四大因素发生转变：房地产将退出历史舞台

我之前有说过，中国房地产的中长期拐点已经形成。这里我想再次强调一下的是所谓转折点来临不是说房价马上会掉头向下、出现暴跌，我相信房价暴跌也不会是各方所愿见到的。从目前的态势来看，政府设置诸如“限购、限贷”等政策，是在有意冻结市场，让成交量不会放大（见图一），房价维持相对稳定，尤其是房价的绝对值稳定。如果房价绝对值是比较稳定的，那么随着经济增长和人们收入增长，房价也就是在相对下跌。但是这里有一个风险，就是目前房地产市场的投资者（或是投机者）杠杆率究竟多大，这决定“堰塞湖效应”发生的概率。

图一、2017年4月-2018年3月，全国商品住宅成交面积及增长情况

数据来源：国家统计局

对于普通读者，缺乏对市场的认知，完全凭以往市场暴涨的经验来看待这几篇文章，质疑或是不赞同我的观点都是可以理解的，因为这里存在信息不对称和房地产市场规律的分析能力差异，不足为怪。但是对于任志强这样的资深的“房地产专家”还在继续看涨房价，真是让人匪夷所思。永远的多头和永远的空头都是不符合市场规律的。我曾经说过如果房地产市场是政策性的市场，它理应回归是用来住的功能；如果说房地产市场是投资性市场，那我想说的任何具有金融属性的投资市场都是不存在永远的牛市，都具有周期性。

对于那些还鼓吹说近期短暂的调整是上车的好机会，还说下一轮房价会上涨更高的大V们，我真是不知道怎么说你们，你们说这话的逻辑何在？就因为房价连续涨了20年，那么接下来还要涨10年？这道理也许说给3岁小孩听还可以，拿到市场上来鼓吹老百姓买房的意图何在？我想不言自明了。

过去20年，房价的上涨是经济增长、人口红利、货币政策、信贷政策等多方面因素的叠加效应导致的。只是我想试问一下，这些因素发展到今天还有多少是存在的？

1.GDP继续快速增长难以为继

正如我之前在《房地产中长周期性转折点已经来临》提到的“这两年，国内GDP一只在6.5-7.0%之间徘徊，从目前的增长态势来看，再也很难有高增长的可能性（见图二）。一是基数已经过于庞大，再保持很高的增长率，是需要多大的绝对增量来支撑？二是除了房地产行业能对GDP产生巨大的拉动作用外，目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生房地产行业如此大的拉动作用。”直白点讲就是GDP不会再像以前那样快速增长了。可以毫不客气的说，一定程度上，中国的GDP是房地产堆积出来，这次中美贸易战（虽然现在暂停了）还没开始，我们就暴露了弱点，在很多高科技行业都没有掌握核心技术。是继续用房地产堆积GDP，还是需要转型，寻求新的增长点？其实答案是不言而喻的。

图二、2013-2017年全国GDP及增长率

数据来源：国家统计局

2.人口红利已经释放殆尽

再看人口红利，中国80年代的婴儿潮时期出生的小孩现在也已经30多岁，该买房也买了，买不起仍然是买不起，这部分的购买需求已经不强烈。可是经历这次婴儿潮后，中国执行严格的“一胎”计划生育政策，可谓“后继无人”，再想有如此爆发性的住房需求的增长估计是很难了。即便是前几天放开了而来，可是效果并不明显，现在一二线城市不愿生育的人太多，导致生育率并没有得到明显提高，近些年国内人口出生率一直维持在12%左右（见图三）。反而是随着生活水平和医疗水平的提高，人口老龄化已经逐渐严重了。中国将很快进入“老龄化”社会，至于会不会出现“未富先老”，就要看中国经济继续发展的情况。

图三、1949-2017年中国人口出生率情况

数据来源：Choice

3.流动性宽松周期已过

货币政策。经济快速增长期，扩张的货币政策无可厚非，前些年M2的增长率一直保持在15%左右，近期已经开始下降10%以下（见图三），货币政策的措辞也是说要保持稳健的货币政策。另外，经过一而再的降准降息，目前银行利率基本上处于历史底部，有点金融常识人都知道基本上再无降息的可能性。如果在房地产市场经历比较长周期的人或是有去研究过房价上涨原因的人，都能看到或是感受到，房价真正开始快速上涨是从2009年末开始的，当年为了应付金融危机的四万亿都去了哪里，到现在就不言自明了。

4.扩张性信贷政策不再

信贷政策。扩张的信贷政策支撑经济快速增长过程中企业的资金需求，同时更是助长了房价的快速上涨。从去年开始，这方面的政策动向已经有所改变，包括前不久前的金融工作会议再次强调金融要支持实体经济。未来信贷政策肯定更多定向支持实体经济。从近两年政府发文限制房地产企业融资就可以看出端倪，而实际上中小房企目前的融资问题已经比较严重，这也是为什么近两年房地产行业并购风起云涌的重要原因之一。到2018年，房地产销售端的按揭贷款的利率被多家银行进行普遍性的上调，且放款周期拉长；而房地产开发端的融资更难，不仅是融资渠道受限，而且融资成本飙升，享受低财务成本来支持扩张的年代已经过去，连一些大型房企都不得不接受成本在12%以上的资金。

或许上面分析很多对于一些人来说都是耳旁风，听不进去。但是我们也可以从未曾失手过的投资超人——李嘉诚的动作来辅助判断。从中长周期投资来看，李嘉诚在上世纪和本世纪以来，可以说从未失手过。李嘉诚从几年前就可以抛售内地物业，进而近期也在抛售香港物业。估计会有人质疑，李嘉诚是不是卖早了，错过价格高峰期。错，正是人家具有先见之明，所以才在有计划、有序的撤离，李嘉诚都是大宗交易，而且政府和市场都再盯着他的一举一动，如果在高峰期一并抛售，会产生什么影响？估计到时候想撤都撤不了。

总之，从经济发展漫长过程来看，房地产在中国经济起到的重要作用正在逐渐退出历史舞台。所以政策方向在变、支撑其内在增长的人口、信贷等都在变。或许明白人都清楚，房地产市场周期性的转变是必然的，只是因为它牵涉太多人的利益，所以显得犹豫不决，但不管如何都无法改变经济发展规律和历史发展的趋势。