五行缺什么?五行缺金地

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  文|内幕君

  塞纳河畔一把火,差点将八百年的圣母院烧得骨架都不剩。

  “木克土,土克水,水克火,火克金”,老祖宗早就告诉过我们,金贵的东西一定要防火。

  然后,还得防盗。

  1

  1992年,那是一个秋天,四个男人开着白色桑塔纳,在包公湖转了一个圈,随后连夜洗劫了开封博物馆。

  动次打次,动次打次……

  他们有节奏地撬开了8个展柜,盗走69件明清文物,总价值在一亿元以上,制造了震惊中外的“新中国第一文物大案”,也是当时世界第二大文物盗窃案。

  第一案是1911年卢浮宫的“蒙娜丽莎”失窃。

  二十世纪初,卢浮宫的安保措施像薯片一样嘎嘣脆,坊间笑称:总有一天会有人偷走《蒙娜丽莎》。

  一语成谶。

  1911年8月的某个晚上,一位移民法国的意大利人“爱国心窃”,乔装成工作人员偷了它,并送回意大利。他说,这样一幅出自著名意大利艺术之手的杰作不应该由法国来收藏。

  蒙娜丽莎尴尬地笑了笑,辗转多年最后又回到卢浮宫。开封博物馆也属幸运,四个月案件侦破,国宝如数追回。

  都说天网恢恢,读书人凌克就纳了闷:我家的“金”字招牌,光天化日之下,怎么说没就没了。

  岂有此理?

  2

  前些天,三个厉害的机构在京城开会,发出史上第十六份中国地产百强榜。

  欢腾之中,只听Duang的一声,“金地”和“旭辉”两个千亿房企不翼而飞,双双落选百强。

  一些百亿门槛都没够着的小房企,上榜后激动得弹冠相庆,就好像这一切凭的都是实力。

  内幕君不禁想起了FBB,人称烂片之王,但手上至少捧着8个“影后”。每当有人夸“您真有演技”,她总是莞尔一笑,忍住心头那句:

  “不,我是真有钱。”

  三个月前,同样是中指院发布的榜单——2018年中国房地地产销售额百亿企业排行榜,金地年销1620亿,名列15,旭辉以1608亿紧随其后,位列第16。

  两家高居销售额top20的房企,连百强榜都没进,并且失足于同一家机构研制的榜单。地产百强,五行缺金,有粉丝不禁问内幕君,“这是失误吗?”

  “这真不是失误。”

  内幕君之前扒过排行榜“那些事”,差点接到人生第一份律师函,但不妨碍今天继续说道说道。

  直接点说,对比靠业绩说话的销售榜,地产百强榜的门槛更低。不过,评选规则十分复杂:

  研究组运用因子分析法及相关数学模型,对全国500家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的34个指标和其他数据信息进行分析,计算出房地产企业的综合实力指数,由此产生2019中国房地产综合实力百强企业。

  这样一套科学精密的算法,生生把千亿金地“算丢”了。看着奥克斯、圣桦、德杰、云星等八线小房企纷纷上榜,金地和旭辉羞愧地捧起了瓜。

  我们都知道,有两种人喜欢把简单的事情复杂化,一种是专家,一种是骗子。

  去莆田系医院,发现医生频频使用晦涩术语时,请注意:

  ——他要开始骗人了。

  当然了,百强榜作为企业信用评级的主要依据,同时也是国内四大银行及部分国际银行作出授信的重要标准之一,瘦死的骆驼大过马,小房企们依然视之若珍馐。

  说白了,就像上学时,班级除了评选考试成绩的“第一名、第二名、第三名”,也会颁发一些“进步奖”、“好孩子”,往往那些成绩一般般、爸爸是李刚的同学能获奖。

  百强榜上也有这样一群“好孩子”。

  排在2018年销售榜排第114位的武汉地产开发,在百强榜蹿升到第52位。更厉害的是苏宁置业,2018年销售不足100亿元,甚至连销售155强的门槛都没摸到,却在百强榜高居第47位。

