苏州楼市迎来史上最严新政,苏大强买房难了?

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文 | 张心梦

  江浙沪最近流行一个故事:谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两小时,把房子买在了上海 。

  2016年的楼市高潮中,诞生了“房价四小龙”:厦门、合肥、南京、苏州。

  时隔一年,就传出楼市四小龙房价骤降10%,人民日报甚至对此发文称,“不用救市”。

  苏州房价,是四小龙中最早上涨,也是最早下跌的。

  2017年,在当地房价开始出现下跌苗头的时候,开发商依旧疯狂拿地,当时有人质疑这些“高价地”是否会成为“烫手的山芋”。不过,如今看来,这些开发商大概率会大赚一笔,至少不会把这些地砸手里。

  房价疯狂之后,苏州新政的靴子终于落下。

  限购、限售、限价

  全方位围追堵截

  5月11日晚,苏州正式发布限售令,升级楼市调控政策。“限售、限购、限价”,一系列雷霆手段之下,苏州新政严苛程度直逼一线城市。

  其中,重点内容有:

  

1.对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新房3年内限售,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。
2.对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
3.调整土地出让报价规则,竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。
此前,苏州的限购政策是,非本市户籍购买第一套房,需提供2年社保或个人所得税证明,同时,本市户籍3套及以上家庭不得再购买新房和二手房。

  

  加上此次“限售、限价”政策的出台,苏州的房地产新政堪称全方位“围追堵截”。

  克而瑞数据显示,2019年4月苏州(含吴江)商品住宅的成交均价为21884元/㎡,环比上涨6.51%。其中主城区商品住宅成交均价为25055/㎡,此次新政的重点“区域”工业园区均价甚至高达35491元/㎡。

  伴随苏州房价上涨受到各界关注,新政出台的声音就一直不绝于耳。

  “新房有限价,而且出货量特别少,一般人买不到。二手房,尤其是带学区的特别抢手”,一位当地开发商向地产壹线表示。

  苏州,这座以往被视作“沪漂备胎”的城市,如今却让上海人惊呼“买不起”,依照“房价决定城市地位论”,甚至有人预计“苏州将超杭州,成为一线城市”。

  “工业园区+学区”双驱动

  江苏第一大移民城市

  在“哑火”过一阵后,苏州房价为何会突然疯狂?

  “苏州是典型藏富于民的城市,加上园区产业的发展,至少支撑本地购买力不成问题”,一位扎根当地多年的房企土拓人士表示。

  前段时间热播剧《都挺好》中,苏大强要儿子给自己买房,最终用5百万买下一套房子。

  

  后来经当地业内人士分析,该住宅位于苏州玲珑湾,靠近苏州金鸡湖畔,根据目前市场价,单价需要将近七万。这意味着如今苏大强要想买下这套房子大概需要1300万。价格翻了一倍不止,甚至有人调侃,如今看来你还觉得苏大强是无理取闹要买房吗,人家才是最后赢家。

  “苏大强”故事并非只存在于影视剧中,由于紧邻上海,许多在上海工作的“沪漂”在没有购房资格或者没有攒够首付之前都会先在苏州买套房,类似北京周边的燕郊的功能。相比房价,往返的高铁票根本算不了什么。

  

  不过如今,那些在苏州买房的“沪漂”们要偷着笑了,尤其是在苏州园区买了房的人,卖掉苏州的房基本都够上海的上车刚需房全款了。

  买房与否产生的个体命运差别背后是当地疯狂上涨的房价。

  2019年一季度,苏州市区二手房共成交18275套,单月和季度都创下了近三年同期苏州二手房成交的高峰。数据显示,从2018年2月到2019年1月,苏州园区房价大部分涨幅达到30%左右。

  4月25日,易居研究院发布的一季度《中国百城房价报告》中也指出,包含苏州在内的11个城市步入了“超高房价”的行列,即新建商品住宅成交均价区间大于2万元/平方米。

  在成交量上涨的刺激下,苏州二手房挂牌价也呈现明显上涨。诸葛找房数据显示,4月二手房挂牌参考均价为27324元/平方米,较3月份涨了695元/平方米,环比上涨2.61%。

  

  

