快读世茂房地产:连续3年超额完成业绩目标 年内偿债包袱不小

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  中国网地产讯 3月26日下午,世茂房地产集团(00813.HK,以下简称“世茂房地产”)发布了2018年度业绩公告。报告显示,2018年,世茂房地产实现签约额1761.5亿元,同比上升74.8%,超额完成年度1400亿元销售目标,目标完成率达到了126%;实现签约面积1068.7万平米,同比增长76.3%。平均销售价格为每平方米16482元,比2017年同期的16623元/平米略有下降。

  代建代销管理费及主题乐园收入同比大增

  2018年,世茂房地产实现营业收入855.1亿元,较2017年的704.3亿元增长21.4%。

  

  其中,年内物业销售收入为809.1亿元,占收益总额的94.6%,较2017年增长21.1%。平均入账销售价格从2017年每平方米13585元上升1.6%到2018年每平方米13807元。

  年内酒店经营收入为19.08亿元,同比增幅为11.71%,主要来自新开业酒店(包括渖阳世茂希尔顿酒店、世茂成都茂御酒店、杭州滨江世融艾美酒店、上海佘山世茂洲际酒店)。而截至2018年12月31日止,世茂房地产自持酒店已开业的有22家。

  

  商业运营收入约为10.91亿元,增幅为10.0%,主要是由于对济南世茂国际广场及北京世茂大厦等商办类项目进行定位调整和品牌升级。同时,上海世茂广场于9月重新开业,租金收入较装修前大幅增长。

  另外,年内的物业管理收入由2017年的6.46亿元增加约38.5%至2018年的8.95亿元。其他收入为7.12亿元,较2017年大幅增加150.7%,主要包括代建代销管理费及主题乐园收入。

  毛利率31.5% 年内录得汇兑亏损

  2018年末,世茂房地产的经营利润为232.09亿元,较2017年度的176.79亿元增加31.3%。

  年内,世茂房地产的核心业务净利润上升25.3%至约117.32亿元;股东应占核心业务净利润上升23.4%至约85.51亿元,股东应占核心业务净利润率由2017年的14.0%提升0.6%至14.6%。

  毛利润由2017年末的214.30亿元上升25.8%至269.49亿元,毛利率由2017年末的30.4%上升至31.5%。

  年内,世茂房地产融资成本净额约为3.37亿元,而2017年同期时为融资收入净额为13.28亿元,世茂房地产方面表示这主要是由于2018年录得汇兑亏损净额而2017年因汇率上升录得汇兑收益净额所致。

  

  一年内需偿还的有息债务为在手流动现金的1.87倍

  于2018年12月31日,世茂房地产拥有资产总值约为3775.97亿元,负债总额约为2723.17亿元,权益总额约为1052.80亿元,期末资产负债率约为72.12%,比2017年末的68.54%有3.58个百分点的抬升。期末净负债率为110.21%(长期借款778.25亿元,短期借款313.06亿元,应付账款505.85亿元,现金及现金等价物436.88亿元)。

  而这几个数字在2017年时候,分别为长期借款693.09亿元,短期借款181.95亿元,应付账款335.24亿元,现金及现金等价物285.37亿元,总权益967.47亿元,加上2017年末1.31亿元的融资租赁负债,则2017年末的净负债率为95.74%。

  

  一年内世茂房地产需要偿还的有息债务为818.92亿元,是目前在手流动现金的1.87倍(若不算应付账款,则一年内需偿还有息债务为313.06亿元,小于其目前现金及现金等价物436.88亿元)。

  

  另外,2018年世茂房地产的平均融资成本为5.8%,比2017年微微抬升了0.5个百分点。

  年内新增土地96幅 期末在手总货值超9000亿

  年內,世茂房地产分别于深圳、天津、郑州、福州、龙岩、台州、漳州、北京、宁波、石家庄、泉州、济南、长春、惠州、莆田、南平、厦门、德阳、嘉兴、温州、淄博、福安、三明、湖州、宜兴、银川、长沙、吉安、成都、泸州、乐清、常熟、徐州、杭州、内江、衡阳、兰州、青岛、无锡、泰州、盐城、南宁及荆门等地新增土地96块,增加土地储备1614.78万平方米,其中世茂房地产应占权益土地投资额为518.84亿元,平均土地成本为5099元/平米。

  截至2018年12月31日,世茂房地产共拥有5538万平方米(权益前)的土地储备,分布于全国87个城市,合计264个项目。世茂房地产在业绩公告中表示,目前集团在手货值合计已超9000亿元,其中粤港澳大湾区土储货值已达2000亿元,分布在香港、深圳、广州、佛山四大核心城市。

  于2018年12月31日,世茂房地产的平均土地成本为5386元/平方米,与平均售价相比,土地成本相对低廉。

  展望2019年,世茂房地产计划竣工总楼面面积约1050万平方米,在建面积约3500万平方米。

  年报看点:

  在2016年结束去库存调整后,世茂房地产近两年的销售规模同比增速有目共睹——2016年为2%、2017年为47.93%,2018年为74.8%。

  展望2019年,世茂房地产将推出约1420万平方米的可售面积,连同截至2018年12月31日止约525万平方米的可售面积,其于2019年可出售总面积约为1945万平方米,可售货值约为4000亿元。

  其实能看到,2019年的世茂,野心并不小,在过去不到一周时间内,世茂股份和世茂房地产连续接手了泰禾位于杭州和南昌的两个地产项目,总对价达21.85亿元。此外,世茂还计划在未来3年内,对酒店、物业进行分拆上市。

  但2019年,世茂房地产为自己定的销售目标为2100亿元,同比增幅仅约20%。这背后的考量,或许是处于对市场不确定性的担忧。

  而值得注意的是,今年里世茂房地产需要偿还的有息负债(借贷加应付账款),对其目前在手现金而言,将是一个不小的包袱。

  (注:“一年内到期的融资租赁负债”、“长期融资租赁负债”都是有息负债。此外,应付票据、应付账款、其他应付款,都可能是有息的。)

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