  扭扭身子,丫鬟变小姐。这样的故事还有很多。

  当年赵匡胤想当皇帝,苦于名不正言不顺,结果导了一出“黄袍加身”。后来,司马光识趣地用起春秋笔法,对陈桥兵变如此描述:

  “太祖固拒之,众不听,扶太祖上马,拥逼南行”。

  你说气人不气人,同样是被迫,他当了皇帝,你埋头996。最后,等待你的是“杯酒释兵权”和“我没有这样的兄弟”。

  命运的分水岭两侧,一点都不对称。

  3

  其实,命运的分水岭两侧,从来不对称。

  十二年前,地产界的四大天王是“招保万金”,“金”是金地。那时候,地产江湖只有一块“金字”招牌,金科和金茂还未成气候。

  因为在股市中表现最为活跃,招商、保利、万科、金地被合称「四大地产龙头股」,金地另称「白马股」。彼时,最了解金地的不是金地的员工,而是全国的股民。你要问他们金地如何,他们会眉开眼笑地告诉你:“金地是只好股票”。

  今天,再问金地如何,员工会说:“金地是个好公司”,而股民肃然静默。一个微弱的声音回荡着:没落的贵族。

  是的,金地风光过。

  1988年1月20日,顶着一个老土的名字——深圳市上步区工业村建设服务公司,金地在上步区沙咀工业村305栋1楼诞生。后来上步区更名为福田区。

  三年之后,公司更名深圳市福田区金地实业开发公司,并将公司主业转向房地产,算是较早创办的房企。

  1996年,金地完成股份制改造。

  1999年,“金地翠园”公开发售,创造了深圳高尚住宅小区当年开发、当年销售、当年售罄的纪录。

  2000年,签下北京郎家园地区72000平方米土地,成为粤系“北伐”的先行者之一,比富力早了两年。

  2001年,金地成功上市,是房企上市禁令松动后,得到推荐上市的三家房企之一。

  同年,金地被《财经时报·新地产》周刊评为中国房地产上市公司第三强。

  2004年左右,金地继续迈开全国化步伐,先后进入上海、武汉、天津。

  2009年,金地迎来最闪亮的发光时刻,首次进入地产百强榜前十,位居第九位,力压龙湖、招商。

  总之,那些年的金地,鱼龙得意舞高秋。

  其实,不应该把一个企业的成功简单地归结为“时代造就”,大船能够劈波斩浪,不仅仅是好风借力,舵手同样关键。

  阿斗生在任何时代,都只能是阿斗。

  说万科必言王石,说金地必讲凌克。甚至,可以说,是凌克造就了金地。1992年,凌克入职金地,并在1998年被委任为一把手。进入金地之前,凌克是一家军工企业的工程师。

  掌舵不久,他决定走出深圳,第一步是进发北京,据说遭到六成以上的反对意见。后来的事实证明凌克对了。

  老祖宗有一句话,叫一夫当关万夫莫开。

  早早开始全国化布局,加之安插资本之翼,仅仅十年,金地已经高站枝头,完成了从深圳房企到全国一线房企的蜕变。

  4

  但巅峰的另一侧,往往是可怖的深渊。

  2009年的金地,看似稳居一线房企阵营,事实上,它已经显露出了力不从心。2010年,当万科销售过千亿之时,金地销售额仅为280亿。

  此后四年,金地销售额一直在500亿以下,与万科、保利的差距渐渐拉大,2014年时,更被招商后来居上。

  老祖宗还有另一句话,叫成也萧何败也萧何。

  金地的没落始于两次战略失误。

  2007年,金融风暴前夕,金地大举扩张,在土拍市场攻城略地。

  这一年八月十日,金地从复地、富力、仁恒、雅居乐等10家巨鳄口中夺食,以溢价394%、总价22.5亿元抢下南京板桥地块,楼面价2185元每平,几乎追平周边售价。

  高价抢滩南京只是一个缩影,一份出自长江证券的报告显示,金地当年共斥资161.62亿元在9个城市斩落14块地。2007年全年新增项目504万平,是当年公司销售面积的4.7倍,合同地价162亿,是当年销售额的1.7倍,2007年金地销售额为97.5亿元。

