密度比较大、这个城市的首位度比较高，所集聚的人口、人均金融资源比较多等等，几乎一切有利于经济增长的因素，最终都会体现在房价当中。因此城市在过去几年和目前的房价绝对水平，是一个特别重要的参考点。

还处于朝气蓬勃的年轻成长型城市，并且这个城市的核心区绝对房价已经比较高了，就是一个买点。

北上广深不一定符合，像北京跟上海目前新房的市场是有所萎缩的，而且对未来人口的政策也不太友好。

但是，像南京、厦门、武汉、青岛、济南等等一系列的城市，包括郑州、石家庄等等，这些城市的核心区的绝对房价在过去几年保持了快速的上涨，今后有可能也会同样如此。

买点就在那些过去几年表达了其增长能力，在未来仍然是朝气蓬勃成长型的城市。副省级以上的城市，所谓的二线城市，这就是买点。买在哪儿，我们瞄准的就在哪儿。

五、选择板块：一线城市的近郊

最后一个就是决策，你要去判断：我要下手，那怎么下手呢？

是不是在郑州，或者是武汉的市中心，买套房呢？其实不是这样的。

过去20房价，绝对涨幅比较高的地方，往往是在一线城市，或者准一线城市的近郊。

譬如说北京，你如果是在核心区买一套房，可能还不如在天通苑买套房，在通州的梨园附近买套房，因为当年起点的绝对价格很低，1000多块钱，现在可能几万块钱，涨了几十倍了。但是如果你在城市的核心区，当年1.5万买的房，现在说50万，那是不可能的。

这也从侧面反映出了，在大城市的近郊周边，房价的绝对涨幅，会比城市核心区的涨幅更大。

因为近郊的公共服务和私人服务的改善是最大的，原来几乎是不毛之地，非常荒凉，现在突然变成了城市副中心，非常繁华了。所以要买在城市周围近郊或者一小时通勤圈的位置。未来涨幅空间很大。

参考文献：钟伟专栏:《钟伟的买房必修课》