李宇嘉：新房成交同比增4成 深圳楼市“新周期”到了？

据深圳市规划和自然资源局数据，4月份，深圳新房成交2704套，同比增长4成；二手房市场方面，4月深圳成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。“金三银四”成色很足，是否意味着深圳楼市“新周期”到了？

深圳楼市“此回暖”非“彼回暖”

按4月成交规模算，深圳今年新房成交将达3.2万套，比2018年增长10%，新房市场连续2年回升。但2017-2018年，是深圳近10年来新房成交规模最低的年份，连续2年没有突破3万套(分别是2.8和2.9万套)。即便今年达到3.2万套，也将是历史低位。

以4月成交规模推算深圳二手房年度成交或突破9万套，超过近10年的平均水平，二手房回升更明显。目前，二手房份额达70%，更代表市场走势。政策决定预期、预期决定房价。更严厉的政策不会有了，货币也不会明显收紧，那么，从二手房开始的深圳楼市新一轮回暖是否确定无疑？

楼市“板块轮动”，从深沪开始，调控也从深沪开始。回调后的反弹，也自然从调控最久的城市开始。对于经济和楼市，“稳字当头”是既定战略，楼市当然受益。深圳作为刚需积淀最深厚的城市，顺应政策和市场表现，预期也就转为购买行动。

但与过去相比，楼市基本面最大的变化，就是靠房地产刺激经济、借“稳增长”松绑政策的时代已过去了。这是我们判断楼市“回暖”后，会维持“横盘”还是转向“盛夏”的关键。按惯性思维，楼市回暖，无论投资还是自住，都是入市的好时机。

但“此回暖”非“彼回暖”。近期，被住建部预警提示的城市，比如丹东，立即出台限价政策，规定同一楼盘商品住房销售价格环比涨幅不超0.6%，同比涨幅不超过5%。也即，房价可以涨，但要在一定幅度内，大概率不超过GDP增幅。长周期看，西方国家楼市稳定，房价涨幅大概在GDP或CPI涨幅上下波动。

与经济基本面(比如GDP、CPI或居民收入增幅)相适应，这就是稳定的内涵。近期央行屡次强调，M2要与名义GDP增速相匹配。因此，房价自然也有一个“锚”。有了“锚”，既不会出现通缩，也不会出现泡沫，还能维持可观的市场体量。表面看，10%的涨幅似乎很理想，但考虑交易和按揭成本、交易周期，投资房产的收益并不那么理想。

预期管理正在奏效

除了货币政策外，决定房价走势的，还包括调控政策。目前，限购、限贷等核心政策一以贯之。开发商和购房者都没有未来1-2年核心调控政策将会“松绑”的预期。毕竟政策不稳定是长效机制的大敌。政策稳定了，才能真正意义上控制住预期。

政策稳，预期就稳、房价就稳。现在，引导预期，要从开发商和购房者“双管齐下”。上一轮房价暴涨的罪魁祸首——高地价，将不复存在。过去，一味地调控终端销售，殊不知，源头上的地价上涨，对即期房价、远期房价都有拉动作用。现在，“地价-房价”联动调控。近期，住建部预警提示部分地价有上涨苗头的城市；限房价也将始终贯穿未来热点城市调控。

一线楼市与全国不完全同步，表现出一定领先性。政策收紧周期中，一线城市与二三线基本同步回落；政策放松周期中，前期刚需积淀深，市场弹性又足，加上金融青睐，一线城市回升领先于全国，二线和三线楼市则较晚回升。近期，一线城市的“小阳春”，遵从的就是政策适度松绑，楼市率先反弹的规律。但是，基于前面的分析，预计一线楼市反弹不会超过两个季度。

事实上，从4月份开始，“小阳春”就有降温迹象了。中指院发布的4月百城价格指数显示，4月京沪等十大城市新房均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。克而瑞数据显示，4月份深圳新房成交面积环比下降28%。安居客找房平台显示，一线城市找房热度4月环比微跌0.5%。

从深圳来看，二手房成交创16个月新高，事实上是今年2-3月份交易的滞后体现。因为，二手房的交易周期仍旧在2个月左右。深圳市场，年后的需求主要是刚需和换房需求。如果前期积累的换房需求退去，未来需求未必能持续。

未来，京沪深房价，都将窄幅波动。即便上涨，很多投资也抵不了交易成本。楼市的领头羊，已从京沪深转向部分二线热点城市。在楼市增量供应、产业发展、人口流入上，二线热点城市更有空间。近期，二线热点城市土地市场火爆，楼市向上更有保障。尽管，京沪深刚需还很庞大，但规划和政策已做好铺垫，即刚需想买房，可以转向都市圈内非热点城市。一来，外围房价低，轨道交通互联互通；二来，一线楼市当下的房价，已难以容下多数的买房诉求。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

来源：中新网