苏州新购住房学位9年内不得再用，斩断学区房上涨动力！

仅仅5天，苏州楼市调控再加码，这次瞄准的是学区房。

如果你对苏州的楼市调控还停留在部分区域限售和土地市场的报价指导上，苏州市政府用行动告诉你，这还远远不够。

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调控加码，5年变9年

3月开春以后，苏州楼市直接步入“盛夏”，土地市场、住宅交易市场双双领跑全国。

数据显示，4月苏州土地出让收金193亿元，位居全国第三，多宗高溢价土地成交。4月底，苏州一周内更是接连拍出三幅高热度地块，其中，中海地产经历40轮竞拍，以35.63亿元总价、30287元每平米楼面价、37.67%溢价率拿下苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地，更是刷新苏州土拍记录。

住宅交易方面，4月，苏州新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比上涨99.52%，近乎翻番。

随后，这一热闹景象被苏州市政府应声狙击。

5月11日晚间，苏州市政府正式发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（以下简称《意见》）。意见指出，苏州将在住宅市场，实行部分区域限售——包括苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域在内，在5月11日后取得不动产权证明的新房，需满三年后方可转让；在苏州工业园区全域，二手房需取得不动产权满五年方可转让。在土地市场，苏州也加强了报价指导——土地竞价超过市场指导价5%-10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可（此前为10%）；竞价超过市场指导价10%-25%，转为一次报价出让（此前为25%）。

此次“限售”新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码。

时隔5天，苏州调控再度加码，政策紧急“打补丁”，直接将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这也意味着新购住房学位9年内不得再用，直接斩断学区房上涨动力。

自通知施行之日起，在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所9年内认定一名地段生（初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制）。

此外，在人才优先购房政策方面，对园区范围内新取得预（销）售许可的商品住房，房地产开发企业应当将不少于预（销）售许可建筑面积60%的住房优先出售给在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，且个人及家庭（含未成年子女）在本市无自有住房的本科及以上人才，或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才；房地产开发企业在人才优先购买后，方可公开销售60%范围内的剩余住房。

具体销售操作办法由园区规划建设委员会会同园区人才办另行制定。

杀伤力究竟如何？

此次苏州出台学区政策，对楼市的影响究竟多大？专家给出了不同的看法。

易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，这是今年全国第一个学区房收紧的政策，对于打击学区房炒作、严肃教育入学政策等具有较好的示范意义，使得此前苏州房地产调控政策更加严密，有助于促进后续市场的稳定发展。

在严跃进看来，此次将“五年一学位”调整为“九年一学位”，意味着一套住房的学位不允许随意转让，在义务教育阶段只允许使用一次学区资源，从而使得倒腾学区房的意义不大了。换言之，若是已经登记相关入学条件，那么即便相关子女读完小学，这个学区也不允许转给别人。此前，现实中炒房者的套路是，先买学区房，然后等子女小学毕业后就转让学区房，但现在类似房屋转让的意义被明显削弱。

同时，政策也对人才购房给予了更为清晰的规定。如后续苏州园区的住房必须提供一部分用于人才购房，且必须在人才选房后才可以销售剩余住房，类似规定使得开发商各类捂盘的做法行不通，必须优先满足人才购房，房企才有机会销售其他住房，使得人才住房得到更大的保障，对于其他城市有借鉴作用。

中原地产首席分析师张大伟则直言“影响有限”，因为该政策并不意味着购房者买房9年后才可以上学，而是从上家使用入学资格后开始计算，只需两次入学间隔达9年即可。张大伟直言，该政策并没有限制购房者资质，且大部分炒房者也不会考虑使用学位，而使用学位的一般也不会几年就换房。

中原地产上海首席分析师卢文曦对张大伟的看法表示赞同，在卢文曦看来，该政策对心理上的冲击要比实际冲击大，根本原因在于“抑制市场过热最有效的方法是限购限贷，除此之外的其他配套手段对其冲击相对有限”，卢文曦举例称，“这就像散户炒股票怕的是踏空而不是套牢”，因此其他城市跟进效仿的意义不大。

楼市热潮中学区房的表现

那么，这轮苏州楼市的热潮中，学区房的参与度究竟如何呢？

《国际金融报》记者登陆本地宝查询苏州工业园区内排名靠前的5所重点小学，并据此查找其施教区范围，结果如下：

苏州工业园区星海学校小学部

新馨花园、宜家公寓小区以及星明街以东、苏州大道西以南、金鸡湖以西、中新大道西（原金鸡湖路）以北区域，包括苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、环球188（住宅）、四季新家园、加城花园、苏信大厦、湖左岸、东方之门（住宅）、嘉怡苑、馨湖园、翠湖雅居、澜韵园、东方春晓、晋园别墅、苏悦国际公寓、苏州中心8号等。

苏州工业园区东港实验小学(工业园区星港学校)

都市花园43—8幢、韶山花园以及星明街以西、现代大道以南、东环路以东、苏州大道西（原中新路）以北区域和东环路以东、新苏路以南、苏嘉杭高速公路以西、现代大道以北区域，包括东港二村、绿城花园、华庭苑、贵都花园、三星苑、苏安新村、东港新村（含一斗山路）、新苏苑、东环路221—223号、娄门路等。

苏州工业园区星湾学校小学部

星港街178号（中茵皇冠）、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海花园、苏州工业园区和众街215号和风雅致花园、新未来花园、中锐星汇生活广场（住宅）

苏州工业园区第二实验小学

欧典花园、金湖湾花园及星湖街以东、钟园路以南、南施街以西、中新大道东（原苏胜路）以北区域包括自由都市、春之韵、东城郡、枫情水岸、东湖大郡一期、东湖大郡二期等。

苏州工业园区金鸡湖学校小学部

星港街以东、中新大道西（原金鸡湖路）——中塘河以南、星湖街以西、独墅湖大道以北区域。包括半岛花园、金鸡湖花园、金水湾、怡和花园、名湖花园、荣域花园、水墨江南、双湖湾、仁恒海和院、仁恒观棠、高尔夫花园、城邦花园、水云居、和乔丽晶、御湖熙岸华府、御湖熙岸官邸、水巷邻里花园、国宾花园、玉园花园、世茂铜雀台、绿城桃花源、湖滨四季等以及在此范围内其它开发并交房的住宅楼盘。

随后，《国际金融报》记者随即在每个学校对应的施教范围各抽取一个作为样本，在兔博士上进房价对比，发现过去3个月里学区房价格并未出现较大波动。

新馨花园最近90天挂牌均价为60274/m，环比上涨20.5%；成交均价为46713元/m，环比上涨15.9%；

韶山花园最近90天挂牌均价为38841元/m，环比下跌6.5%；

湖畔花园最近90天挂牌均价为47968元/m，环比上涨6%；成交均价为43008/m，环比持平；

春之韵最近90天挂牌均价为43048元/m，环比上涨6.9%；成交均价为38084/m，环比上涨11.2%；

水墨江南最近90天成交均价为46801/m，环比下跌1.1%。

（国际金融报记者 孙婉秋）