  自2018年10月起,苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨,并且近期涨幅呈现扩大。工业园区与高新区的二手住宅挂牌价在苏州各区域处于领先,工业园区4月二手住宅挂牌价35908元/㎡,高新区25176元/㎡,这也是限售政策在这两个区域实施的重要原因。

  无论是在当地居住的人还是开发商提到此次房价上涨的背后动因时,都不约而同的提到了两个要素,“园区产业”和“学区”。

  

  一位当地房企营销人士向地产壹线介绍,苏州中心城区受限于历史风貌保护,城市格局是向东建设工业园区,向西建设高新科技园区。经过多年开发建设,园区已经成为苏州城建最完善、产业最发达、高档楼盘最集中、房价最高的板块。

  翻看过去几次苏州房价上涨期,几乎都是由园区房价领涨开始。在央视的一档纪录片中,这样记载苏州工业园区的发展历史,“1994年,中国与新加坡两国联合创办苏州工业园,作为对外开放和引进先进管理经验的试验田。二十四年的时间,苏州工业园已从当年的一片洼地,跻身世界一流高科技园区行列。”

  除了承载产业的工业园区,影响苏州房价的另一大因素是学区。一位当地房企人士介绍,“此次上涨最迅猛的是带学区的二手房,苏州入学采取严格的积分户籍政策,简单说就是买房。”

  由于不是省会城市,苏州的教育资源相对不是十分充足,加上经济的发展吸引了大批外来务工人员,这些人为了子女的教育就必须要买房。

  

  苏州公安局曾发布“苏州流动人口概况”称,2018年苏州1000多万常住人口中,外来人口为831.8万,以63.6%的外来人口占比,继续稳坐江苏省第一大移民城市。同时数据显示,70%的在苏外来人口从事制造业。

  年轻人的增长在报告中也有所体现,来苏的35岁以下年轻人占比超过55%,而且其中外省人的比例正在快速上升。

  疯狂的土拍

  5月9日,北京政府第一次举办了土地推介会,向开发商介绍年内即将推出的土地情况。

  与北京土地“愁卖”景象不同的是,苏州土拍则是地王不断。

  4月24日,苏州出让5宗涉宅地块,吸引了金地、招商、碧桂园等多家房企参与竞拍,最终揽金134.53亿元。其中,有4宗地块的溢价率超过30%。

  2月22日,苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元。

  诸葛找房数据研究中心数据显示,4月份苏州土地成交17宗,揽金193亿元,位列同级城市第三位。2019年1-4月,苏州住宅用地出让金622亿,同比上涨10.23%,但土地规划建筑面积减少了9.34%;2019年多宗高单价、高溢价率土地成交,多个板块的“地王”纪录被刷新。

  

  为了抑制“地王”,苏州政府可谓煞费苦心。

  早在市场最火爆的2016年,苏州就颁布了土地“限价令”即房企出价超过最高限定价格土地就会被宣告流拍。

  按照此前,苏州土拍规则,叫价超过市场指导价时需封顶销售,超过市场指导价10%以上时则要现房销售,因此,许多开发商现场报价经常一开始就会报出所谓“现房前一手价”,也就是距离现房销售还差一轮报价。

  

  此次调整后,土地竞价超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式,有利于减少土地竞价次数,避免多次举牌抬高土地价格。

  在苏州的“大地主”榜单上,万科、旭辉、苏州高新、恒大、金茂都轮流坐过庄。

  土拍大数据统计显示,2018年1-12月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让66宗,成交面积304.80万㎡,总成交金额715.76亿元。其中2018年共有50余家房企在苏州市区成功拿地。

  克而瑞数据显示,从拿地金额榜来看,2018年苏州市区房企权益投资金额前三甲分别为苏高新、九龙仓、平安。TOP20房企入门槛近13亿元。苏高新以117.06亿的较大优势遥遥领先,也是2018年苏州市区房企拿地金额唯一超过百亿的房企。

  “市场不好的时候稳着卖,土地市场热的时候抢着卖。当地房价上涨主要是由于改善型需求带动的,而此次新政对于这类需求影响不大,对于投资需求持有成本就要提高了”,一位当地房企投资人士说到。

  

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