观察了4月的二手房市场 我们发现了一些玄机

今年3月二手房的成交数据像是给整个上海的房地产市场打了一针强心剂，让整个上海的房产市场有一种“起死回生”的感觉。但随着开年第一波刚需陆续被市场消化，4月的二手房市场又如何呢？

据上海链家市场研究部监控数据显示，4月份上海全市共成交二手房2.5万套，环比上月下降约3%，成交价格虽较上月有微弱的回升，但仍然低于去年同期水平。总体走势并没有太大的波澜。

不过，仔细分析4月上海二手市场的成交数据，细心的小编还是发现了一些玄机。

300万依然是个“槛”

根据链家市场研究部提供的数据，虽然19年4月上海二手房的成交均价和套均总价较上月略有增加，但总体上依旧延续了上个月的行情。

仔细分析数据我们不难发现，上海全市的二手房成交主力价位段依然集中在300万以下的价格区间。

（数据来源：上海链家）

据统计，4月上海全市二手房成交中有超过6成的比例，成交总价都在300万以下。而300-600万的总价段总体仅二手成交总量的不到3成，600万以上的成交比例更是连总成交量的1成都不到。

从这个数据我们不难看出，目前二手市场上主导力量仍然以低总价的刚需为主，大部分购房者的购买力仍然还是非常有限的。

中小户型仍然主导二手市场

也正是基于总价段位的限制，在上海4月成交的二手房中，中小户型同样也是依然占据了主导地位。

据链家统计，19年4月上海成交的二手房中有超过7成都是面积在90平以下的中小户型，其中成交比例最高的面积段是50-70平，占到二手总成交的约27%，其次是70-90平的小面积改善户型，占比达到约25%，而50平及以下的入门级小户型也占到了二手总成交的近20%。

外环内外成交量各占约一半

不过有意思的是，在成交的环线分布上，二手房市场与一手房市场形成了鲜明的对比。根据上海链家市场研究部提供的监控数据，4月有近一半的二手房成交发生在外环以内的地区。

2019年4月上海二手房不同环线位置成交分布情况

值得一提的是，上海链家市场研究部提供的监控数据：4月内环与外环间地区的二手房成交套数甚至超过了外郊环间。由此可见，并不是所有的购房者都愿意牺牲距离来换取更大的居住空间的，还是有很多购房者选择居住在相对靠近市中心的地区的。

传统市区成交依然以“老破小”为主

牺牲居住面积换更好的地段或者更好的公共资源，这一点在二手房市场的体现就非常明显。

根据上海链家市场研究部提供的监控数据我们不难发现，上海的传统市区（如杨浦、虹口、静安、长宁、黄浦等），50平以内的小户型几乎无一例外地占到了二手房成交中的主力。

2019年4月市中心各区不同面积段二手房成交占比情况（数据来源：上海链家）

可以想见的是，这类户型大概率都是些“老破小”。但因为其地段较好、周边公共资源相对丰富以及总价低等优势，这类的房源在如今的二手房市场依然是一股不可小视的力量。

热门区域“动迁房”仍受追捧

最后，我们再来看看4月上海二手房成交最多的板块。根据上海链家市场研究部提供的监测数据，上海4月二手房成交量前3的板块分别为浦东三林、闵行浦江和浦东周康，而根据成交价我们不难发现，这些的均价在这些板块基本也只能买到动迁房小区。

上述这些成交靠前的板块一方面距离市区都相对较近、很多甚至都很靠近正在崛起的副中心、交通配套也正在趋于完善，另一方面这些板块的动迁房二手挂牌量也一直很大、价格也能够被很多刚需所接受，因此在二手房自然也就能够有比较大的成交量。

从上面这些林林总总的分析中大家不难看出，目前上海的二手房市场仍然是一个以刚需为主导的市场，大众的购买力相对仍然是比较有限的、购房行为大部分也都是非常理性的。

大部分购房者还是更愿意在传统意义上有较多利好、并且交通配套都相对比较完善的地区买房，选择的房源也大多是当地价格相对较低、在性价比上有明显优势的房源。

而之前为大家所普遍关注的中高端改善群体，在目前的二手房市场交易中并不占据主导地位。