三年破千亿后“地王收割机”遭遇死亡事故:融信中国大跃进后遗症

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  “地王”如何处理?

  

  中国单价地王麻烦来了。

  住建部官网信息显示,4月8日10时,河南省郑州市中原区,融信望湖宸院项目发生坍塌事故,死亡2人。资料显示,该项目由郑州融亮春房地产开发有限公司建设,施工总承包单位是中建华宏建设有限公司,监理单位是郑州广源建设监理咨询有限公司。

  天眼查数据显示,融亮春房地产是融信(福建)投资集团有限公司(以下简称融信集团)间接持股的子公司,持股比例为42.2%。

  融信集团品牌部回应时间财经称,目前郑州市中原区房管局正在介入调查,项目的区域主管部门以及集团都在积极配合调查,具体原因还需等官方出具报告。目前,公司已对伤亡家属进行安抚,家属情绪稳定。在事故发生之后,集团公司已紧急召开集团工程系统全员视频会议,要求对所有项目进行全面检查。

  

  融信前身是于2000年创立的福建省莆田市交通房地产开发有限公司,2003年融信集团成立,2016年赴港上市,2018年,公司在克尔瑞《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名25。目前,公司主要扎根一二线核心城市核心地段。围绕高端精品项目的定位,确立了“世纪系”、“公馆系”、“府系”、“澜系”和“中心系”五大产品系列。

  “三年破千亿”、“上海静安地王”是融信中国最显著的标签,部分业内人士曾表示,融信中国是非常激进的房企代表。但是2018年,公司却主动“换挡”,将战略方向调转为去杠杆。

  中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示,上一轮抢地王的都没有好下场。融信中国此前杠杆太高了,因此急需降杠杆,“幸亏最近资金面又宽松了,不然他们很危险。”

  实际上负债数据的降低,关键是要看业务是否会有大的波动。易居研究院智库中心研究总监严跃进则对时间财经说:“如果销售行情波动不大,则压力不大,这是值得肯定的地方。但如果区域市场波动大,则值得警惕。”

  主动求变 降杠杆

  无千亿,不闽系。2018年,融信中国合约销售额达1219亿元,成功跻身千亿俱乐部。要知道,2016年上市当年,公司总合约销售额仅246亿元。2017年,这一数据为502亿元,同比增长约104%。2018年全年,公司合约销售额增长至1218.84亿元,同比增长142.63%。有每年超100%的增速,融信中国仅用了三年时间,便实现了百亿到千亿的跨越,成为2018年销售冲破千亿元大关的最大黑马。

  

  但是,实现千亿似乎并不是融信中国最爱称道的,“降杠杆”成为共识2018年业绩发布会的重要主题之一。公司2018年净债务为人民币375亿元,较2017年末下降23%。公司净负债率为105%,较2017年下降了54个百分点。

  同时,融信中国短期借款为248.23亿元,公司在手现金及银行余额共计250亿元,现金短债比大于1倍。短期偿债能力较去年有所提升。

  融信中国CFO曾飞燕表示,2019年,公司目标是将短债控制在80亿元左右,净负债率目标是70%-90%,近三年会降低到行业平均水平。

  为此,穆迪在报告中上调融信中国的主体评级至“B1”。标普发布报告将公司的评级展望由“稳定”上调至“正面”。继3月13日首次覆盖融信中国并予以“买入”评级之后,德银于4月4日再度重申对公司的“买入”评级,并将公司列为首选股。花旗也于融信中国年报发布后,重申对融信中国的“买入”评级,目标价自17.72港元上调至18.8港元。

  严跃进表示,降低杠杆是各类企业需要做的,对于融信来说,其作为闽系房企的代表,也需要在降低杠杆方面有较好的动作。当然相对来说,其市场品牌影响力还是比较大,目前各类评级机构给予的评级也不错,所以更需要重视类似杠杆数据,积极把控风险。

