“有房产中介月赚20万”爆出,楼市真的要回暖吗?

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  导 言

  3月,一线城市房地产市场出现“小阳春”行情,成交量显著回升。北京和深圳甚至出现了销量同比、环比均倍增的行情,以深圳为例,根据深圳中原研究中心数据显示,3月份深圳一手住宅成交均价为54005元/平方米,成交套数为3088套,环比上升141.44%;3月新房住宅成交套数超出2018年深圳新房住宅月均成交套数约26%。楼市的看似回暖让房产中介再度活跃起来,更有新闻报道称“有房产中介月赚20万元”,房地产市场真的要回暖了吗?根据《蒙格斯经济经济形势报告》,预计随着政策逐渐放开和企业信心恢复,2019全年房地产市场将启动新一轮复苏周期,尤其是一二线城市,但全国房地产市场整体平稳运行。

  

  3月,27个重点城市新建商品住宅新增供应面积升至1490万平方米,环比大增181%,同比微降7%。其中,一线城市北京、上海的供应量倍增,二、三线城市出现分化,重庆、佛山、杭州的房屋供应量有明显的上升,南京、昆明、东莞的房屋供应量维持在低位。

  

  表1 2019年3月全国27个重点城市;商品住宅新增供给(单位:万平方米)

  资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

  成交量来看,一线城市中北京和深圳的同、环比增速都实现了倍增,但总体绝对量尚处于低位;二、三线城市亦呈现分化状态,佛山、武汉、南京、苏州、无锡、厦门等城市成交量有大幅回升,海口、长沙、青岛、重庆、杭州、东莞等城市的成交量仍处下降通道。

  

  表2 2019年3月全国27个重点城市;商品住宅成交量(单位:万平方米)

  此外,库存方面,虽然8成以上城市库存环比小幅回落,但近七成城市库存同比仍处上行通道。重点城市去库存整体涨多跌少,其中,长沙增长最为迅速,同环比涨幅皆超50%;北京、青岛、济南、厦门消化周期连续数月超过18个月警戒线,库存风险仍需警惕;武汉去库存化周期低至3.4个月,市场热度较高。

  从成交结构来看,一线城市中,中高档、高档产品依旧是市场的成交主力,市场占有率都在80%以上。3月,北京中高档产品环比上涨17个百分点,但刚需客群仍是市场最为重要的置业群体,90平方米以下的户型成交环比皆实现正增长;上海主要是改善性需求,成交主力为90-120平方米户型,高档产品减少5个百分点。

  根据《蒙格斯经济经济形势报告》,2019全年房地产市场将启动新一轮复苏周期,尤其是一二线城市。蒙格斯智库运用房地产投资增速和房价稳定状态为指标构建房地产市场指数,房地产市场指数并不具有明显的季节性特征。房地产市场指数是蒙格斯经济形势指数的重要组成部分,蒙格斯经济形势指数引入指数体系和拐点思想,涵盖国民经济各个维度、各个重要产业,全面性地反映中国经济的现状,并摒弃过去的唯GDP论,更加符合中国经济结构升级的特点。(报告详情见《蒙格斯发布经济形势报告,以指数和拐点丈量中国经济》)

  房地产周期特征:投资、销售、房价关系

  房地产周期的形成是一个多方博弈的结果,中央政府作为政策制定方要平衡民生、经济增长等多方面目标,地方政府作为土地出让方和政策参与方扮演了双重角色,房企的核心是逐利,但会根据政策和销售情况导向随时调整自己的开发、销售策略。从统计数据上看可大致分为两个特征:第一,房屋新开工和土地购置面积涨跌基本同步,滞后房屋销量几个月时间,主要原因为房企资金情况会受到销售回款的影响,但具体情况还会受到房企本身的判断和调控的影响;第二、房价环比涨幅基本与房屋销售量同步,但在周期末端下降过程呈现厚尾的特征,且随时受到政策影响产生变化。

