花样年控股（01777.HK）：销售高速增长，大湾区更新项目潜力巨大

作者：格隆汇 风吹草低见牛熊

花样年于2019年3月28日在香港召开2018年度业绩发布会，花样年中国集团董事会主席潘军先生、执行董事柯卡生先生、执行董事邓波先生、首席财务官张惠明先生、首席运营官李岩先生出席了本次会议。

一、营收大幅增长，盈利能力提高

2018年，公司实现合同销售金额301.73亿元，同比增长约50%，突破300亿大关；收入达到139.86亿元，同比增长43%。剔除汇兑损益影响的净利润 达19.09 亿元，同比增长135.4%，盈利能力大幅提升，业务的发展驶入快车道。而毛利率维持在30%的行业较高水平。每股基本盈利为0.13元，期末每股派息4港仙。

二、物业开发业务量价齐升，物业服务及其他业务并举

公司物业开发收入占比超过六成，是公司主要的收入来源。2018年物业开发业务实现量价齐升。总量上，公司全年录得合同销售金额301.7 亿元，同比上升49.6%，合同销售面积为269.9万平方米，同比上升41.3%。

产品结构上来看，住宅产品约占81.5%，以刚需和首改为主；二城市综合体约占1/4，该产品利润率较高；地域分布上来看，住宅产品分布在中国经济最发达的都市圈，覆盖十多个经济发达的一线及二线核心城市。因此公司合同销售均价较高，达到1.1万元/㎡，同比上升5%。

而物业服务及其他收入同比增长70%，占收入的比重接近四成。其中，物业开发收入达85.55亿，同比增长29.7%。轻资产业务能抵御经济周期，提供稳定现金流和利润的来源。

2018年控股子公司彩生活服务集团也实现业绩的快速增长。截止2018年12月31日，彩生活已成为全球最大的社区服务平台，生态圈注册用户突破2640万，同比增长155.3%；活跃用户达1400万，活跃度为53.0%，均实现爆炸式增长。2018年彩之云平台交易金额达到94.5亿元，同比增长24.1%，增值业务的收入4.1 亿，同比增长47.5%彩生活的线上平台交易已经十分活跃。

三、土储丰富优质，获取低成本低

2018年，公司新增土地17幅，总建筑面积481万平方米，权益建筑面积约338万平方米，权益投资额约人民币68亿元。截至年底，公司的总土地储备达到2091万平米，预计总货值超过三千亿。同时公司通过周转提速，2018年年内新开工面积达到463万平方米，在建面积594万平方米，同比增长均超一倍。土储丰富，年内工程面积大幅增长，确保公司未来有充裕的可售资源。

2018年公司新增土地都布局于成都、武汉等十个热点城市。截至2018年底，土地储备分布于全国15个城市，其中一线城市和二线城市合计约占九成；成渝经济区占48%，珠江三角洲29.4%，京津都市圈6.8%，长三角区域7.3%，华中区域8.5%。土储主要布局核心城市和经济圈，土地价值较高。

与高价值相对的，是公司拿地成本低。新增土储中仅成都的三幅土地来自招拍挂方式，其余土地均通过并购方式获得，以较低溢价获取了优质的土地。土地成本均价仅为2000元/㎡，和目前公司超过11000元/㎡售价相比，存在着较大的利润空间。

四、深耕大湾区，更新业务潜力大

公司深耕大湾区二十年，目前在大湾区一共拥有39个处于不同发展阶段的城市更新项目，规划建筑面积约900万平方米，这些项目有巨大的增值潜能。首先，大湾区地理位置优越，是国家未来战略性重点区域；再者，城市更新业务的发展潜力巨大，而公司在更新项目业务上有丰富的经验；并且花样年将成立大湾区城市更新公司，有利于公司持续拓展和获取新的项目，为公司未来在大湾区的发展输送优质地块。

而最重要的是，项目主要位于大湾区核心区域——深圳和深圳的邻近城市惠州，还布局东莞中山珠海等城市。仅拿深圳一地来说，目前就有24个项目，覆盖全市十个区中的九个区。其中十个项目已经签署框架协议，规划建筑面积约185万平方米，储备货值约850亿元，预计可在2019到2021年期间陆续开工，并推向市场。大部分的深圳的更新项目都处于关外，其中坪山项目已经完成拆迁，预计今年推向市场，其他旧改项目计划将在未来2-3年分批推出市场。而公司也已进驻罗湖、福田、南山等关内核心区，实现关内关外均衡覆盖。深圳关内的物业价值增长空间更大，是公司领先其他地产公司的优势。

五、问答环节：

Q1：听管理层介绍公司会成立大湾区城市更新公司，想知道公司未来在大湾区的比较详细的规划。

大湾区的发展是花样年未来5年最重要的工作之一。未来我们主要是以深莞惠为中心，我们目前针对大湾区的战略布局分为三个梯队。第一梯队是深圳，10个城市更新项目已经签订框架协议并纳入土储，14个项目在积极推进；第二梯队是惠州和东莞，13个城市更新项目在积极推进中；第三梯队是广佛肇区域和珠中江区域，也已经有2个项目在积极推进。

我们在大湾区目前形成了一支比较有战斗力和经验的团队，大湾区公司有接近200人的团队，从前期投拓、专项规划，到政策分析、产业资源整合、政府的交流，包括拆迁在内全部的服务链条都建立了。

未来3—5年的目标，希望在大湾区有500亿的销售金额。这是我们对大湾区的一个中长期的规划。

Q2：城市更新项目的利润水平怎么样呢？

城市更新项目的利润率肯定较高。现在可以看到其均价较高，就能反映这点。城市更新项目上，我们暂时还没有发力，真正的发力应该是从今年开始，会有较大的发展。未来预计城市更新项目的毛利都会超过50%，该业务板块的净利润占比至少达15%。但是城市更新项目的利润兑现时间较长，起码需要5年的时间来转化。

Q3：公司去年的合约销售里面有多少是来自城市更新项目？今年的可售货值有多少是城市更新项目？

公司城市更新项目是2019年才能进入到我们的销售额，所以坪山项目没列入到公司可售货值的部分里面。公司目前是预计到今年12月底拿到预售证。公司加班加点希望尽快拿到，希望这个部分能给投资者的意外惊喜。

Q4：公司明年20%-30%的增长目标是否过于保守呢？

我们认为今年行业是会以平稳做为发展趋势的市场。根据同行业二十来家公司的预期，平均增长率20%-25%。我们的预期测算是在30%，实际上我们下达的经营的考核目标不止30%。

20%-30%的增长目标是我们深入思考后定下保底目标，公司是会非常审慎地来对待关于扩张的问题——如何把握好增长和风险之间的关系，实现30%以上的增长目标是我们努力的方向，需要看机遇具体根据下半年的窗口。