花样年放缓冲千亿 彩生活转型做平台

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  时代周报记者:蔡颖

  不同于以往的分头行事,今年3月28日,花样年和旗下社区服务运营商彩生活共同举办了业绩发布会。

  2018 年,花样年房地产合约销售金额达到人民币 301.73 亿元,同比增长近 50%;合约销售建筑面积 269.9 万平方米,同比增长 41%;集团总收入约人民币 140 亿元,较上年增长 43%。

  彩生活方面,截止到2018年12月31日,彩生活实现营收36.13亿元,同比增长121.9%;毛利润12.82亿元,其中归属股东净利为4.85亿元,同比增长51.26%。

  从200亿到300亿,花样年一年上一个台阶,在此前,花样年曾提出2020年实现1000亿销售规模。如今期限将至,2020年能否如期完成目标?国内物业第一股彩生活的新业务能否实现盈利并打破低估值魔咒?

  花样年:放缓冲千亿步伐

  在2018年5月底举办的香港举行股东周年大会上,董事长潘军曾表示,花样年2018年销售达300亿元、2019年销售达500亿元、2020年销售突破1000亿元。这意味着花样年19年和20年要分别实现67%、100%的增长速度。

  在踩线完成了2018年的销售目标后,潘军表示,2019年花样年销售增幅定为20%-30%。按此计算,2019年花样年的销售额将在361-391亿之间。

  当被质疑销售目标太过保守时,潘军解释道,“我认为2019年中国房地产应该是一个比较平稳的态势。我们统计过,房企增长目标基本上平均在25%左右。当然,我认为我们25%到30%是一个理性的目标,下半年如果有窗口期的话,我们的货值是够的,也会有进一步增长的可能。”

  如果2020年要实现1000亿销售目标,2019年花样年则需要完成155%的增速,而目前行业平均规模增速在35%左右。

  看到了行业发展现状的花样年也选择面对现实。“我们认为千亿的目标,还是要努力去达成的。但是速度不一定要那么着急,要稳步,按照经济的走势,金融政策、房地产政策来稳健发展。”潘军表示。

  除了放慢冲击千亿目标的步伐之外,花样年在土地投资上方面也越发谨慎。财报显示,2018年花样年权益投资额仅为68亿元,而此前花样年的预计投资金额在80-90亿。

  “这是因为国家政策不断收紧,三四季度全行业拿地的速度急剧下降,我们也在看后面的政策。房地产行业是严重受政策影响的行业,我们跟着政府,按照政策来走。”潘军表示。

  据首席财务官张惠明透露,2019年花样年力争完成200到300亿的回款,将使用的投资总额约为销售回款的投资比例占销售回款的30%,按此计算,2019年花样年在土地上的投资额将在66.7亿元至100亿元之间。

  “花样年还是怀着谨慎的策略去投资,2019年30%左右回款用于投资,2020年会增加到35%,2021年到40%,会根据回款做大。”

  记者查阅花样年财报发现,作为公司布局的核心区域,2018年花样年并未在粤港澳大湾区获取新项目。对此,张惠明回应称,“因为我们已经有39个大湾区的项目,不用再去拍一些贵的项目了,我们把这100亿,甚至未来两三百亿的投资用在好的地方。”

  资料显示,花样年在粤港澳大湾区共有39个城市更新项目,储备规划建筑面积约900万平方米;其中,深圳有24个城市更新项目在推进,10个旧改项目已签署框架协议,规划建筑土储面积约185万平方米,预计可在2019-2021年期间推入。

  土地投资策略上的谨慎和保守如何支撑千亿雄心?张惠明表示,花样年土地储备为2091万平方米,货值已经超过3000亿元。

  

  彩生活:向平台型公司转型

  唐学斌想要推翻多数投资者对彩生活的印象,这位彩生活执行董事及首席执行官在业绩发布交流会上不断强调:我们和其他的物业公司不一样,彩生活是一家平台型公司。

  资料显示,2018年底,彩生活的管理规模达11.2 亿平方米,自管面积5.5 亿平方米,其余面积通过平台输出战略实现,彩生活先后与95家物业公司合作,合作面积达到5.7亿平方米。

  谈到2019年的增长目标,唐学斌表示,市场的全委部分预计增长4000万平米左右,平台合作的面积大概增长1.5到2亿平米,终极的目标还是到2020年平台服务面积突破20亿平米。

  2018年,众多内地房地产公司开始拆分旗下物业管理公司并赴港上市,对彩生活而言,通过收并购的方式来实现规模增长将会越来越难。

  除了通过扩大规模来增加物业管理费用之外,花样年试图通过增值服务来寻求新的利润增长点,而这也是唐学斌口中的独特之处。

  财报显示,彩生活增值业务收入为4亿,同比增长 47.5%,利润达到3.09亿元,对全年利润的贡献率达到33.6%。

  增值服务的增长源于彩生活生态圈的优化和扩展。彩生活生态圈中,彩之云平台、彩富人生、彩车位、彩惠人生均实现了大幅增长。数据显示,截止2018年12月31日,彩生活生态圈注册用户突破2640 万,活跃用户达1400万。平台交易金额达到人民币95亿元,同比增长24.1%。

  社区正成为零售服务的重要战场,而彩生活利用这个机会点在2018年3月推出了“彩惠人生”。该平台将社区新零售模式与缴纳物业管理费的场景相结合,业主通过在“彩惠人生”平台上消费,即可将供应商结余的部分营销费用抵减免物业费。截至 2018 年12 月 31 日,彩惠人生累计冲抵物业管理费用人民币 3620 万元。

  作为彩生活转型平台型公司的主打产品,唐学斌一直反复提及“彩惠人生”的发展前景并将其比作微信。而在会后,他还向记者现场展示“彩惠人生”平台上的折扣力度。

  “彩惠人生的目标是不赚钱,它就是一个流量入口,未来我们会想很多办法,让流量能够变现。”在唐学斌看来,彩惠人生不仅能带来长远收益,也是支撑整个生态圈运转起来的永动机。

  显然跟房地产开发业务不同,物业行业并非规模决定一切,寄希望用创新业务来实现公司价值重估的彩生活,仍需等待时间的证明。

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