实探广州史上叫价最贵的宅地 千亿配套未见着落 房价水涨船高

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  4月1日,广州史上叫价最贵的1宗宅地将进行网上拍卖。

  AF040225-B地块位于广钢新城南部,不仅是史上起拍楼面价最高的宅地,也填补了广钢新城2年没卖地的空白。

  

  ▲4月1日出让地块详情

  据小编统计,这是5年来广钢新城出让的第18块地,虽然出价响亮、配建要求又苛刻,但是占地面积最小,各项配套都麻麻地。

  不过,地块价格摆在这里,出让结果必定水涨船高,极有可能刷新广钢板块的新房售价。跟着小编看看这块地到底值不值这个价吧~

  出让条件

  面积小、起拍价高、限高、配建多

  根据出让文件,AF040225-B地块位于广钢新城南部,是广钢至今出让的占地面积和建筑面积最小的地块。占地17114㎡,可建设面积12460㎡,计容建设面积56706㎡,限高100米。

  

  地块要求配建4654㎡道路用地,此外,还需配建一所48班小学,建成后无偿移交给荔湾区政府有关部门。该小学用地为广钢新城北部AF040136地块,占地22429㎡,位于中海花湾壹号D区北部,就在地铁鹤洞站斜对面。

  

  ▲小学用地

  

  ▲地铁鹤洞站

  地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,起拍总价15.96亿元,起拍楼面价28140元/㎡,是史上起拍楼面价最高的宅地。设有最高限制地价23.14亿元,到达最高限价时,封顶楼面价为40803元/㎡,将接近目前广钢标杆219地块的楼面价(41582元/㎡)。

  截至小编发稿,仅有4家出价竞拍,比起拍价抬高了3000万元 。

  地块现状

  北侧和东侧都是广钢最贵的地块

  225-B地块位于广钢新城南部“最壕”的区域,小编暴走踩地发现,地块北侧和东侧恰好是广钢目前为止最贵的2宗宅地。

  

  

  ▲出让地块四周情况

  东侧的保利219地块,当年创下41582元/㎡的楼面价记录,与保利206地块共同开发为保利东郡项目,现已收筹准备入市。

  据买买君了解,保利东郡项目紧靠本次出让地块的部分,将建设为一所36班小学,目前则临时作为保利光合公馆销售中心。

  北侧的224地块,当年同样由保利拿下,楼面价41085元/㎡,目前处于在建状态,不过没定下叫什么名字~~。如此看来,225-B地块会否依然被保利圈走?

  西侧为待出让的地块,南侧为新爵村后马路,未来将改造为41米的市政道路。

  目前,AF040225-B地块已被围闭,地上无任何建筑物及构筑物,但堆积了部分淤泥。

  

  ▲地块情况

  周边配套

  然鹅,广钢千亿配套落实缓慢,内部和周边的大部分道路都还没有开通,中央公园也未有进展,规划的多间学校仍然没有动工。

  生活配套:中央公园遥遥无期 周边商业地未出让

  

  ▲广钢项目分部情况

  地块位于广钢新城南部第2排,中央公园一线景观资源被遮挡,预计未来仅少部分高层单位能够望到公园。而且,中央公园的建设与有轨电车广钢线同步,so……动工时间还不确定。

  

  广钢截止目前共开发了13个项目,保利曼城、保利海德公馆已经售罄,除保利东郡收筹待售、保利219地块未入市,其余项目的1期大多已交楼入住。

  然鹅,广钢板块规划的商业地块都还没有挂牌出让,商业配套完全跟不上,小编踩地当天,遇上倾盆大雨,鞋子彻底泡发,想买双拖鞋都找不到一个稍微大点的超市,更别说购物中心了。

  

  ▲中海花湾壹号

  除中海花湾壹号等大型楼盘有一小部分配套商铺投入使用外,广钢居民实际上还得依赖坑口、花地湾、芳村等距离稍远的传统商业圈。

  交通配套:地铁等4年 有轨电车未知数

  225-B地块的交通配套也是短板。小编从广佛线鹤洞站出来,步行大约10分钟,先去看了中海花湾壹号旁边的小学用地地块,一查地图发现走路去225-B地块超过半小时,雨这么大,果断坐公交,经过4个站,在东塱站下车,又步行了大约10分钟,才到达目的地。一路上不是挖地铁,就是修路,人和车都举步维艰。

  广钢新城板块规划4个地铁站,共有6条线路经过,其中,广佛线鹤洞站&1号线西塱站已开通运营。另外4条地铁新线在建,开通还需等待4年。

  

