抓住社区流量的彩生活,在创造怎样的未来?

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  房子迟早会卖完,但物业服务最起码可以做70年。

  随着房地产进入存量时代,从传统地产公司中独立出来的物业公司,不断孵化出新的功能,围绕着社区的生活场景,创造出新的商业价值,因此物业公司在2018年成为了资本市场的宠儿,2018年不仅新上市企业数量超过存量,其25-30倍估值也远超过地产母公司。

  3月28日,社区服务第一股——彩生活发布了2018年财务报告,并表了万象美后,2018年彩生活业绩实现了高质量的增长,但更吸引投资者的是,彩生活的不按常理出牌,它把物业和业主之间的关系转化为流量,它推出的「彩惠人生」平台将互联网「免费」的概念切入到社区运营……

  服务面积逾11亿平米,相当于服务两个香港

  2018年,彩生活实现营业收入约人民币36.14亿元,同比增长121.9%。全年录得归属于母公司股东的净利润485.0百万元,同比增长51.3%,且经营活动净现金流入达到525.9百万元。

  2018年12月31日,彩生活银行结余及现金约为2666.9百万元,现金储备充裕;同时,净负债率合理控制在19.1%,整体财务状况稳健。

  上市五年来,彩生活一直保持高速增长,据数据统计,2015-2018年营收复合增长率高达63.4%。其中,物业管理服务同比增长149%至30.64亿元,增值服务同比增长47%至4.08亿元,工程服务同比增长17%至1.41亿元。

  

  顺利整合万象美是彩生活实现规模快速增长的一个原因。万象美旗下业态丰富,涵盖了甲级写字楼(超过500万平方米)、商品公寓、豪宅,普通住宅等多业态的物业。收购万象美是彩生活战略中非常重要的一步,使得彩生活成为了综合性的社区平台。

  截至2018年12月31日,彩生活已经进入268个城市,服务2709个社区,服务面积达到11.22亿平方米,其中合约管理总建筑面积5.5亿平方米,合作面积3 .2亿平方米及同盟面积2.5亿平方米。

  “到2018年底,我们平台服务面积达到了11.22亿平米,我估算了下相当于两个香港的所有房子的面积。新并入的万象美大部分集中在一二线核心城市,少部分万达广场在三四线中心地带。到2020年,整个平台管理面积到20亿平米,这个目标保持不变”。彩生活首席执行官唐学斌表示。

  2018年对物业公司来说,是不平凡的一年,这一年里有5家物业公司在香港上市,超过了过去已上市物业公司的总和。资本的追捧下,物业并购动作频繁,行业集中度不断上升。虽然有收购万象美的成功案例,但唐学斌表示:“未来收购这条路一定越来越难,越来越贵,彩生活的扩张将还是以平台扩张为主,不依赖收购去增长。”

  生态圈平台月活用户1400万,彩之云GMV近百亿

  增值业务是物业公司收入构成中非常重要的一部分,在业绩发布会上,唐学斌再次强调,彩生活的增值业务不一样,看彩生活要看到和其他上市物业公司的不一样。

  “我们的增值收益跟大多数物业公司的增值收益不一样,小物业公司本身去创新增值服务很难,我们利用平台优势,把线上平台输出给传统的物业企业,我们的平台包括了2B的物业公司平台彩管家, 2C的家庭平台彩之云,涵盖了物业和业主之间的所有关系,开门、停车、缴物业费、保修等等,业主和物业之间发生关系,都可以通过彩之云发生相应的服务。我们的平台基于社区的场景和入口,链接了众多的商品、服务、供应商”。

  彩生活增值服务的发展有三大核心产品,「彩惠人生」、「彩富人生」、「彩生活车位」,共同带动增值服务收入同比增长47.5%至408.4百万元。其中,「彩生活车位」全年累计销售4150个,带动销售及租赁协助的收入同比增长175.2%至人民币146.6百万元;「彩富人生」增值计划累计成交金额约 1770.1 百万元,平均投资期限由去年同期的0.47年延长至0.87年,贡献38.4百万元收入。

