三四线城市棚改遭遇腰斩,你的房子还好吗?

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有些三四线城市只能一门心思为过去的日子埋单。

  财政部近期印发了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年棚改开工数据也随之公布。不过今年,不少人从中嗅出了危险的气味。

  根据《通知》内容,2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前450万套的预期,而与2018年的626万套相比,减少了341万套,腰斩过半。

  

  分省市来看,除了福建、广西、天津、广东和西藏5省市同比增长之外,其它31个省市开工计划较2018年均出现了不同幅度的下跌。其中黑龙江、贵州、山东、河南、宁夏、山西、湖南、辽宁、新疆、吉林、海南、青海、内蒙古等13个省市棚改计划遭遇腰斩。值得注意的是,山东、河南等省份也是前几年棚改推进大省。

  实际上,早在今年年初,各地政府已经主动对棚改计划做了调整,但财政部公布的数据还是超出了人们的想象,比如当地政府工作报告和财政部给出的计划之间缺额最大的辽宁省,在原计划上直接减掉76%。棚改计划将于2020年完成,但目前计划和实际开工量都出现了大规模的缩减,结合4月中央政治局会议的安排,不难看出政策持续收紧的决心。

  

  毫无疑问,受棚改政策影响最明显的是三四线城市,在过去的一段时间之内,棚改货币化曾经成为助推三四线楼市上涨的主要动力,但所谓登高跌重,当棚改退潮的时候,三四线城市需要承担的代价也会大得多。

  当时推行的棚改货币化,也就是通过国开行等金融机构以货币的形式,给三四线城市放低息贷款,再由地方政府对棚户区进行拆迁,然后用这笔钱对拆迁户进行货币形式的补偿,再由拆迁户用补偿款,或者添钱、或者加杠杆,自行购买新房。房地产市场供需关系协调了,房价上涨就能盘活土地,地方政府到时候再通过出让土地偿还贷款。

  棚改货币化安置在一定时期起到了加快楼市去库存的作用,在房价上涨较快的城市,通过新建棚改安置住房可以增加住房供给。同时,棚改带动了以房地产开发为核心的整个产业上下游的投资与消费,在面临下行压力的时候拉了经济一把。但是棚改推进过度也会造成很多负面效应,比如会造成地方债务压力、推高当地房价、推高居民部门的杠杆率或者产生新的房地产库存等等。

  其实棚改规模缩减早已有先兆,去年年中央行和国开行已经开始收紧对于棚改的货币支持,去库存的工作也在去年宣告基本完成,2020年棚改计划就会到期,现在是处于整个大周期的尾声。

  当然还有几个比较长远的原因。首先是城镇化的总体思路有了调整。据统计,2014年一线城市户籍城镇化水平是86%,二线城市48%,三线城市不到30%,可以看出其中户籍城镇化进程最缓慢的是三线城市,但是在几年发力之后,到了2017年,三线城市户籍城镇化水平已经达到了42%,呈现出非常强大的爆发力。这当中棚改功不可没。

  但所谓的城镇化,不仅仅意味着非农户籍化,实现农业人口向城市人口的转变,它也意味着小城镇的人口要向大城市聚集,最终发展出更多的大城市和大规模的产业集群。所以国家发改委在今年4月发布的关于开放户籍的文件中就提到,一方面要允许大城市进一步开放,特别是300万人口以下的城市要全面取消落户限制,而另一方面,对于人口流出和资源枯竭的城市,要发展“收缩型城市”。在这种模式上,推动三四线城市的棚改已经不再有城镇化意义了。

  另外一个压力来自于地方财政。棚改需要资金支持,无论是获取低息贷款还是举债,对于地方政府而言这些资金都是要还的,而且随着房价上涨,货币化安置的成本开始大幅度提高,到了2017年,货币化安置费用已经是实物安置费用的160%。

  所以,这次棚改缩量比较明显的几个地方,有的也是财政比较吃紧的地方。根据上述文件内部标注的地方政府财政困难系数,东部地区里,辽宁和山东两省的财政困难系数已经突破了60,而这两省也同时是近年的棚改大省,另外包括整个中西部地区,系数普遍都在70以上,现在它们都需要有休息的机会。

  除了规模缩减,2019年棚改还有了一些结构性的变化,货币化安置比例将会逐渐降低,改变成以实物安置为主的安置方式,缺少了资金层面的驱动,居民的购买力将大大降低。另外,当期货币化安置将会取消政府购买棚改服务的模式,改为以专项债券为主的模式。

  这些都预示着三四线城市在整个房地产市场大分化的过程中可能会失去支撑,现在一二线城市正在通过人才吸引政策逐步提高城市竞争力,最近关于城市抢人才的新闻总是频繁的出现在舆论场中,但有些三四线城市只能一门心思为过去的日子埋单。人才和资金都会进一步向中心城市集中,三四线城市有可能会失去机会,沦为一切投资都需要极力去避免的选择。

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