一季度楼市分化加剧:一二线蓄势向上,三四线震荡向下

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  文/忍冬十六

  23城房价过热!

  今年三月,于年后一片戚风惨雨的房产市场,迎来开春第一场“高温预警”。

  4月30日,中央媒体《经济参考报》列出警告名单,直接点名23座城市“房价过热”,中山以同比60%的高涨幅位列第一,“榜眼”“探花”分别是涨幅为40%的广州和34%的南通。一线城市上海也入了围,其中还包括了最近不断刷屏的“网红城市”——成都、西安、呼和浩特。

  同时,《经济参考报》还指出了,部分地区房贷规模,随着楼市的小幅升温而出现了回升。今年一季度,住户部门中长期贷款增加1.38万亿元,较去年的1.29万亿元增加7%。房企融资量也大幅提升,截至18日,4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元,呈现持续井喷之势。

  河里浮青苔,必有大雨来。

  这些零碎的数据像蜘蛛结网一样,顺着摸索,必能发现其中千丝万缕的联系——城市化进展正在加速,楼盘房价冷热不均,未来分化已成定势。

  

  ▲房价冷热名单

  1、北上广深,笃定泰山

  一季度,上海金融机构新增的人民币住户部门贷款中,个人住房贷款增加258亿元,同比多增115亿元,且上海仅一季度房贷新增额便是2018年全年新增额584.9亿元的44.11%。

  解读:从住房贷款的增加,我们可以看出,上海今年仍旧是买房的热点城市。截至2018年末,上海市常住人口总数为2423.78万人,比去年增加5.45万人,其中外来常住人口976.21万人。贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》。根据报告中数据显示,2018年我国购房者平均年龄已经降低到29.5岁。29岁,是一个承前启后的过渡性年龄,仿佛还未离开“鲜衣怒马少年时,且歌且行且从容”的惬意悠闲,却马上要承住 “辛勤奉养十余人,上有慈亲下妻子”的风雨飘摇。

  此时的他们,是渴望稳定的,房子,借钱也要买。

  上海作为中国GDP二把交椅,城市对人才具有十足的吸引力,挤破了头也想落户的人不乏少数。然而上海土地是有限的,供小于求的结果就是必然性的房价上升。上海2017年出台城市人口规划,到2035年保持在2500万人,仅留23%的人口上涨幅度,而想要扎根大城市的人,以后要么咬紧牙根落户上海负重前行,要么退而求其次在城市边缘区七宝、莘庄、梅陇等地做缓兵之计,心灰意冷放弃挣扎之流则选择退隐二三级城市。其中,选择在上海周边落户的一批人,势必会带动周边房价的上涨。

  由上海,我们可以推演其他一线城市,未来房价只会向上,看不见的大手,紧紧握住北上广深。

  2、 二线城市,正在蓄势

  名单中,呼和浩特(31%)、西安(23%)、成都(22%)这三个最近不断刷屏的“网红城市”也步入“房价过热”区间。

  解读:随着2019 “抢人大战”的再度打响,“半价购房”的呼和浩特,“零门槛”落户的西安,以及早在2016年赵雷一曲《成都》就红遍大江南北的“老牌网红”成都,都在抢人大战中各显神通,取得卓越成绩。

  首先说一说成都。成都辐射西北,掌控四川,2018年四川GDP突破四万亿,成都一城独大,占全省GDP的40%。西安地理位置较成都稍次之,但其十三朝古都的文化底蕴,“一带一路”核心区的重头位置,八水润长安。呼和浩特地理位置偏远暂且不表,成都西安两大名城,怎生人才忧虑呢?

  此次房价上涨,我们从中能够窥得一二。为何人才未到,房价先涨?由于政策调控,财政部的限制融资,打击了地方政府的违规举债,央行的首付调控,禁止了居民的加杠杆行为。地方政府如何维持房地产市场的正常秩序呢?那就抢人落户吧!只要落户了,必然会产生购房需求,那房价就不仅不会跌,反而悄悄放了个炮仗。房子晚买一个星期,一个卫生间可能就没了。

  你有张良计,我有过墙梯,因此声势浩大的抢人战争,打头阵的是迅速飞涨的房价。

  3、三四线小城,阴云将近

  房企融资量大幅提升,截至18日,4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元,呈现持续井喷之势。仅4月18日一日,绿城、深振业、绿地、中南建设、当代置业、融信、时代中国等8家公司同时发布融资计划。

  解读:数据显示,今年3月,一线城市的经营性用地成交总建面积同比上涨55%,二线城市成交总建面积同比上涨10%,而三四线城市成交总建面积则下降了34%。房地产商从三四线城市撤资,转而奔向了一线城市,这是否说明了,未来几年房产市场,他们更加看好一线城市?

  

  ▲成交地块价格排行榜

  未来两年,棚改计划开工量下降了两个百分点,棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命,棚改推动三四线去库存已经基本完成。房地产商的目光投向了房价更抗跌的北上广深,以及更具发展潜能的二线城市。趁着调控正松腰带,富力以106亿元拿下了“地王”广州白云区陈田村,这或将进一步催化广州的房价升温。新希望也不甘落后,以87.81亿元的总价,在南京和杭州盖起民住房。在这份新鲜出炉的成交地块价格排行榜中,没有三四线城市的姓名。

  三线城市房价的上涨将毫无意义,没有常住人口的支撑,其虚高的房价,只会让市场在未来几年,有大量被高位套牢,找不到“接盘侠”的房主们,交着空置税,愁云惨淡万里凝。

  2019,房价分化之年,一线看涨,二线跟注,三四线想要上台,却差了点筹码。

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杨国英观察

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