千万以上新房卖了178套！广州豪宅创3年最好开局

年后全国各地房地产的小阳春才稍微恢复了购房者的信心，数据显示，春江水暖鸭先知的豪宅买家表现得更活跃。

对于资产价值更有认识的他们为什么在一片观望情绪中更早出手？粤港澳大湾区和一线城市他们如何选择？

Part 1 广州豪宅市场目前什么行情？

一手千万豪宅：近3年中的“好开局”

据小研君监测，截止2019年一季度，广州累计成交178宗千万豪宅，占全市总成交量的0.9%。

比重为近5年来除2016年外较大的一年，近3年成交势头较好的一年。

即使按照一季度数据保守估算，2019年全年一手千万豪宅成交宗数将有望达到700宗以上。

预计将创近3年高位，可见高端买家对进入广州豪宅市场越来越踊跃。

从2018年至今市况来看，作为传统淡季的一季度豪宅成交量“居然”比去年第四季度还多。

环比增幅达36%，跑赢大市的同时，2019年一季度高端买家入手速率“秒杀”去年。

由此说明，在粤港澳大湾区规划纲要落地、楼市调控优化的环境下。

高端买家凭借敏锐的触觉，比普通消费者更快入市，豪宅市场正在升温。

此外，随着近年各区标杆地陆续转化为一手项目，豪宅市场“后劲”强劲，弹药充足。

二手千万豪宅：一季度开端旺，市场需求激增

根据监测，广州二手千万豪宅成交占比处于“一路飙升”阶段。

2013-2016年豪宅成交占比维持在0.2-0.5%低位稳定。

而在2017年过后，豪宅成交占比迅速上涨，2017-2019年豪宅成交占比分别为0.85%、1.16%、1.31%，环比大增0.36%、0.31%、0.15%。

不难看出，千万豪宅在“调控年”期间更为“吃香”，占比涨幅远超往年。

另外，从近5季度的成交走势来看，广州2019年1季度二手豪宅成交更是出现“爆发期”。

占比明显上扬，环比涨幅达0.17%。其中，珠江新城、滨江东等多个豪宅板块市场活跃度明显提升。

随着大湾区对港澳高端人才和紧缺人才给予补贴及个税优惠、子女入学支持等政策落地，资金充足的港澳买家陆续加入到广州豪宅市场中，刺激整体豪宅市场回温。

Part 2 广州豪宅为什么突然“火了”？

原因一：政策优化土拍升温，楼市预期向好

2017年“330”新政 “阵痛”过后，广州的楼市调控政策趋于稳定，房地产市场趋于健康发展。

特别是自2018年底以来，广州双合同逐渐退出市场，令楼市更公开透明。

在坚持房住不炒的定调下2018年底政府提出“因城施策，分类指导”

预示着全国各地具有政策微调的利好空间。

今年3月初广州等地均实施了房屋交易降税的政策，直接利好两年内交易的二手房和超过两年的非普通住宅二手房。

在一定程度上降低了二手豪宅的交易税费，从而对二手豪宅交易具有促进作用。

且今年财政部工作安排并未涉及房地产税，预示今年内房地产税出台无望。

广州楼市政策的稳定以及适时优化都预示着今年楼市政策大环境向好，适宜加紧入市步伐。

2019年第一季度，广州首套及二套房贷利率具有下降的趋势。

尤其是3月份，多家银行均出现利率下调。

此外，所谓“春江水暖鸭先知”，对于楼市预期向好的态势，先触发的就是房企与富豪的神经。

今年的土拍市场一摆2018年的“寒气”，多宗用地引来房企的“抢食”。

其中天河黄埔大道东646号地块更是引来时代、保利、鹏瑞等12家房企竞争，抢食之下，地块刷新天河单价标杆。

进入到4月份，土地市场依旧保持火热的态势，亚运城北、广钢等地块均具有较高的溢价率。

富豪们从房企抢地中洞察到楼市的先机。

由此而引发“富人都抢在这个时候出手”的现象。

种种迹象预示广州楼市已脱离波谷稳步提升。

小研君认为，当前正是本轮周期中难得的一波抢低位抢笋盘时机。

资金充裕的高端买家早已“行动”，刚需买家亦不宜过度观望。

原因二：与北上深相比，广州豪宅仍是“洼地价”

