人防车位买卖是否有效呢?

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  房地产市场水涨船高,车位的价格也跟着一路飙升,济南东部一些高档小区的车位价格售价高达30万元,大家惊呼“买得起马配不起鞍”,而一些普通小区的车位价格也基本在15万元左右。车位分为产权车位和人防车位,产权车位是开发商出售给购房者的,该类车位可以办理产权证,得到产权证书的业主也可以出售车位。人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定建设的地下人防工程,将之改造成地下停车位。那么人防车位是否可以出售呢?

  

  前不久济南市中级人民法院发布一起“人防车位”纠纷案例,该案是济南首个“人防车位”买卖合同被判定为无效合同的案例。

  2016年5月29日,原被告三方签订了一份“车位买卖合同”,约定将所有权为被告张某的位于鲁能领秀城一地下车库出售给原告周某,金额总计15万元。原告周某于2016年5月29日交付给被告张某2万元定金。后经原告核实,该买卖合同中的车位属于“人防车位”,故原被告三方签订的车位买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定,属无效合同,原告诉至法院,要求判合同无效。

  法院认为,当事人订立合同,必须遵循法律规定,依法订立,才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同,为无效合同,不被法律所保护。本案中,涉案车位已被济南市市中区人防工程管理服务中心证实为“人防车位”。根据《中华人民共和国人民防空法》,人民防空是国防的组成部分,国防资产属于国家所有,禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为“人防车位”、人防设施,不得进行买卖,因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。

  根据合同法相关规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因此,被告张某应当返还给原告交付的定金2万元。最终,济南市市中区人民法院作出判决:原告周岩与被告张某签订的车位买卖合同无效;被告张某退还原告周岩车位定金2万元;被告济南泽源退还原告周岩支付的佣金5000元。

  一审判决后,告不服,上诉至济南市中级人民法院。经过审理,济南市中级人民法院认为,本案争议焦点是三方签订的涉案车位买卖合同是否有效。根据查明事实,涉案车位系人防设施,不得进行买卖,张某对涉案车位仅享有使用权,无权对涉案车位出售所有权。一审判决认定该买卖合同无效并无不当,遂驳回上诉,维持原判。

  人防车位无论从功能或性质上都与普通车位有一定区别。人防车位是住宅小区的人防工程,在战争时期,为了保障住宅小区内业主的掩蔽、逃生而单独修建的位于地下的防护建筑,以防护为首要功能。非战争时期,人防工程平日可与普通车位一样,用于停放民用车辆。

  《人民防空法》第5条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”而该条款并未明确人防车位的权属问题,且《物权法》对此也无明确说法。

  因人防车位无法取得产权登记,这给人防车位的物权变动造成了一定的法律障碍。理论上当事人可以签订转让协议,但无法产生物权变动的效力,只能产生使用权的转让。根据住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》,人防车位还可以通过租赁等形式流转,《合同法》所规定的最长租赁期限不得超过20年。

  附:与人防车位有关的法律法规:

  《中华人民共和国物权法》

  第七十四条:区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第六条:建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

  《中华人民共和国防空法》

  第五条:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

  《合同法》

  第二百一十四条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  本文相关素材来源于《华商报》、《经济导报》。

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