  但即便获得长足改善,融信中国的净负债率仍然很高。之所以公司能实现大幅下降,此前该值过高也是原因之一。并且,目前净负债率105%并未达到此前设定的目标,2018年年初,CFO曾飞燕表示将在当年末将净负债率下降至100%以内。

  

  2019年要实现降杠杆的目标似乎不难,但是否能达到业绩会中所说的平衡似乎令人担忧。

  2018年融信中国营收343.67亿元,同比增长13.27%。净利润35亿元,同比上升31%。归母净利润同比上升28%至22亿元。毛利率同比增长6.91个百分点至23.47%;净利率同比增长1.38个百分点至10.10%。

  克尔瑞有分析称,虽然各利润指标出现不同程度的上升,但整体利润率并不高,未来企业应继续提升盈利能力。与融信中国销售额相近的雅居乐集团,在2018年净利润达到了人民币83.58亿元,毛利率为43.9%;中国金茂2018年归母净利润为52.1亿元,毛利率为38%。

  值得注意的是,2018年融信中国新增拿地显著下降,全年新增土储建面478万平方米,同比大幅下降68%;拿地总价191亿元,同比大幅下降73%。

  兴业证券研报表示,公司2018年补仓力度不大。毕竟,土地储备是未来企业主营发展的根本保障。对此,克尔瑞称,事实上对于融信而言,单纯的降负债并非难事,而如何把控好未来规模、利润及杠杆三者间的平衡,才是真正的最难考验。

  对此,融信中国品牌部对时间财经表示,截至2018年末,公司的总土地储备为2542万平米,足够支撑未来3年的稳健发展。海通证券研报也表示,融信中国该土储面积,布局39个城市,是公司2018年销售面积的4.5倍,较为充足。

  此外融信中国还表示,单纯认为融信中国是为了降杠杆而牺牲规模是不合理的。融信中国减少拿地一方面是为去杠杆考虑,另一方面,也是行业形势决定的,毕竟2018年中国房地产企业普遍拿地增速下降。

  在拿地大幅下滑的同时,2018年融信获取的24幅地块中,23幅全为合作开发的方式,新增土地储备权益建面占比仅为41%,相比2017全年继续下降了9个百分点。

  此前,公司也一直公开强调,公司坚持轻资产的合作模式,所竞得土地基本都是跟相关房企进行合作。并认为,合作开发是近年行业发展及经济环境的必然趋势。但严跃进认为,权益占比较低会带来会让外部投资者认为企业销售数据有水分,进而增加质疑和不信任感。

  值得一提的是,2018年年报显示,本公司拥有人应占资本及储备127.55亿元,非控股权益219.15亿元。对此,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾公开评论道,对于房企而言,其非控股权益超越公司拥有人权益是一种负面的征兆,说明公司的表外杠杆可能太多,而这些表外杠杆是投资人看不见的。

  某不愿具名的业内人士对时间财经表示,拿地总的权益下降还是上升并不能说明什么,主要是看分成比例。如果收益比例低于出资比例,则公司则处于不利地位,反之亦然。至于非控股权益较大,确实可能是公司为了让报表好看,把杠杆加在表外。

  对此,融信中国称,这样的理解有误。非控制权益是非全资子公司纳入并表之后,归属于少数股东的权益。主要包括少数股东投入到项目公司的注册资本及留存收益,与表外杠杆没有关系。目前公司非并表的合作项目(即合联营公司),总体负债较少,因此公司表外杠杆较低。如果将表外的权益都纳入并表范围,那公司的杠杆水平实际上更低。

  不变的高价拿地

  在万亿房地产市场中,业内普遍注意到融信集团这号角色,还是2016年的一场拍卖会。2015年“3·30”住房贷款新政,以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年,掀起了新一波上升周期。随之而至的2016年被当时的媒体称为“地王年”。CRIC数据显示,2016年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。

  

