昆明经济适用房出新规，比去年二手房限售政策更严

凤凰网房产昆明站 作者杨春兰

为了规范经济适用住房售后管理，昆明市政府今日发布《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》（征求意见稿）（下称《通知》）。

《通知》所称经济适用住房是指购房人享受政府优惠政策购买的政府统建经济适用住房和非政府统建经济适用住房，其中，非政府统建经济适用住房包括企业自建经济适用住房、集资建房、合作建房、解危解困房、安居房等。部队经济适用住房除外。

继承和离婚的情况怎么办？

《通知》要求，购房人购买经济适用住房后，未取得《房屋所有权证》的，由售房单位为购房人申请办理经济适用住房《不动产权利证书》，办理程序为：1. 售房单位统一向不动产登记部门提交申请、相关购房材料；2. 由不动产登记部门按照规定办理《不动产权利证书》。

第二， 购房人已经取得经济适用住房《房屋所有权证》或者《不动产权利证书》，需要办理完全产权的，办理程序为：

1. 购房人向住房城乡建设部门提交申请，由住房城乡建设部门对经济适用住房购房人购房年限、家庭人均住房建筑面积等情况进行审查，出具同意取得完全产权的意见；

2. 购房人按照住房城乡建设部门公布的评估价，向住房城乡建设部门交纳3%的房屋收益，向自然资源规划部门交纳1%的土地出让金；

3. 购房人向不动产登记部门提交申请，由不动产登记部门按照规定办理完全产权的《不动产权利证书》。

关于继承和离婚等特殊情况，《通知》也作了明确说明：

购房人在购买经济适用住房后，因继承、离婚析产等确需发生房屋所有权转移的，由不动产登记部门按照以下情形处理：

1. 继承

未取得《房屋所有权证》或《不动产权利证书》前购房人死亡的，继承人向住房城乡建设部门申请变更权利人，并按照本通知第一、第二条规定，申请办理《不动产权利证书》、取得完全产权；取得《房屋所有权证》或《不动产权利证书》后购房人死亡的，由继承人向不动产登记部门申请变更权利人，按本通知第二条规定，办理完全产权。购房人死亡的，不再对继承人购房资格进行审核。

2. 离婚析产

未取得《房屋所有权证》或《不动产权利证书》前购房人发生离婚析产的，获得经济适用住房的一方向住房城乡建设部门申请变更权利人，并按照本通知第一、第二规定，申请办理《不动产权利证书》、完全产权；取得《房屋所有权证》《不动产权利证书》后购房人发生离婚析产的，获得经济适用住房的一方向不动产登记部门申请变更权利人，并按照本通知第二规定，办理完全产权。购房人发生离婚析产的，不再对获得经济适用住房的一方的购房资格进行审核。

满5年“取得完全产权”才能交易

关于如何上市交易的问题，也是最受关注的焦点之一。

《通知》要求，经济适用住房购房人取得完全产权《不动产权利证书》的，按照普通商品住房交易规定办理相关手续；未取得完全产权的，按《通知》第二条规定，补交费用后，按完全产权进行交易。

需要特别注意的是，《通知》中所称“取得完全产权”是指政府统建经济适用住房购房人自签订购房合同之日起满5年，或者非政府统建经济适用住房购房人自取得《房屋所有权证》或者《不动产权利证书》之日起满5年，可以申请通过交纳房屋收益和土地出让金取得经济适用住房的完全产权。

评估价是指购房人申请取得完全产权时，该经济适用住房同地段每平方米普通商品住房平均交易价格，乘以经济适用住房建筑面积的总额，作为计算交纳房屋收益或者土地出让金的基数。

比去年昆明二手房限售政策更严

对于昆明此次发布的《通知》，诸葛找房昆明数据研究中心研究员姜国君分析认为，该文章》既保障了购房人的合法权益，又充分尊重购房人的自主意愿，实操性较强。

从保障购房人合法权益层面看，政策明确，“购房人购买经济适用住房后，未取得《房屋所有权证》的，由售房单位为购房人申请办理经济适用住房《不动产权利证书》”；从尊重购房人自主意愿层面看，政策指出，购房人已经取得经济适用住房《房屋所有权证》或者《不动产权利证书》，需要办理完全产权的，可通过递交申请、相关部门审查、交纳房屋收益和土地出让金等流程进行办理。

“可以看出，政策对保障购房人合法权益方面的条款是强制性的，对购房人获取完全产权方面则遵从自愿办理的原则。”

姜国君还强调，《通知》对获取完全产权给出了严格的时间界定，即满5年。这个时间界定，也可以理解为经济适用住房从首次购买到二次交易的持有年限，因为文件已明确指出取得完全产权的可按普通商品房交易。实际上，这比昆明2018年出台的二手房限售政策要严格得多。因此，对二手房市场不会造成量、价方面的冲击。

最后，有关单位和各界人士如有修改意见和建议，可以在前通过来信或者电子邮件的方式提出，邮寄方式请寄至：昆明市呈贡区锦绣大街1号市级行政中心6号楼404室，邮编：650500；电子邮件请寄至：kmszfb@sina.com。