从山水资源、产品素质等各方面综合条件来看，广州的豪宅相比较京、沪、深等一线城市毫不逊色。

而广州的豪宅价格，无论一二手物业，与北京、上海和深圳等全国一线城市的豪宅市场比起来，仍处于“价值洼地”。

原因三：“大湾区”落地，广州定位再升级

从粤港澳大湾区城市定位来看，香港定位高、深圳定位经济中心

广州加冕国家中心城市，在大湾区起到城市引领作用。

整体而言，大湾区4中心城市定位香港＞广州＞深圳＞澳门

另外，2019年政府工作报告强调“坚持以中心城市引领城市群发展”。

广州在“国家中心城市”的规划定位基础上，又被定位为“大湾区四大中心城市”之一，领头作用突出，城市发展潜力大，未来楼市价值可期。

城市经济方面，虽然目前广州贸易以及金融、科创实力较深圳逊色。

但广州经济发展后劲不可小觑，2019年初便提出了建设科技创新强市，突出企业创新主体地位，补“金融科创“短板。

人口方面，广州具有人口基数大的优势，增长空间足。

目前，上海和北京常住人口已达2415万人和2154万人，人口增长空间有限，深圳人口更是爆棚。

相反，广州仍然拥有巨大的人口增长空间，未来还可容纳500+万人。

据数据统计，广东省常住人口11346万人，比上年增加177万人，连续第四年达到百万级，常住人口数量继续居全国首位。

而且人口呈现出向大湾区聚集的趋势，仅广州深圳两城便增加了90万人，占全省常住人口增量的51.09％。

未来，人口向大湾区聚集，其中广州又以吸纳“高精尖”人才、企业总部高管为主。

未来人才流入产生的高端置业需求，将成为广州豪宅市场的重要支柱。

最后，作为交通枢纽城市，广州的交通优势是大湾区内其他城市无可比拟的：

粤港澳大湾区将以广州为中心，打造大湾区主要城市间1小时互通的城际铁路交通圈。

据最新规划显示，广州交通定位由原来的国际性综合交通枢纽上升到全球交通枢纽。

无论是在铁路、航空还是航运，广州交通建设规模及影响力将进一步扩大。

小研君认为，当前广州豪宅买家来源植根大湾区，渗透至长三角、海峡西岸、北部湾等南方重要城市群。

Part 3 如何选择广州豪宅？

目前广州豪宅主要集中在天河、白云、海珠三区。

天河区：紧扣CBD中轴线资源

与海珠、白云等区相比，天河一手豪宅资源“奇缺”。

主要在售的仅天河北峻林、珠江新城汇悦台等个别项目。

去年上述两盘分别网签23、55宗，均属于2018年豪宅盘成交Top5项目。

可见富豪买家对“天河北-珠江新城”组成的CBD中轴线偏好程度极高。

二手方面，珠江新城板可选择空间则相对较大。

因位于广州核心区位，周边生活氛围浓厚、交通网络发达，生活品质高，其价格亦基本属于广州的“天花板”。

目前板块二手豪宅房源在售均价在8.3-9.6万元/m左右，为富人聚集地。

置业珠江新城豪宅，逐渐成为一种身份象征。

海珠区：“珠水”诱人，豪宅沿滨江路分布

海珠一手豪宅均集中在珠江边，仍保持老广传统“云山珠水”的豪宅概念。

其中天誉半岛为罕见的“三面临江项目”，具备较高景观资源价值；

此外，天誉半岛自带优质商业配套，同时与同福路、凤凰新村等成熟生活区距离适中

买家可在“高大上”与“接地气”之间自由切换。

二手方面，海珠区豪宅主要集中在滨江东板块。

该板块坐拥一线珠江景观资源，周边配套成熟，属于优质的居住板块，为海珠闹市中的一片“静地”。

板块代表楼盘珠江帝景在售均价在5.8-6.7万元/m的区间。

对于广州其它豪宅而言，板块价格实属“洼地”。

白云区：白云新城与同和北 “旗鼓相当”

白云在售一手豪宅其中一大特色是“可满足不同需求”。

其中白云新城主要吸纳对通勤、生活配套、规划利好较敏感的买家，产品以主要以洋房单位为主。

而佳兆业天墅、新天半山墅、华远云和墅组成的“同和北三墅”，则主打优质居住环境以及“离尘不离城”的区位条件。

与白云新城主推的洋房单位不同，同和北主要产品以联排、叠拼项目为主，可给予买家大面积的产品。

来源：广州中原研究发展部