  

  由上图可以看出,2015-2016年土地购置增速为负,2017年开始购置土地增速重新加快,2017年增速底接近16%,经过2018年初小幅下滑后又重新恢复15%左右的增速。由前述相关关系结合政策边际宽松的改善来看,在其他条件不变的情况下,预计2019年房地产销售面积及房价会开启新一轮的上升趋势,房地产投资将随之在几个月后开始加速增长,预计2019年全年呈前平后高走势。

  

  房地产市场指数:平稳发展

  蒙格斯智库运用房地产投资增速和房价稳定状态为指标构建房地产市场指数。房地产市场指数并不具有明显的季节性特征。2014年四季度至2015年三季度是近年来房地产市场的低谷期,同期不仅投资增速较慢,且房价波动大。进入2016年以来,房地产市场基本恢复平稳健康发展。

  下图为房地产市场指数、人均GDP同比指数与民生综合指数趋势图:

  

  (1)房地产市场指数与人均GDP增长率的关系

  总体来说,房地产市场指数增大,对应的人均gdp增长率也增大,但拟合曲线显示拐点的存在可能:当房地产市场指数超过0.55时,房地产市场指数开始和人均gdp增长率呈现负向关系。

  

  (2)房地产市场指数与民生综合指数的关系

  总体上,房地产与民生呈正相关关系,即房地产市场指数增大,对应的民生综合指数也增大。但斜率较小,点位分散,不具备显著的拐点特征。

  

  2019年一季度预测:保持相对稳定

  根据中央精神,对2019年房地产政策形成三个主要判断:

  一、2018年“控房价”成效显著,2019年“稳房价”是基调;

  二、地方政府有更大的调控自主权,将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力,尤其是对于部分财政压力大省市更有动机去放开调控;

  三、涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。2018年房地产投资增速较2017年出现回暖趋势,体现出房企的信心和景气状况。

  而由于地方政府平衡大规模财政支出和调控自主权的加强,部分城市地价、房价预计增长率较2018为高,整体房价稳定程度略有下降。该指数2018年三季度值为0.62,预计2019年一季度值为0.57,显示房地产市场状况可能出现短期下滑,主要由于房价控制开放节奏以及投资的滞后性,预计随着政策逐渐放开和企业信心恢复,2019全年房地产市场将启动新一轮复苏周期,尤其是一二线城市。房地产市场增长拐点为0.55,因此指数值大于拐点值,指数值的下降对经济增长可能并无负面作用。这主要是因为房地产市场前期发展已较为充分,尤其三四线城市空置率较高。此外房地产形势指数与民生综合指数呈现正向关系,因此该指数下降对民生不利,所以总的来看2019年一季度会保持相对稳定。

  总结

  从《蒙格斯经济经济形势报告》的研究结果来看,2019年中国房地产市场以“稳房价”为基调,一、二线城市可能在接下来的房地产复苏周期中有良好表现,一季度一线城市的“小阳春”现象不能说明房地产市场大热的到来,本轮复苏周期还处于起点。

  同时,针对近期一线城市房地产市场的普遍回暖,中国央行主管的《金融时报》刊文题为《切忌炒作楼市“小阳春”》的文章中提到:如果只关注单一月份的异动,就过度炒作,甚至有相关从业人员再次鼓吹“抢跑入场”和“飞涨论”,显然并不可取,而这种舆论推热的楼市升温可能在一段时间内构成“刚需压力”,对市场的平稳健康发展无益。文章还认为,前期基数较低引发的反弹是否具有可持续性,短期内要看未来政策的力度,同时也要考虑到各地正在建设中的限竞房、共有产权房、长租公寓等替代项目入市的情况。实际上,经过前两年政策的消化,不少热点地区也将迎来新的供给扩大,可能会影响这一轮涨势的延续性。因此,房地产市场展露回暖迹象的同时,要警惕“炒房”思想,让住房真正回归到居住的需求上来。

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