李宇嘉:承担高房价如何还能保持消费水平?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  来源:金融界网站

  01

  房价上涨,才是拉动消费的真正动力!

  中泰资本首席经济学家李迅雷,一语惊起千层浪,引来网友如潮水般的谩骂。一向研究谨慎、业内颇受尊重的学者,李迅雷的结论绝对经得起检验。但媒体和网友的力量太强大了,李老师不得不做一次知识的普及。房价上涨有四个效应,带动效应、收入效应、财富效应、预期效应。

  一个一个来分析!

  房地产一直被认为是产业链关联度最大的行业。早在20年前,学术研究就证明,地产关联上下游60多个子行业。1998年启动房地产市场化,初衷也是想发挥地产带动消费的功能,应对亚洲金融危机。房价上涨,能带动上游的钢铁、水泥、建材等,下游的家具家电、装饰装潢、纺织服装等,甚至还能带动汽车消费。2018年汽车卖的不好,销售下滑了两成,有人说是楼市下滑惹的祸。当然,也有人说,高房价挤出汽车消费,反正楼市就是两头受气。

  楼市火热了20年,现在对大家的影响,已深入骨髓。除了这60多个子行业外,寄生在楼市上的产业链长到你无法想象。比如,笔者熟悉的媒体行业,包括纸媒、自媒、社区论坛、中介等等,从业人员非常多,很多依赖房价上涨、楼市火爆。单单就广告而言,新盘营销广告策划,就不知道养活了多少人!

  02

  再说收入效应!

  就和股票上涨一样,房价涨了,业主心里有底,消费自然增加。毕竟,房产在很多人眼里,不仅是一项实物财产,还是养老、子女上大学的依赖,这不就是消费吗?笔者身边这样的人很多,手上几套房,一边收租金、一边掐算资产增值了多少。2017年房价涨了很多,有位仁兄把抽屉的衣服都换了

  收入效应和财富效应并存。2016-2017年,高端白酒、SUV汽车、出国旅游、高档奢侈品,这些消费增幅都在50%左右。恰恰,这两年也是房价上涨最快、金融市场最火爆的时期。彼时,大家都在谈消费升级。其实,有消费升级的因素,但收入效应、财富效应推动,功不可没。

  但短短1年后的2018年,“消费降级”就甚嚣尘上。趋势性的很难短期逆转,这是常识。尽管,消费升级存在,但远没有媒体或我们体会的那样乐观。从消费升级到消费降级的大喜大悲,背后就是2018年整顿影子银行、金融去杠杆。一损俱损,地产和金融都受冲击,消费自然下滑了。

  03

  所以,2018年以来消费不景气,除了地产以外,金融行业“负贡献”也很明显。据说楼下券商营业部,收入还比不上隔壁拉面馆。说白了,过去几年消费繁荣,很大程度上要拜资产市场所赐。其中,地产扮演重要角色,除了本身以外,其撬动资金的体量是巨无霸的,金融加速器自然驱动全社会通胀。

  通胀,不在生活领域,就在资产领域。资产价格不断上涨,以及上涨自我实现后,消费预期就形成了!但凡拥有房产的人,没有不计算自己资产增加了多少。当下,收入差距并不是工资引起的,而是资产引起的。相对于你工资的增长,房产增长的财富预期效应更明显。高收入者,多半也要拜资产增值,才实现收入阶层晋级。股权也好、房产也好,大抵如此。

  04

  但现在,房价上涨对消费的拉动,出现了两个致命的问题,这导致地产的繁荣越来越得不偿失。一是,房价上涨,地价上涨,租金上涨,企业运行成本增加,为平衡收益,只能通过提高产品售价,或降低员工工资的方法来弥补。也就是说,高房价提高了全社会的成本,其结果是,一方面导致高房价承担者降低消费,另一方面导致实体企业在给房东打工。最后,搞实业还不如搞地产。

  二是,高房价最主要的承担者——中等收入人群,收入增长慢,仅为高收入人群的近1/3,GDP增速的1/3。李迅雷说,这是否意味着,国内已经出现“中等收入陷阱”?对这个问题,国家非常重视,主要的举措就是“压一头”、“抬一头”,即保持房价在高位徘徊,挤压资金进入楼市的收益,让全社会逐渐形成“房住不炒”的认识,逐步打破“房价只涨不跌”的预期。房价不涨了,投资就索然无味,扣除成本后,未来炒房的收益可能并不乐观。

  同时,房地产回归实体经济,也就是增量供应主要向保障房、租赁房、共有产权,普通商品房靠拢,让更多的无房户、新市民、农业转移人口,以较低成本“扎根”城市,分享城市化红利,也就是所谓的包容性增长。事实上,这就是新型城镇化,这就是扩大消费和内需,其本质还是在发挥房地产的带动作用、收入效应、财富效应、预期效应。

  城镇化的下一步,就是都市圈时代。房价最终反映的是公共服务(包括就业机会)的质量。都市圈的外围,或因规划利好,或因新城规划、产业转移,房价迎来短期上涨。但时间是试金石,房价最终会回归其本质决定因素,就是公共服务的质量。尽管产业、人口和服务会向外疏导,但城市既有的空间格局难以打破。未来,核心城市中心的配套越来越好,长期增值潜力很大。

  什么是好房子,一目了然,那就是既好住、又好租(售),期间还会有增值。这样的高房价,不不仅不会影响你的消费,还会促进你的消费。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 31 参与 283
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

金融界

投资者信赖的财经金融门户网站

头像

金融界

投资者信赖的财经金融门户网站

361140

篇文章

180339

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码