  规划中的地铁11号线和22号线,目前已经动工。11号线作为广州首条地铁环线,届时将与14条地铁线换乘,预计2022年开通试运营。地铁22号线从白鹅潭至南沙万顷沙,是串联广州西部与南沙自贸区的快速轨道交通,预计2022年建成运营。

  

  ▲地铁11号线芳村站施工

  地铁10号线从天河客运站至西塱站,途经石牌桥、五羊邨、滨江东、中大板块,目前还处于前期工作阶段,预计2023年开通运营。

  此外,佛山11号线从容桂站至鹤洞东站,途经佛山顺德、南海以及广州荔湾区,并通过广州地铁11号线鹤洞东站,与广州18条地铁线路进行“全衔接”。目前该线已纳入佛山城市轨道交通建设规划,上报国家发改委,最快预计2022年底通车。

  地铁遥遥无期,广钢民众寄予厚望的有轨电车更是个未知数。

  

  根据《广州市城市建设第13个五年规划》,有轨电车广钢线全线设27个车站,7个站与地铁接驳,串联荔湾芳村板块的新老居民区以及花地大道、芳村大道等主干道。

  原本呢,“鹤洞东—花地湾”段计划于去年年底开通。但截至本月,有消息透露有轨电车广钢线仍未立项。

  对此,广州市发改委回复:有轨电车广钢线存在与广钢地区的快捷路、广钢公园、广钢旧货运铁路的同步规划建设、用地征拆、资金筹措模式等问题,需进一步协调和落实,线路方案仍在研究论证和稳定过程中,以上问题解决后该项目才具备立项条件。

  因此,有轨电车广钢线能否今年落实,仍为未知数。

  教育资源:学位缺口问题突出

  教育配套方面,随着近2年广钢居住人口的增加,学位缺口问题愈加突出。

  根据《广钢新城控制性详细规划》,广钢新城将新建学校32所,包括3所高中、5所初中、9所小学、15所幼儿园,其中4所为现有保留学校。

  

  然鹅,除保留的学校,广钢新城已竣工、已在建、已取得建设工程许可证或已征地将建的学校仅有11所,其余17所学校需在城中村改造启动后才能落地。

  此外,广钢已出让地块共计需配建1所初中、2所小学和4所幼儿园。目前北大资源·博雅1898配套中学(省实荔湾学校初中部)、华发中央公园配套小学(省实荔湾学校小学部)、中海花湾壹号和保利曼城配套的幼儿园已基本完工,预计最快今年启动招生。保利东郡配套小学则基本敲定引进华师附小,名校加持,提高了保利广钢新城3宗贵价地的竞争优势,与之相近的225-B地块同样受惠。

  周边楼市

  225-B地块会否抬高周边项目售价?

  根据中原研究发展部数据,作为广州城区新房核心板块,广钢新城2015年来,累计成交9245套新房,目前新房成交量约占整个荔湾区的6成。

  目前,广钢新城共有8个项目在售,新房价格集中在4.5-5.5万元/㎡。一江之隔的广纸新城,在售项目有4个,新房价格约5.2-6.0万元/㎡,其中标杆盘金融街融御3-4房单位售价达5.8-6.5万元/㎡。

  

  本次出让的225-B地块位于广钢南区,同样位于南区的保利碧桂园·公园大道已开售,价格约4.5万元/㎡。

  地块东侧的保利东郡正在收筹,价格待定,预计6月入市。这个项目2宗地块的楼面价去到3.4-4.2万元/㎡,而且需要配建一所36班小学,整体成本相比广钢新城其余项目高出不少。而225-B地块起拍楼面价高达28140元/㎡,计上配建成本,销售盈利价格可能要到5-5.6元/㎡,问鼎广钢~。

  值得关注的是,广纸新城的标杆项目中冶·逸璟公馆也处于收筹阶段,看房需验资1000万元,项目地块楼面价4.3万元/㎡。此外,时代5.5万元/㎡楼面价拿下的石岗路地块去年正式动工,预计最快今年内入市。

  买买君估计这几个项目的大佬都在搓手手期待225-B地块的结果,毕竟这直接影响上述标杆地块项目的定价,也有可能重新定义两大板块的楼市价值。

  二手楼方面,传统芳村板块学位资源较为丰富,优质二手房源充足且房源性价比高,楼梯房在2.5-3.2万元/㎡,电梯房则去到3.5-4.5万元/㎡。

  

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