「见地·对话经理人」陶汝鸿:用TOD为城市提速

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  编者按:

  他们是地产商的中坚力量,他们是城市崛起的脊梁,他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城,推出《见地》人物系列之“对话经理人”,一起聆听区域总、城市总讲述他们建设美好生活的故事。本期【见地·对话经理人】对话人物是戴德梁行大中华区副总裁暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生。

  

  “我在天空的时间最长。”陶汝鸿可以说是空中飞人,作为全球知名房地产服务商,他平均每周两次出差任务,有时候甚至要当天往返,这种情况在戴德梁行很常见,因为团队主力在香港,而大多数的服务客户都在中国内地。仅以TOD来看,他们为25个城市提供轨道交通顾问服务,覆盖36个已有轨道交通城市的70%。“所以基本就是每周一的早上都在机场。”

  国内TOD模式存在巨大开发潜力

  陶汝鸿说大连是他最喜欢的城市之一,此次来连参加新型城镇化系列:TOD对城市的发展动力论坛,他也将TOD模式带给了大连。TOD,是“以公共交通为导向”的发展模式,通过轨道交通沿线居住区域的建设,开启居住人口的规模化聚集与商业配套建设的相互促进,实现站点周边区域城市功能的升级与物业价值的提升。

  过去二十多年中国城市高速发展,开发思维已从追求效率与规模,转变成追求品质与服务。陶汝鸿坦言,目前国内发展轨道交通的还有很大空间。“香港的地铁发展已经大概有40年了,日本大概已经有60年了。国内真正开始发展轨道交通时间比较晚。从全国来看,先说轨道交通,有轨道交通的城市大概只有35个。实际上,要从一个从交通枢纽发展成一个经济枢纽,你要看的不单单是地铁的建设发展,还要看整个片区的开发,它是需要很长时间来发展的。”在他看来,目前我国TOD模式的发展相较于香港、日本等区域较为落后,仍存在非常大的发展空间。随着未来各地轨道交通的规划与建设,国内TOD模式将有巨大的综合开发潜力。

  “对于轨道交通,很多人看到得比较表面,只看到轨道交通把距离拉近,把出行的时间缩短。其实除了把实际距离拉近以外,最重要是把时间距离拉近,对人流、物流,还有财富分布都是有很大影响。”陶汝鸿认为,TOD模式的开发能有效带动居住、商业、办公及旅游等的发展,带动人流导入,带动沿线区域的消费,将居住区与轨道沿线的商务、商业、产业等城市功能整体串联,促进区域一体化发展。以香港为例,港铁围绕着轨道交通进行了高密度、高质量的开发,不但使地铁客流增加,同时财政收入也大幅提高,弥补了地铁建设和运营费用。

  通过前期规划设计,才能使TOD+X实现最大化

  很多人存在这样的误区,认为轨道交通就是一个地铁站点。陶汝鸿表示,只是这样看着轨道交通,其实不应该的。“TOD不仅仅是轨道交通,可以是机场,可以是港口。”而这也仅仅是其交通枢纽的一种形态,实质上由交通枢纽向经济枢纽的转变,才是TOD模式的发展关键。

  伴随着国内各城市轨道交通的快速发展,轨道交通给城市带来的变革越来越被认知。通过 TOD 模式提升城市功能和开发价值,并利用综合开发增值收益反哺轨道交通建设与运营的巨量资金缺口,已成为轨道交通和城市可持续发展的必由之路。基于 TOD 理念的轨道交通合理规划,将在城市空间结构、产业布局、人口分布、土地及物业经济效益等方面发挥积极的推动作用。它不仅有利于助推公共中心转移与城市副中心的形成和发展,带动第三产业发展,推动职住平衡,而且对城市人口的再分布,减缓城市压力,增强轨道沿线地域的经济活力,提升土地价值等,也具有重要的意义。

  陶汝鸿认为,TOD实际上是促进经济枢纽发展的加速器。“单靠TOD促进经济是不行的,你最终还是要去找一个片区里大众经济的产业是哪些类型。所以我们今天说TOD+X,X概念是什么呢?就是一种带动产经济发展的一个产业,这个X可以是很多类型的产业。”这其中需要政府和企业如何配合,在他看来最重要一个环节就是一开始的时候,做好总体的规划。“产业功能定位,每一种业态的比例的定位,这个是最重要的。做好总体规划以后我们就会有一个时间表的,按照进度一起开发,这个过程中需要开发商做一些房地产作品出来,成为一个载体,之后引进一些产业营运起来。整体来说,中间的配合非常重要。”