  

  增值服务的毛利润同比增72.3%,毛利率保持在95.7%的高位,盈利质量明显提升;利润贡献同比增长41.9%至309.2百万元,占比33.6%,维持了良好的利润结构。

  截至2018年12月31日,彩生活生态圈注册用户数增加至约2640万人,其中生态圈活跃用户数增加至1400万人。彩生活生态圈口径是指包括彩之云在APP、微信等端口的用户和生态圈产品公司的用户。

  

  截至2018年12月31日止12个月,彩之云平台累计GMV(成交金额)约为 人民币94.48亿元 ,同比增长24.1%。

  

  另外,彩生活生态圈平台在不同维度已经有超过40家生态圈企业参与社区服务,且孵化的公司迅速成长。以「e电梯」为例,其构建的覆盖电梯全生命周期的SaaS平台,上线电梯数量已经突破16万台,包括超过14万台非本集团管理社区内的电梯。

  在业绩发布会上,彩生活董事会主席潘军表示,2019年 将进一步通过「北斗七星」:E安全、E维修(包括e电梯)、E装修、E清洁、E绿化、E缴费、E投诉七大服务板块,实现基础物业管理职能的平台化,进一步提升了服务效率。

  免物业费的新物种

  2018年彩生活最大的创新是将「免费」的概念接入社区,其推出的「彩惠人生」用「消费」代替了「缴费」,创造性的实现了物业与业主之间支付关系的改善与升级。

  从3月到12月底,「彩惠人生」推出的9个月时间里已有26万个家庭平台上进行了交易,通过180多万个订单创造了7000多万的交易额,冲抵了3600多万元的物业管理费。

  在业绩发布会上,关于「彩惠人生」这样一个新物种,管理层和投资者进行了激烈的讨论。唐学斌表示:“「彩惠人生」将成为彩生活最重要的一个产品,也会是核心竞争力的根本来源。这个产品很简单,把物业管理公司和业主之间的非常重要的关系,给物业提供服务,业主缴物业费,变成了一个流量,我们用这个流量去和一些平台做交易,如和京东自营实现了无缝拼接。”

  “前两天,我买了一个面膜,125块钱,物业费赠送比例达到30%。我们平台上很多产品赠送比例高达30%,供应商将相应比例的流量返利,以赠送物业费的形式给业主,最终很多业主会逐渐接受、使用。把原来的缴物业费,一锤子买卖变成了经常来彩之云消费的零售模式。”

  唐学斌表示:“2018年「彩惠人生」帮业主冲抵的物业费相当于彩生活整体物业费的1%,争取在2019年底实现10%,帮业主减免3个亿的物业费,让业主得到真真的实惠,也能提高员工的收入和积极性。未来,减免业务的比例还将不断提高。”

  细细想来,这笔买卖其实是一个三赢的生意。

  业主花了钱,交了物业费,得到了物业服务,用彩生活的返现又在平台上买到了新商品。

  供应商入住「彩惠人生」平台,不用交平台费,成本大幅度降低。

  「彩惠人生」平台既不赚钱也不赔钱,但是彩生活赔吆喝换来的是最有价值的精准用户画像,换来的是用户大数据,所有互联网巨头都对社区感兴趣,就是想要用户精准画像。

  如今,社区作为社交入口的价值正在显现,物业基于社区管理的日常服务,与业主有着大量接触的机会,在了解客户的需求,获取客户的信任方面有着天然的优势,因此抓住社区的入口,抓住了社区的流量,就抓住了很多机会。

  “香港的物业公司估值高是因为按照流量入口的互联网公司来估值,未来物业公司发展的关键就在于你能不能成为一个流量入口。「彩惠人生」平台是一个流量入口,光靠收物业费撑不起我们现在的估值。彩生活是一个流量入口的逻辑。” 董事会主席潘军补充解释了彩生活的逻辑。

  中国指数研究院曾预测,2022年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。是一个有万亿市场前景的行业。万亿物业加上万亿流量,社区王彩生活正在打破传统物业边界。

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