美国买房交的税用在了什么地方?

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  在美国购买房地产后,土地上至天空800米,下至地下800米都属于你个人永远拥有的,既使地下发现金矿的话,也属于你个人资产。但地税(property tax)则是会世世代代跟随着你。

  土地是美国政府卖给你私人使用的,以收缴地税的形式,每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府。

  地税按照房子的价值,由两部分组成的:一个是地land,另外一个是improvement,就是盖在地上面的建筑。每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-3%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动。

  

  美国政府一般会把征收的地税

  都用来作什么呢?

  在美国,公民所交的地税一般由政府统一来修路、修公园和学校学区的建设,其中公立学校建设是地税的主要用途。美国的高教育水平是众所周知的,高的教育水平背后必然有雄厚的资金做后盾,主要资金来源就是学校周边地区的房地产税。

  美国最好的一千多所高中分布在各个州,但一百强则相对集中在加利福尼亚州、佛罗里达州、纽约州、得克萨斯州、华盛顿州等。美国的公立中小学的资金主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同,大多为1%到3%。

  如果外国父母想让孩子入读美国的公立中小学,通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。

  如果孩子是孕妇妈妈来美国出生的就是美国公民,可享受免费教育。美国实行十三年义务教育制,从五岁的幼儿园学前班开始,到高中十二年级,公立学校是完全免费的。

  美国购房除了交地税还需要交哪些费用呢?

  一般来说,房地产税大约是房价的1.12-3.0%。每年各地各区都有不同的税率,地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。除了地税,在美国购房者还需要支付以下几种费用,简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计。

  社区费:在不同的小区有不同的费用,每月从$100到$1000不等(大多数在$100到$300之间,也有少数超过1000美元的)

  买方的过户公证费(Escrow fee):按房价比率收费

  房屋检查费(Home inspection fee):按房屋建筑面积大小收费

  文件准备费(document Prep)

  文件公证费(Notary fee)

  经纪公司的法律规范监督费(regulatory compliance fee)

  转户费(Transaction coordinator)

  邮费(Messenger service)

  一年的房屋保险费(火灾保险)(Hazard insurance):按房屋大小,新旧,用材等收费,不同的保险公司费用不等

  某些城市比较新的房屋有特别建设税(Mello Roos),越新的房屋金额越高,比如尔湾全新房每年特别建设税是房价的0.4%。一般来说,连体房(townhouse)或公寓房(condo)的社区费已包括了火灾保险。如果需要贷款,买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用,大约是贷款额的1%-2%不等。

  以纽约地区为例,100多万美金左右就能买到各方面条件都不错的独栋小洋楼了。公寓根据大小价格不一,一般70万美金左右也能找到九十平方米、装修得不错的两室一厅了。

  这个价格对比中国的一线城市,简直让人心动,就算是中国二线城市的房价也高过这个水平。纽约和加州房价贵一些,其它州房价都只会更低。

  但很多人忽略了在美国拥有一套房子的隐形成本,首当其冲的就是地税。

  在中国你买了房子,这个房子就是你的,没有地税一说。所以很多家庭会为了坐等升值,多买几套房子空置在那里,反正也没什么额外的开销和成本。哪怕人失业了没有收入呆在家里,穷得揭不开锅,水电煤气都停了,房子也一直是你的。

  但美国不同,你要定期向政府交地税,一旦地税交不上,房子和地就会被收走(具体可参考之前文章美国使馆官宣 | 长期欠缴房产税有什么后果?)。举例来说,纽约算是地税比较高的一个州,如果选了长岛这种学区好的地方,一栋价值100万美金以上的房子,一年光是地税,就至少要每年交两三万美金。

  

  什么概念呢?

  就是说要想一直持有这个房子,你要从你拥有这套房子开始,每年交两三万美金的地税给政府。一旦交不上,房子就会被政府收走,用拍卖你的房产所得的钱还地税。

  所以持有一个空置的房产,对于普通美国家庭来说,简直就是个灾难。所以很多外国人来美投资房产,房子是都是要出租的,用租金来缴纳地税等等开销。

  其次,美国的房子都强制要求买房屋保险。如果是公寓房的话,一年几百美金。

  第三,外国人不在美国居住,却有一个美国房产要出租,那得要报税。

  作为非美国居民,要先申请一个税号,然后每一年上报出租收入和费用。如果租房子赚了钱(房租收入减掉地税、保险等等必要开销),交一笔个人税给政府。

  第四,如果有一天要把房子卖掉,美国国税局的规定是,只要是外国人卖房产,就要先按照房子的卖价,先由律师代收15%(注:是卖价的15%,不是利润的15%)的税交给政府。

  为什么还有这么多外国人来美国投资呢?

  当然是因为美国的房价相对稳定,法规健全,而且是永久产权。对于那些有资产配置需求的人来说,持有一个可以跟着通货膨胀一起升值的房产,当然比只持有现金要划算。毕竟可以靠租金来养房。

  有很多华人留学生刚来美国,家长就为其购置了房产,等到孩子学成毕业,房子也升值了。回中国前将房子一卖,不仅省下了四年的房租,还把留学的学费钱也赚回来了,何乐而不为。

  所以说,外国人在美购房投资,要有相应的眼光,一是有需求,二也是要将以上提及的种种隐形成本考虑清楚,不要盲目地做决定。做任何财产、投资相关的决策之前,最好咨询专业人士,这样才能做到万无一失。

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