  融信集团是“地王年”中最夺人眼球的一家。2016年7月,位于静安区中兴社区N070202单元的两个地块是2016年上海市中心区域唯一地块。一挂牌,就吸引了一众房地产商的目光,2016年8月,近20家房企参与举牌。

  最终,在超过400轮的竞价中,融信中国以110.1亿元一举拿下该地块,一战成名。10.03万元/平方米的楼面价格不仅远超起拍楼板价41912元/平方米,还历史性地刷新了当时全国的单价记录,静安区中兴社区地王就此诞生。这一单价地王记录至今未破。

  上述业内人士表示,地王其实分好几种,有总价地王、单价地王,有些总价地王的每平米单价不高,所以开发压力并不会很大。此外,也有些企业将“地王”作为宣传噱头,一些区域性的高价块也叫地王,其实意义不大。“地王”所在的阶段也很重要,处于房地产周期低点的地王其实价格并没有很高。“像融信这种,处于房价高点时期的全国性单价地王,是压力最大的。”

  彼时,融信集团刚在香港联交所上市。公开信息显示,融信集团创立后的前10年,一直在福建海峡西岸经济区发展,2013年开始探索全国市场。全国房企2015年度销售业绩排行榜中,融信中国以295亿元位列29位。因创始人也较为低调,公司见诸媒体的信息并不多,人们对这家刚从福建搬到上海的公司并不了解。

  拿下上述上海静安地块后,人们才发现融信中国不仅是“地王”,简直是地王收割机。一度,凡有融信出现的土拍场合,同行们都如临大敌。2016年9月,融信中国以58亿元天价竞得南京仙林湖NO.2016G58的地块;2017年3月,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;同月,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。媒体将融信称为“地王收割机”。

  历史数所显示,2015年底,融信中国土地储备的总建筑面积约为517万平方米,2016年底,融信中国新收购地块21块,总建筑面积储备达1060万平方米,同比增长105%。2017年,新收购地块78块,总建筑面积达1481.5万平米。

  融信中国新增的地块主要集中在一二线城市。2017年公司其中约60.20%的土地位于中国一二线城市。兴业证券研报显示,截至2018年末,公司土地储备按成本看85%都分布在一二线城市。

  一般而言,2016年和2017年购入高价地的企业,按照正常周期开发都会在2017年入市。众所周知,随着2015年和2016年楼市价格迅速上涨,政府开始调控。2016年9月,北京的“9·30”调控。随后以限购、限贷、限商等为主要特点的调控政策,陆续在各地落地。

  2017年3月,厦门率先出台限售令,规定新购住房须取得产权证2年后方可上市交易,并进一步严格限购政策。据《每日经济新闻》统计,此后陆续有超过50个城市出台限售令。

  多管齐下,楼市价格涨势回落。一二线城市调控尤为严格。而从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。融信中国此前的高价地不少面临着市场和政策的多维限制。

  融信董事局主席欧宗洪曾表示,上海静安地王楼面价平均10万元/平方米,扣除安置房楼面价大概11万元/平方米左右。2018年上海颁布了限价令,开盘限价11万元/平方米,这就意味着融信手中的这宗静安寺地块将面临尴尬境遇。据财经网报道,其记者2017年、2018年年中、今年四月三次实地走访该项目所在地发现,近三年时间过去,项目实际进展缓慢。

  严跃进表示,上海还在限价,此类高端项目的开发节奏很难加快,毕竟这对开发商来说并不划算。融信应该是在等政策的调整。目前政策开始松动,部分高端物业或有解套机会。但如果没有机会解套,那么确实潜在的资金压力较大。

  对此,融信中国品牌部回应时间财经称,该项目是由公司与万科双方各按50%股权合作开发,合作双方对该项目高度重视,并按照既定的计划推进开发和面世节奏。关于开盘节点,目前没有具体确切的消息。

  “三年破千亿”黑马,未来,路遥知马力。(北京时间财经 陈世爱)

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