别替鹤岗操心了(兼论中国住房短缺时代没结束)。︱刘德科

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  文︱刘德科

  1st

  最近鹤岗很红,因为房子「白菜价」。一套 53 平方米的两室一厅只卖 2.9 万元,单价每平方米几百元,还有更便宜的。

  当然,都是些暂时无法办出产权证的新建棚改房。

  确实便宜。即使是办不了产权证的棚改房,放在北京,肯定也金贵无比——虽然二手房买卖不受法律保护,但仍然会在灰色市场体现价值。

  鹤岗在东北,就是我们中学地理课本上那个著名的产煤城市。一说到东北,公众的第一反应通常是:经济不振,人口净流出。

  一看到人口净流出,吸过任博士学术精髓的朋友立马就会有肌肉反应:房价没前途。

  人口净流出 = 房价没前途。所以,鹤岗的房价活该那么便宜。喏,人口净流出啊。

  但,这是不对的。

  2nd

  对于一座城市来说,人口净流入当然是城市竞争力增强的体现,房价有更坚实的基础,但人口净流出并不意味着房价没前途。

  先讲两条逻辑:第一,对于房价前途来说,人口规模比「人口净流入/净流出」更重要;第二,住房 ≠ 标准意义上的楼盘。

  「人口净流入/净流出」这个概念,更适用于已经基本完成城市化进程的欧美日发达城市——那些城市一旦出现人口净流出,房价确实要颤抖好几下。

  但中国还在凶猛且要素充沛的城市化进程中,人口基数也超大,像鹤岗这样的地级市(设区市),差不多有 100 万左右的常住人口。哪怕每年人口都在人口净流出,仍然基数庞大——过去十八年,鹤岗的常住人口减少了 9 万人,相当于减少了 8.2% 的人口。就算未来二十年加速净流出,依然还会有七八十万人口。

  对于一个拥有七八十万人口的城市来说,房地产开发的机会,充沛。因为:住房是短缺的。

  准确说,是「标准意义上的楼盘」是短缺的。

  3rd

  我们在谈论房价时,往往忽略了房价其实是一个模糊的概念:住房 ≠ 标准意义上的楼盘。

  什么叫「标准意义上的楼盘」?有围墙、有公共庭院、有人车分流、有电梯、有物业服务的小区。

  按国家统计局的数据,2016 年全国居民人均住房建筑面积就已经达到了 40.8㎡;按国际经验,过了 40㎡,就意味着住房短缺时代结束了。

  又是用国际经验来套中国。我们把国家统计局历年的商品住宅开发总量数据调出来,统计一下,过去二十年人均新增了大约 12㎡。

  也就是说,若以「标准意义上的楼盘」来考量,当前中国的人均面积大约是 12㎡-15㎡。距离国际经验的 40㎡ 荣枯线,还远着呢。

  中国住房短缺时代,根本就没有结束。

  4th

  看到一个有趣的表达:鹤岗楼市白菜价,碧桂园望而却步。理由是:「在黑龙江省,碧桂园仅在哈尔滨、绥化等部分城市有所布局,并未进入鹤岗市场。」

  碧桂园很忙也很努力,已经进了 1200 多个城市,一般房企能进两三百个城市已经很厉害了,但中国有两千多个城市。碧桂园不够用。

  再给一些时间,碧桂园或碧桂园的追随者,一定愿意进鹤岗。

  为什么?因为,像鹤岗这样拥有百万人口的城市,竟然连像样的大牌房企的产品都没有。这是处女地上的商机啊。

  5th

  至于鹤岗的「白菜房」,就该卖白菜价。其他很多城市的同类房子,以及「老破大」,也该卖白菜价——现在还没卖白菜价的话,迟早而已。

  四五六七八线城市的那些「白菜房」,及时卖掉、及时换仓,换成是「标准意义上的楼盘」。这是高净值家庭资产保卫战的关键一环。

  6th

  我们想说的是:中国住房短缺时代,根本就没有结束。

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