  气势如虹的金地万万没有料到,不久后,海啸铺天盖地袭来,市场将一夜速冻。

  为了自救,房企争先上演价格肉搏,金地同样在以价换量中艰难求生。其中,上海金地·艺境于2008年9月推出新房源,单价16500元/平,每平比前一批直降超过3000元。

  踏错节奏,让金地忙于“资金回笼”,错失了2008年低价拿地扩张的机遇。而2009年市场复苏时,金地又错了。

  这回是踩错方向。

  就在万科重仓二三线之时,金地选择深耕华东。2010年,史上最严的限购令横空杀出,金地又吃了一记重拳。据《中国房地产金融》杂志报道显示,金地旗下有80%的项目位于限购区域。

  两次失足,业内不禁调侃:“金地总是慢同行半拍”。

  对此,凌克不加掩饰,他说金地的风格是内敛、稳健和理性,不会一味追求规模。从“负债”上看,似乎如此。近十年来,金地的负债率稳定在70%左右,与行业均值93%的净负债率比,确实不高。

  然而,猛兽嗜血的资本场,稳健并不意味安全。

  5

  2018年金地30周年司庆时,凌克说“金地是一家读书人经营的公司”,内幕君私想,这话还得加上半句才完整。

  金地同时是一家“野蛮人”控股的公司。

  2012年第三季度,安邦保险突然出现在金地十大股东之列,凌克的心头笼罩着不祥的预感。

  再勇猛的猎物,一旦被狮群撕开一道口子,离躺倒也就不远了。不远处,鬣狗或许正循着腥味赶来。

  2013年1月,生命人寿 (今富德生命)突然窜出夺食,首度举牌金地,斥资16.61亿元持有2.42亿股,占金地总股本的5.41%。

  和万科一样,金地股权分散,加之原来的大股东福田投资实力有限,给了险企趁虚而入的机会。

  2006年,“国十条”一把将保险业推入黄金时代,抱着巨额险资,安邦、前海人寿、富德生命等开始在资本场攻城拔寨,万科、华侨城、佳兆业、金地等房企频频遇袭。

  可谓房企割韭菜,险企在身后。

  凌克的不祥预感正在逐步变成现实。

  从2013年开始,安邦和富德生命开始轮番增持金地。到了2014年4月9日,安邦保险和富德生命分别通过二级市场增持金地,持股比例分别达5%、12.9%。与此同时,富德生命挑落福田投资,跻身金地集团第一大股东。

  据金地集团2018年第三季度报显示,富德和安邦仍旧稳居第一、第二股东之位,其中,富德系控股比例高达29.83%,安邦为20.43%,前海人寿在十大股东之列,老东家福田持股不到8%,毫无还手之力。

  这家风里雨里走过30载的老牌房企,已经完全沦为保险大佬的掘金地。

  龙争虎斗之下,金地的原班管理层也失去了大量增持股权的空间。同时,话语权缩小、甚至被替换的危机如影随形。

  于是,精明的凌克船长转身给自己筑起了护城河。

  2012年,金地集团收购香港上市公司星狮地产(535.HK),2013年将其更名为金地商置。此后通过股权融资,不断稀释金地大股东的控股权。如今,金地集团持股金地商置占比仅为41.36%,2014年占股最高时为72%。

  与此同时,金地商置销售连年翻涨,从零到一百亿仅用时三年,2018年销售额高达490亿元。

  曾几何时,宋广菊说过要再造一个保利,吴向东说过要再造一个华润……

  多年过后,故事的结尾是,凌克再造一个金地。

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