打算购买二手房，又担心陷入定金纠纷，怎样才能有效规避？

文/楼市大家谈（quanadcom）

购买二手房现象越来越普遍，房地产市场的繁荣通常也伴随着二手房市场的繁荣，而比起购买新房，购买二手房之时，定金更具有必要性。对于开发商而言，如果不是基于将房子卖出去的话，即使不收定金，开发商也未必在意，而是购房者为了防止开发商将房子卖给别人，才更加倾向于先支付定金，但如果是购买二手房的话，二手房交对象通常是个人对个人，而不是企业对个人，定金的存在更具必要性。

但是定金的存在也具有一定的风险，不少购房者也曾遇到定金拿不回来的情况，因此一些购房者既打算购买二手房，又担心会陷入定金纠纷。定金既然免不了，购买二手之时，怎样才能规避开定金陷阱呢？

首先是必须弄清楚定金与订金以及诚意金的区别

其中定金是确定交易的提前保证金，在交易正式达成，购房者支付完首付之后，是可以拿回来的，同时在法律上也有明确的规定；而订金是拿不回来的，订金的意义约等于首付，如果交易达成，订金通常作为首付款的一部分，由订金抵消一部分首付。虽然定金经常在交易达成之后，被购房者用来抵扣首付，但是如果购房者为避免账面混乱，要求退还定金之时，房主是必须退回来的，而订金则是房主无须和购房者打招呼的情况下直接抵消，并不退还的。

而诚意金则不同，诚意金是一笔不被法律承认的费用，是购房者展现自己打算购买这套住房时体现诚意的一笔资金，无论最终交易是否达成，按照民间规矩，诚意金通常不退还，诚意金是购房者私下支付的资金，属于自愿行为，不受法律保护，如果交易失败，购房者是拿不回诚意金的，也很难通过法律的手段追回。不过，在购房者购买二手房之时，需要注意购房合同当中，注明的究竟是定金、订金还是诚意金，而购房者需要小心以定金的形式诱骗购房者缴纳诚意金的行为。

确定定金上限

购房之时，定金并不是越多就越好的，定金的额度存在限制，虽然定金的金额通常由购房者和房主进行协商，但是根据担保法的规定，定金的额度不得超过房屋总价的20%，也就是说，购房如果购买一套100万的住房，房主顶多只能收取20万的定金，而超出20万的部分，其实是收不到法律的保护。支付不超出定金上限的费用，是规避定金陷阱时的必要手段，而尽量减少定金金额，也是尽量减少损失的有效手段。

把握定金罚则

签订购房合同之时，对于定金的支付、赔偿责任应作出明确的规定，一般情况下，在交易成功后，定金要么被退回，要么定金直接抵消首付；如果是购房者方面的责任造成违约，定金不予退还；如果房主方面的责任造成违约，房主应当赔付双份定金。以上这些罚则在合同当中，都应当做出明确的规定，为维权之时提供依据。

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