李宇嘉：别样的地产“新蓝海”投资者莫错过

来源：金融界网站

01

清明小长假，驾车至高速服务区，惊奇地发现，居然有家星巴克。印象中，加油、吃饭、上厕所、抽烟，估计是高速服务区的主要功能了，“来也匆匆、去也匆匆”，这是多数人对途经服务区的基本感官了。最讲究黏性、体验感的洋品牌，星巴克出现在服务区，是不是格格不入呢？神秘的选址，这是星巴克的秘笈，即便距离200米的两家星巴克，都能任性地做到排长队。看来，我们必须审视下一，你我都造访过的中国高速公路服务区，发生了什么变化。

笔者上网查了一下，星巴克入驻的高速服务区还真不少，而且很多网友反映，很多单店的人气之旺，不输广州南站里经常排队的四家星巴克，服务区的商业魅力可见一斑，对服务区的刻板映像，也该update了。先知春江水暖的，很多时候是外来和尚，看到服务区商机潜力的，还有“7-11”、罗森、麦当劳等其他洋品牌。过去的服务区，如同过去中国式的“旅游景区”，一次性博弈但不碍流量，你明日不再来，商家宰你没商量，你不爽但不影响我暴利。

02

但世事多变、形势比人强。现在，不管走在哪里，最不缺的就是商家，大家越来越比拼服务质量，要的就是流量转化，并增加客户黏性。不经意间的变化，越来越明显了。试想，愿意在星巴克奢侈地喝上一杯咖啡的，绝不是“来也匆匆、去也匆匆”的人群，大抵是自驾游的人群。

星巴克强大的流量吸附性和粘性，自然让本来是“匆匆过客”的你我，驻足下来。反过来，一旦驻足了，就意味着流量转化为存量了，银子就哗哗地来了，自然也就让本来是基于大货车考量，以“歇脚、快餐、加油”为基本定位的服务区迅速迭代升级。进而，基于存量服务的体验性就上升为主导功能了。

03

2018年春节，全国旅游接待总人数3.86亿人次，相比2000年翻了10倍不止，自驾车出游比例接近50％。目前，我国正在打造34个都市圈，基于城际间“1小时”通勤的新一轮道路交通规划已开始落地，这在驱动汽车消费增长的同时，也让自驾游成为居民外出旅游的主要形式。

未来，估计至少需要上万个服务区，才能应付这样洪荒的流量。资本的眼光是最独到的、最具穿透力的。看似，服务区的空间维度是有限的，但“空间+服务”后，就意味着升维。比如，餐饮可以多业态、体验化，片刻休息可以升维到分时租赁、夜间旅店，还可以延展打造旅游综合体。

04

我认为，高速服务区完全可以对接周边生态游、田园游、文化品鉴、野外露营等，并将本地特色产品和文化IP植入其中，相比干巴巴的“某某市欢迎你”，类似这样的高速路标，无疑这才是成本最低、效果最好的城市营销策略。再比如，很多地方土特产、特色小吃，完全可以在服务区建立集生产工艺和流程、鉴赏和体验、消费并购置（带走）于一体的服务内容。

现在，各城市政府都特别重视所谓城市门户打造，都在不遗余力地打广告，甚至主政者亲自站台。那么，什么是城市门户呢？我认为，高速公路服务区就是最好的载体。如果能做到，不管是出发途中也好，还是归来途中也好，很多人憋尿也要下来，这样的高速服务区就是最好的门户代言。

05

由于工作关系，我经常往返于广深两地。记得，曾经有一款西洋参现泡茶、一款东莞当地的粽子、茶叶蛋、酥饼，味道很是不错，有时“爆款”到断货。现在，如果不是特别要赶路的话，不管自驾到哪里，在高速服务区逗留一下，已成为我的一种习惯了，也越来越感觉别有一番风味。

而且，现在每次经过高速服务区，幼小的女儿都叫嚷着要休息一下。小孩的感觉是最真实的，服务区的娱乐休闲属性开始显现。也就是说，很多服务区，开始向体验性的旅游综合体转变了。多数服务区，都远离喧嚣闹市、身处明净天地间，周边的田地也好、鱼塘也好、湖畔也好，稍加打造，田园风光尽显。

大家都知道，现在国内的商业综合体，不管是设计也好、招商也好，真可谓“八仙过海、各显其能”。如果能将这些套路，统统用到高速服务区，比如将大城市闹市区的特质甜品、面包店、亲子乐园、地方特色小吃等，能开在高速区，再辅以独具匠心的建筑设计和运营，以及围绕高速区拓展周边游，加上高速公路本身的高效率通勤，别样的地产蓝海将被激发。“说走就走的旅行”中，居然还隐藏者这样的投资机会。任何时代，都无所谓好坏，努力挖掘都有机会。