一二线城市精装修房已成为开发商谋利工具，购房者维权路在何方？

今年3月份，中国终于出现首例精装修维权成功的案例，法院判决开发商按照估算的实际精装修价格赔偿购房者15万-20万不等的差价。这可以说是中国购房者的胜利，是精装修维权跨入一大步。

但让人大惊失色的是，购房者迎来并不是曙光，而是迎来开发商疯狂的反补，九家开发商联名上书高院，以集体维权事件将集中爆发相威胁，要求政府慎重对待宣判结果。

精装修房是像购房者所控诉的已经沦为开发商盈利工具，还是开发商所说的只是部分房闹非法维权了？下面我们来详细分析这个问题。

精装修利润远超开发商合理利润，溢价70%-100%。

政府提倡精装修房本意是为购房者省钱、省时、省力，可现在“”精装修”已经逐步演变成了开发商谋利工具，购房者不但钱没有省下来，还费时费力的陷入维权风波。

一二线城市的精装修房的溢价能达到多少了？30%！50%！不不不，你们还是小瞧了开发商的赚钱能力，是70%起步。下面我举例证明一下：

上图是业主起诉开发商装修标准高估的官司文书，业主自掏腰包聘请了专业第三方评估机构，对自己房屋的装修价格进行评估，最终开发商4500元/平米的装修报价，第三方评估机构给的评估价只有2526元/平米。我们来算一算开发商溢价多少：（4500元/平米÷2625元/平米）-1=71.43%。这样算下来，这个项目精装修溢价71.43%。

精装修溢价70%以上已经成为了房地产行业的规则了，上图就是某房地产公司项目的开发报告。开发商在报告中直言不讳的说装修成本10万，装修报价20万，这样算下来溢价100%，就算如此开发商依然不满足，强调要把装修成本计入房屋成本，进行抵扣税费的操作，赚取更大的利润。

开发商在赚取高溢价同时，精装修房质量不堪入目

上图就是某一线城市品牌开发商精5000元/平米精装修房交付的标准，看看这质量是否能交付？

回到现实角度来说，开发商在精装修一分钱不赚是不现实的。如果开发商没钱赚自然不会劳心劳力的做精装修产品，毕竟精装修的验收涉及到方方面面，增加开发商的房屋交付的风险。不过也要在合理的范围之内，过高的溢价必然影响购房者的利益。

中国的购房者普遍也是比较理性的，就算你赚取了高额的利润，但只要你把房子装修的好，也不会有太多人去闹事，谁也不想给自己添堵是不是。但是中国的开发商实在是太得寸进尺了，不谈赚取的高利润，房子装修的也实在是无法入目，迫使购房者需要二次装修才能解决问题，

专家观点：解决精装修的问题，应该放开限价

专家普遍认为开发商积极在精装修中寻找高溢价，是由于政府的严苛限价，导致开发商利润降低，进而导致开发商利用其他手段增加利润。

专家说的对不对，说的很对，就是屁股歪了。专家是从开发商角度看问题，政府限价影响了我的利润，我当然选择其他手段提高利润了，这个逻辑没错。但问题是，开发商是没利润，还是利润低到必须要寻找其他手段增加利润才能维持公司运转吗？当然不是，开发商是不忿政府通过行政手段限制涨价，赚取更高的利润，因此通过精装修手段逃避政府监管，赚取更高额的利润。

精装修的审批无法监管到位

精装修最大的问题，不是没有监管，而是监管不到位。精装修的价格需要第三方评估、物价局审批两道程序才能通过，从程序上来看是毫无瑕疵的，也有可能杜绝开发商造假，但实际操作过程中，两道监管手续等同虚设。

第一道手续：第三方评估

首先第三方评估公司是开发商自己聘请的公司，评估费用也是开发商付款的，作为第三方评估机构的金主，你觉得可能评估出不利于开发商的评估报价吗？好的，我们假设第三方评估机构很有风骨，坚决认真评估，请问评估的尾款还想不想要了，以后还想不想和开发商合作了，这种有风骨的评估机构不出三个月就会被市场淘汰。

第一道手续：物价局审批

面条、包子、大米都可以通过其他面条、包子、大米知道大致的价格，房子也可以通过周边竞争项目知道大概的价格。精装修是非常精细化的工程，每样材料有上千种分类，从1块到100块的产品都有。如此专业的价格评估，指望物价局工作人员审核明显是不现实的，只能指望第三方评估以及开发商的报价进行评估，所以物价局审批也等同虚设。

曙光初现，部分城市地方政府已经开始关注精装问题，出台政策进行监管

1、武汉政府出台不满意精装修退房

2、南京政府出台装修新规进行严苛监管

2019年1月19日，南京市住房保障与房产局正式发布《关于进一步加强南京市商品住房全装修建设管理的通知》，规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格，且样板间公示截止时间须至项目交付后三个月以上。这项规定对精装修健康十分严苛，从各个角度杜绝了开发商作假、作虚的可能性。

“精装修房”是政府的发展方向，根据最新《促进成品房发展建议》显示，各省会的城市成品房2020年要占比超过50%，未来要可能要求全部成品房交付。如此一个重要的产业，中央政府一定不会放任他继续发生问题。我相信随着越来越多的精装修问题的爆发，中央政府一定会出台全国性的精装修房的管理规范，把精装修问题进行彻底的解决。

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