楼市真相:85%的购房者都不是刚需

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   本文原创作者:柯谈

  当下的社会,一个家庭有且只有一套房产绝对是少数,相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的亲戚同学,每个家庭通常都有2-3套房子,有纯投资出租的,有买来博拆迁的,有买来让外地父母住的,有给还在上学的孩子提前置办婚房的。

  很多我接触到的90后95后,从上班第一天起,就不用为房子发愁,他们很多人都没有买房的概念,工资也许不高,但是都活的潇潇洒洒。

  这几年,我有个明显感觉,就是真正意义上买人生第一套房的纯刚需越来越少,从无到有的质变也变得越来越艰难。

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  15%的刚需

  去年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》,对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。

  报告显示:2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。

  

  过去10年间,我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变:

  刚需:2008年占比69.7%,而2018年三季度降至15.1%。

  改善需求:2008年占比10.8%,而2018年三季度上升至26.7%。

  投资:2008年占比19.6%,而2018年三季度上升至58.2%。

  以上数据用一句话概括就是:首次购房的刚需客占比只有15.1%,投资客是刚需客的4倍。

  这个数据一定会令你大跌眼镜,但仔细想来,其实并不难理解。造成这种局面的主要原因有两点:

  一、总量饱和

  2018年,国家统计局发布了一组数据:我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米,其中,城镇居民为36.6平米,我国家庭户均住房已经达到1.1套。从总量上来说,我们已经告别了住房短缺的时代,所以,首次购房的刚需占比会下降。这是我们98房改的重大成就。

  二、投资觉醒

  房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年。4万亿、去库存、限价倒挂万人抢房,无不是在重复演绎房产造富神话。

  2018年我们4次降准,2019年1月2次降准,每次降准都强调是针对小微企业融资困难,重点扶持实体经济,严控资金流入房地产,但现实却是,2019 年一季度末,房地产开发贷款余额 10.85 万亿元,同比增长18.9%,个人住房贷款余额 26.87 万亿元,同比增长17.6%。

  市场上钱多了,贷款成本低了,开发商日子好过了,炒房客贷款又能批了,所以,今年年初,小阳春如期而至,成交量大涨,开发商疯狂拍地,苏州、杭州、南京全国各地地王不断涌现,此起彼伏。

  事实证明,春雨贵如油,水份大了,根本无法避免流入房地产。

  所以,现在的房地产正处于一个怪圈之中,一方面,是房子总量已经饱和,另一方面,大家还在拼命的囤房,刚需只占15%也就不难理解。

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  刚需之殇

  从楼市起步开始,我亲身经历了每一个周期,我可以负责任的告诉你,2015-2018年这一轮是历史上最为疯狂的一次。

  四大一线城市2015年仅仅放松一年就不得不马上收紧,因为买房的热情远远超出官方想像。

  2017年,限价风潮席卷全国,这个开创性的发明正好打中了开发商的七寸,但没想到一二手的严重倒挂,给本就热闹的市场火上浇油。南京、成都、杭州、武汉、郑州等基本上所有强二线都开始万人摇号,排队抢房。上到99下到刚会走,全民投资,全民炒房。

  上海目前住房总量有780万套,其中490万套是自住住房,290万套是租赁住房。也就是说,上海整个房产市场中37%的住房是用来投资的,是被多套房的人士占用的。

  为什么刚需买房越来越难,高房价只是表象,而深层次的原因是,买房人中85%都不是刚需,刚需的竞争者根本不是其它刚需,而是铺天盖地的投资客,刚需们是在用15%的微弱力量与强大的85%在对抗。

  最近贝壳研究院有个统计数据,在上海二手住宅市场中,60%属于卖一套买一套的置换客。如果你常常接触这个市场,就会知道这个数据非常的合理,现在上海北京等二手房成熟的市场中,置换客占比已经越来越大,一步到位买到终极居所根本不可能。

  而且,更加诡异的一点就是每一轮上涨周期中,买卖房产的似乎都是同一波人,他们已经深谙此道,绝不会放过每一次红利和身价翻倍的机会。

  所以,最近几年我有个非常明显的感觉,就是大城市的房子正在经历内部循环,变成了有房人之间的圈内游戏,肥水不流外人田,纯刚需想要进场变得异常艰难。

  社会就是如此残酷,没房子的你,拿什么去买房。

  未来,真正意义上的刚需只有两种人:一种是城镇化进城的农民,一种就是通过抢人大战落户大城市的大学生。

  农民退出宅基地,拿着补偿进城买房,还算有原始积累,凤凰男凤凰女一穷二白落户大城市,才是漫漫艰辛路的开始。

  3

  伪刚需

  投资客从来不愿意承认自己是在投资。后台咨询我问题的人中80%都声称自己是刚需,或者刚需加投资。但其实,他们很多都是在买第二套或者第三套房子了。

  有人说过,6套以下都是刚需,自己一套,一孩一套,二孩一套,父母一套,岳父母一套,度假一套。我也承认,作为北漂、沪漂、深漂,生二孩和接外地父母定居北上广,的确需要买很多的房子才够住。

  但是你想过没有,假如从2008年到2018年10年间房价根本没涨,你是否还会拼了老命的买那么多房子呢?假如房价10年不涨,你按揭买一套都是多余,别说6套了。

  什么是刚需,就是当你明明知道未来房价会下跌,但仍然会买,这才是刚需。当房子只有居住属性时,人均建面60平就是顶级刚需,而房子具备金融属性时,人均6套依然会被人为包装成刚需。

  现阶段,国内所有出台限购政策的城市,基本都是允许购买两套房。这就是症结所在。

  真正的房住不炒,应该是一个家庭只允许拥有一套房。允许两套,说明我们对土地财政还是有所依赖。

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  刚需的阻碍

  过去,我们的套路是一会儿限购一会儿取消,一会儿认房一会儿认贷,一会儿鼓励你为国去库存,一会儿又把你打成炒房派。

  这轮调控周期中,只有北京和上海是真调控,其它所有城市都是装装样子的形式主义,没等房价实质性下跌就急不可待的松绑。

  可贵的是,小阳春刚一崭露头角,高层就枪打出头鸟,重申房住不炒。不出意外的话,新一轮的调控政策已在路上,现阶段,多看多观望,少说少冲动,才是上上策。

  现在流行“因城施策、一城一策”,但是千万别再高估地方的自控力,要谨防各地拿着“一城一策”的鸡毛当成松绑的令箭,再次人为创造大量的伪刚需。

  因为,伪刚需的存在,是刚需最大的阻碍。

  来源:柯谈地产观(ID:lincokk)

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  本文完

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