恒大去年净利润达722亿背后：不容忽视的土储战略及多元化布局

尽管房地产市场调控加码、行业迎来拐点，但恒大依然以净利润超700亿元的数据刷新了行业记录。3月26日，中国恒大(03333,HK)发布的2018年财报显示：去年公司营业额4662亿，同比增49.9%；净利润同比增长106.4%至722.1亿，远超万科492.7亿元以及碧桂园485.4亿元的净利润。

该数据一经披露，立即引来现场媒体的追问，是什么原因使得恒大取得如此高的净利润？恒大董事局副主席夏海钧表示，这一成绩的取得，与恒大超前的土储战略布局、较低价格的土储成本以及提前偿还永续债有着必然的关系。

然而不差钱的恒大并不满足于地产行业的业绩，将企业的扩张步伐涉足到文化旅游、健康养生、新能源汽车等多元化市场。恒大董事局主席许家印表示，恒大多元化选择的行业都是与企业体量相匹配的万亿规模领域，而体量不匹配的粮油、乳业和矿泉水行业已经退出。目前已经完成多元化布局，未来五年不再涉足新产业。

净利润刷新行业纪录 土储战略提前布局

年报显示，2018年恒大实现毛利润1689.5亿，同比增50.5%；净利润722.1亿，同比增106.4%；核心净利润783.2亿，同比增93.3%；营业额4662亿，同比增49.9%；总资产18800亿，同比增6.7%；净资产3086亿，同比增27.4%，多项核心指标均实现大幅增长。

值得关注的是，恒大净利润远超万科492.7亿元以及碧桂园485.4亿元的净利润，再度登上行业“利润王”宝座，并刷新了行业纪录。

对此，恒大董事局副主席夏海钧表示，较低的土地价格是恒大获得高利润的关键。截止2018年年末，恒大拥有3.03亿平方米的土地储备，均以较低的土地价格获得，楼面均价约为每平方米1635元。

然而如此低的楼面价格并非一朝一夕获得，而是早在2006年恒大就开始进行土地战略布局。据了解，当时正在大多数房企盘踞一线城市时，恒大绕开竞争激烈的一线市场转而进入二线省会城市，其获取土地的成本仅450元/平方米。

然而随着企业发展和房地产市场的快速升温，2009至2014年，恒大开始调整战略布局。在2009年至2014年期间，恒大以二三线为主的同时兼顾一线城市，二三线和一线城市的土储比为7:3。当销售额突破2000亿元后，2015年恒大开始加速进入一线城市，最终形成一二线土储比例占66％，三四线城市场的土储比例为34%。

夏海钧表示，由于前期获取的土地成本较低，后期开发时，土地和房屋的价值空间相应较大。虽然总土储超过3亿平方米，但项目数量仅800个，这意味着每个项目均呈现出规模效应。在这种情况下，企业一方面分期开发，从而保证了足够的现金流，另一方面规模开发可以使建筑材料标准化，从而可以降低采购和施工成本。

不过，恒大并没有大幅度提高销售均价，2018年合约销售均价为每平方米一万元。由于恒大的房产均是精装修，扣掉1500元的精装修费用后，约合有8500元每平方米，与国家目前商品房销售的均价基本相当，一般收入家庭是可以负担起的价格，以民生地产为导向的超前战略储备，以及给老百姓创造最好的住房是未来发展的方向。

除此之外，利润迅速增长的另一个原因是，恒大于2017年提前偿还了1129亿元的永续债，为2018年及未来释放出超200亿元的利润。截止2018年底，恒大账上现金余额还有2042亿元。

对于恒大净利润的增长，同策研究院总监张宏伟在接受《财经》新媒体记者采访时认为，由于2018年上半年三四线城市销售业绩较好，恒大营收和净利润出现明显增长。同时，恒大在去年年底进行了大规模的促销，包括无理由退房等，虽无实质性降价，但也起到了带动销售的作用。此外，恒大土储性质属于片区规模化的土地，且土地成本较低，大规模开发和销售必然会有高利润的获取。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，超前的土地战略布局，可控的土地成本为恒大赢得了高利润的增长空间。同时，低成本标准化的运营，成为未来恒大高利润的保障。

深挖大湾区红利 重点布局人口净流入区域

财报显示，2018年恒大新增项目105个，新增土地储备面积4993万平方米。截至2018年年底，恒大在228个城市拥有项目811个，土地储备达3.03亿平方米，土储成本为1635元/平方米，世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿元。

值得一提的是，目前恒大在粤港澳大湾区拥有项目109个，总规划建筑面积约4927万平方米，相应的土储货值为1.6万亿左右，总货值超过16000亿元。此外，在未纳入土地储备的旧改项目方面，深圳项目就达45个。

