一季度楼市分化加剧：一二线蓄势向上，三四线震荡向下

文/忍冬十六

23城房价过热！

今年三月，于年后一片戚风惨雨的房产市场，迎来开春第一场“高温预警”。

4月30日，中央媒体《经济参考报》列出警告名单，直接点名23座城市“房价过热”，中山以同比60%的高涨幅位列第一，“榜眼”“探花”分别是涨幅为40%的广州和34%的南通。一线城市上海也入了围，其中还包括了最近不断刷屏的“网红城市”——成都、西安、呼和浩特。

同时，《经济参考报》还指出了，部分地区房贷规模，随着楼市的小幅升温而出现了回升。今年一季度，住户部门中长期贷款增加1.38万亿元，较去年的1.29万亿元增加7%。房企融资量也大幅提升，截至18日，4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元，呈现持续井喷之势。

河里浮青苔,必有大雨来。

这些零碎的数据像蜘蛛结网一样，顺着摸索，必能发现其中千丝万缕的联系——城市化进展正在加速，楼盘房价冷热不均，未来分化已成定势。

▲房价冷热名单

1、北上广深，笃定泰山

一季度，上海金融机构新增的人民币住户部门贷款中，个人住房贷款增加258亿元，同比多增115亿元，且上海仅一季度房贷新增额便是2018年全年新增额584.9亿元的44.11%。

解读：从住房贷款的增加，我们可以看出，上海今年仍旧是买房的热点城市。截至2018年末,上海市常住人口总数为2423.78万人，比去年增加5.45万人，其中外来常住人口976.21万人。贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》。根据报告中数据显示，2018年我国购房者平均年龄已经降低到29.5岁。29岁，是一个承前启后的过渡性年龄，仿佛还未离开“鲜衣怒马少年时，且歌且行且从容”的惬意悠闲，却马上要承住 “辛勤奉养十余人，上有慈亲下妻子”的风雨飘摇。

此时的他们，是渴望稳定的，房子，借钱也要买。

上海作为中国GDP二把交椅，城市对人才具有十足的吸引力，挤破了头也想落户的人不乏少数。然而上海土地是有限的，供小于求的结果就是必然性的房价上升。上海2017年出台城市人口规划，到2035年保持在2500万人，仅留23%的人口上涨幅度，而想要扎根大城市的人，以后要么咬紧牙根落户上海负重前行，要么退而求其次在城市边缘区七宝、莘庄、梅陇等地做缓兵之计，心灰意冷放弃挣扎之流则选择退隐二三级城市。其中，选择在上海周边落户的一批人，势必会带动周边房价的上涨。

由上海，我们可以推演其他一线城市，未来房价只会向上，看不见的大手，紧紧握住北上广深。

2、 二线城市，正在蓄势

名单中，呼和浩特（31%）、西安（23%）、成都（22%）这三个最近不断刷屏的“网红城市”也步入“房价过热”区间。

解读：随着2019 “抢人大战”的再度打响，“半价购房”的呼和浩特，“零门槛”落户的西安，以及早在2016年赵雷一曲《成都》就红遍大江南北的“老牌网红”成都，都在抢人大战中各显神通，取得卓越成绩。

首先说一说成都。成都辐射西北，掌控四川，2018年四川GDP突破四万亿，成都一城独大，占全省GDP的40%。西安地理位置较成都稍次之，但其十三朝古都的文化底蕴，“一带一路”核心区的重头位置，八水润长安。呼和浩特地理位置偏远暂且不表，成都西安两大名城，怎生人才忧虑呢？

此次房价上涨，我们从中能够窥得一二。为何人才未到，房价先涨？由于政策调控，财政部的限制融资，打击了地方政府的违规举债，央行的首付调控，禁止了居民的加杠杆行为。地方政府如何维持房地产市场的正常秩序呢？那就抢人落户吧！只要落户了，必然会产生购房需求，那房价就不仅不会跌，反而悄悄放了个炮仗。房子晚买一个星期，一个卫生间可能就没了。

你有张良计，我有过墙梯，因此声势浩大的抢人战争，打头阵的是迅速飞涨的房价。

3、三四线小城，阴云将近

房企融资量大幅提升，截至18日，4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元，呈现持续井喷之势。仅4月18日一日，绿城、深振业、绿地、中南建设、当代置业、融信、时代中国等8家公司同时发布融资计划。

解读：数据显示，今年3月，一线城市的经营性用地成交总建面积同比上涨55%，二线城市成交总建面积同比上涨10%，而三四线城市成交总建面积则下降了34%。房地产商从三四线城市撤资，转而奔向了一线城市，这是否说明了，未来几年房产市场，他们更加看好一线城市？

▲成交地块价格排行榜

未来两年，棚改计划开工量下降了两个百分点，棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命，棚改推动三四线去库存已经基本完成。房地产商的目光投向了房价更抗跌的北上广深，以及更具发展潜能的二线城市。趁着调控正松腰带，富力以106亿元拿下了“地王”广州白云区陈田村，这或将进一步催化广州的房价升温。新希望也不甘落后，以87.81亿元的总价，在南京和杭州盖起民住房。在这份新鲜出炉的成交地块价格排行榜中，没有三四线城市的姓名。

三线城市房价的上涨将毫无意义，没有常住人口的支撑，其虚高的房价，只会让市场在未来几年，有大量被高位套牢，找不到“接盘侠”的房主们，交着空置税，愁云惨淡万里凝。

2019，房价分化之年，一线看涨，二线跟注，三四线想要上台，却差了点筹码。