  戴德梁行在过去十几年间,参与了国内 25 个城市的轨道交通及周边开发建设的前期咨询工作,对国内外案例也做了大量的探讨和研究。与其他企业不同,戴德梁行为城市级别客户提供轨道交通资讯服务。“在过去我们服务过的TOD项目非常多,如果分开三个方面,如果从轨道交通方面,刚才说过了,有35个城市是有轨道交通的,我们已经服务过25个,差不多超过70%。如果从高铁方面,在15个城市里面,我们已经服务过12个城市。如果从空港经济方面,已经有15个。所以我们可以说是TOD服务经验最丰富的一家公司。”纵观戴德梁行十多年来轨道交通领域的项目经验,以及国内外案例研究,如何提高站点周边土地利用效率,优化沿线及站点的土地利用结构,优化交通组织体系,都成为城市轨道交通 TOD 发展的核心关键。

  

  以下附部分专访对话实录:

  乐居财经:轨道和房地产业务互相有怎样的支撑及协同关系?

  陶汝鸿:其实轨道交通很多人都只看到了比较表面的,只看到轨道交通把距离拉近,把出行的时间缩短,其实实际上不是这么简单的。除了把实际距离拉近以外,最重要是把实践距离拉近,抓住了轮流、物流,还有财富分布都是有挺大的影响的。

  轨道交通对房地产的影响可以分两个方面来看,一个是直接的,一个是间接的。先看直接的方面,因为交通方便以后,一般来说房价跟CBD城市中心的距离是有直接关系的。所以它时间距离拉近以后,房价一定会提高。但是其实轨道交通更大的影响,体现在间接的几方面。第一影响的就是人口,人口流动量大幅度的提高,对城镇化的发展可以起到加速的作用,轨道交通可以让一些郊区与城镇交流更为频繁,提高城镇化的开发利用的效率,这个是一个很大的影响。

  第二个影响就是产业,一个地区的房价、商业价值,主要受产业影响。轨道交通最大的贡献就是加速,加速产业转型,加速产业提升。加速郊区的城镇化转型为城市副中心,把整个片区的产业提升一个水平,助力房价的提高。

  第三个影响就是改善,把房地产的不同功能的结构改变。打比方一个地区是传统的住宅区,在转型以后,商业办公的比例增加,这就是结构转变带来的房价水平大幅提高。

  乐居财经:由交通枢纽向经济枢纽的转变,TOD模式的发展关键在哪里?您认为这其中需要政府、房企和周边产业付出怎样的努力?

  陶汝鸿:很多人都以为交通枢纽就是一个地铁站,但只是这样看着轨道交通,其实不应该的。TOD不仅仅是轨道交通,可以是机场,可以是港口。怎么样从交通枢纽转变成经济枢纽?怎么利用这个速度带动整个片区的开发,带动它的经济发展的?其实我们怎么去利用TOD,不是最重要的元素,最重要是元素是利用TOD能够带动出来的产业是什么产业?

  可以说,TOD实际上是促进经济枢纽发展的加速器。但是单靠TOD促进经济是不行的。你最终还是要去找一个片区里大众经济的产业是哪些类型。所以我们今天说TOD+X,X概念是什么呢?就是一种带动产经济发展的一个产业,这个X可以是很多类型的产业。

  政府和企业之间的关系怎么来配合促进发展呢?最重要一个环节就是刚才我们提过的,一开始的时候,做好总体的规划。产业功能定位,每一种业态的比例的定位,这个是最重要的。做好总体规划以后我们就会有一个时间表的,按照进度一起开发,这个过程中需要开发商做一些房地产作品出来,成为一个载体,之后引进一些产业营运起来。整体来说,中间的配合非常重要。

  乐居财经:您之前提到,相比日本、香港,我们的TOD模式有非常大的发展空间,目前国内很多城市都在大力发展地铁。在您看来,相比他们,我们还有多少差距?

  陶汝鸿:刚才提过了,香港的地铁发展已经大概有50年了,日本大概已经有70年了。国内真正开始发展轨道交通是只不过过去几年。要从一个从交通枢纽发展成一个经济枢纽,你要看的不单单是地铁的建设发展,还要看整个片区的开发,它是需要很长时间来发展的。

  从全国来看,先说轨道交通,全国有大概有六百多个城市,但有轨道交通的城市大概只有35个。所以很多二三线、四五线的城市,未来发展轨道交通的空间非常大。

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