地产观察:恒大万科万达融创碧桂园华夏幸福的绝招!

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  约翰.洛克菲勒说过:只有偏执狂才能成功。

  三哥觉得在房地产行业,有这么几家很偏执,他们把自己擅长的或者不擅长的,都变成自己擅长的,再把自己擅长的做到极限。所以他们很成功。

  三哥随便写写,诸君随便看看。

  

  

  
2018年,中国恒大的土地储备面积3.03亿平米,楼面地价1611元/平米。

  土地储备:没有最多,只有更多。

  土地价格:没有最低,只有更低。

  三线以及以下城市土地储备原值1,677亿元,占公司土地储备货值的34%,平均楼面地价人民币1178元/平米。

  1611元/平米地价,2018年合约销售房价10515元/平米。

  所以,即便是8.16%的显著高于TOP10的借款利率,无所谓,再高一点也能承受。

  不要和恒大讲风险,它叫许三多:债多,地多,利润多。

  

  对风险防范有执念,看2018年报几个细节:

  

  同行一般都不这么干。

  登山,讲究一步一个脚印,一脚踩空就是万丈深渊。万科就是按照规律来。

  

  不按照合约销售算,即便按照财报营收计算,碧桂园的周转时间是:

  

  房地产TOP20平均是3.4年。

  TOP10中,碧桂园排名第一,最接近的是喊出活下去的万科2.84年。

  从拿地到开盘的时间,没有最短,只有更短。

  2018年的去化率以及回款率名列前二。话说回来,这些指标哪一年不是数一数二?

  要说快,也就顺驰时期的孙宏斌能算个对手。

  激水漂石,飞机上天,靠的就是速度。

  

  2016年46亿的的经营现金净流入,2017年就敢筹资净流入614亿元,伴随而来的经营的现金流稳定,合同销售、土地储备剧烈扩张。

  比胆大?乐视它都敢投。万达老王、泛海老卢的盘它都敢接。

  

  从2017年6月22日开始,万达开始降杠杆,去地产是直接的降杠杆。

  不完全统计,抛售以及转让股权:2017年640亿元,2018年827亿元。

  收回现金1467亿元,如果算上项目中的债务转让,等于直接降低了2000亿元以上的负债。

  这一系列动作是在一年半的时间内完成的,就问你服不服。

  

  海外地产按美元汇率算的,苏宁的数据未公开,是猜的。

  王董事长狠起来,自己都不放过。

  后面,三哥等着看万达的轻资产模式翩翩起舞。

  

  从2002年以来,一直是一个套路:产业造城,带动房地产开发。

  

  选址规划、园区建设、产业招商、最后安居乐业,这一套走下来,没个10年、8年不能见效。

  但是,一旦做下来,就是个大蛋糕。

  华夏幸福的抱朴守拙,这几年算是开花结果了。平安集团都成了25%持股的二股东了。

  不耍小聪明,大巧若拙。

  

  杀猪杀尾巴,各有各的杀法。

  招数各不相同,但有一点是无疑的,他们都将自己的招数做到了极致。

  五四青年节刚过去,应个景。

  三哥20年前也是个小青年,今天,我想对20年前的那个小伙子说些东西:

  

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