针对恒大在大湾区布局，夏海钧表示，目前恒大在整个湾区土地储备面积达2903万平方米，但土地储备进入报表的土储只有300万平方米，主要受深圳旧改项目影响，未纳入总土储范围。

“未来几年进入一二线城市主要是进军大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是恒大近几年重点进入的区域。随着中国大湾区的落实，会给公司带来巨大的业绩效益。”夏海钧说。

在贝壳研究院名誉顾问杨现领看来，未来大湾区人口流通将增强，居民收入的持续增长能够支撑房地产行业的发展，这为未来大湾区的住房需求提供了强劲的支撑。未来，房企在大湾区内的改善性住房、城市有机更新和住房改造等方面有较大发展空间。

此外，对于2018年房企加速抢收三四线城市红利，夏海钧认为，二三四线城市的观点已过时，恒大在发展战略、目标上的选择，是人口净流入城市。

“恒大进入的均是人口净流入城市，多年来公司拿地的标准考量主要包括是否有产业支撑、是否有人口净流入。目前，恒大布局的城市均为产业积聚增长的区域，这些土储会给公司创造更大价值。提前进入人口净流入城市布局，土地储备价格相对更为便宜。”夏海钧说。

对此，张宏伟表示，人口净流入的拿地标准具有前瞻性。未来，恒大若想继续实现有质量增长，仍要加大人口净流入较大的二线城市布局，同时还需把握好销售的节奏。

多元化布局瞄准万亿规模市场 未来五年不再涉足新产业

虽然已经成为名符其实的“利润王”，但恒大并不甘心做一个线房地产商，更多的布局早在九年前就悄然实施，多元化成为企业长远发展的战略目标。

在业绩发布会上，许家印并不避讳谈其恒大没有持续下去的产业粮油、矿泉水、乳业，这在他看来，恒大选择退出的原因是因为企业目前已经是六千亿的体量，所选择行业必须与现在的体量相匹配，至少是个万亿市场规模的行业，才能有更长远的发展。

许家印表示，目前恒已完成“以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头”多元化产业布局，未来5年将不再涉足新兴产业。他认为，恒大多元化布局首选未来市场规模大的产业，这需要前期进行大量调查及长时间探索，非一时决策。

据了解，2018年，恒大加大了文旅、大健康、高科技三大板块业务的布局。文旅板块，目前在建15个“恒大童世界”，预计2021年起陆续实现开业，同时未来2-3年将在全国建立20-30个“恒大水世界”；而在大健康板块方面，博鳌恒大国际医院已正式开业，“恒大养生谷”已经有12个，2019年计划新增15个，预计会员消费额将突破100亿元。未来三年，恒大计划建设50个以上的养生谷，预计2021年将陆续开业。

此外，在高科技板块，恒大布局了新能源汽车，通过入股广汇集团，入主瑞典新能源车企NEVS、卡耐公司，荷兰e-Traction，以及与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司，构建起集整车研发制造、动力电池、轮毂电机电控、销售渠道网络为一体的完整新能源汽车产业链闭环。

值得关注的是，在大部分造车势力尚难以量产时，恒大宣布，首款电动汽车即将在6月投产，未来还将开发并推出涵盖中端、中高端、高端及豪华定位的全系列多品牌产品。

汽车行业分析师钟师表示，汽车产业是仅次于房地产第二大消费产业，在未来房企面临天花板的情况下，提前布局汽车行业，可为恒大提供新的市场空间。恒大收并购多家汽车产业链中的相关公司的成果，有望年底见分晓。

在汽车互联网行业资深分析师、中欧国际工商学院案例研究员钱文颖看来，恒大新能源汽车布局以战略投资为主，资本优势明显，投资逻辑较为清晰即打通产业链上下游。未来，恒大跨界发展新能源汽车的难点在于，收并购的公司需要进行资源整合。同时，一些相关新能源汽车的技术有被淘汰风险，恒大仍需长期探索和沉淀相关技术经验。

有关未来恒大造车可能遇到的风险，许家印表示，恒大目前对于新能源汽车布局较为全面，既然选择新能源汽车这一市场，就一定要做到产品品质一流，因此具备高端的技术显得尤为重要

针对恒大多元化布局以及五年内不再进入新领域，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，恒大此类战略有助于分散地产投资的风险，加强已布局项目的综合实力提升。尤其，文旅产业相对突出，有望形成更强的品牌影响力。另外，新能源汽车符合国家产业规划导向，恒大布局方向较好，但需进一步加强专业度。