阳光城千亿隐忧:负债率高企 年度净利润不到7%

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  2019年3月18日,碧桂园发布了2018年财报。

  早几天,3月14日,从碧桂园挖来“双斌”(朱荣斌与吴建斌)的阳光城发布了2018年财报。

  报告显示,2018年度阳光城全口径销售金额达到1628.56亿元,权益销售金额1183.25亿元。2018年阳光城销售额度首次突破千亿关口。

  

  千亿之下也有隐忧。

  1、净利润低谷

  根据财报,2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元,当期净利润39.06亿元,同比增长75.30%;公司年度净利润率6.92% 。

  

  中原地产统计数据显示,2017年房地产行业主流企业,平均净利率达12.4%。

  可以说,阳光城净利率与行业主流房企水平差距相对较大。阳光城执行总裁朱荣斌对此回应说:“确实,阳光城过去的基础比较差,2018年结转的是2016年的项目,当时的项目售价和盈利相对弱,没有达到预期。”

  

  阳光城三费支出在2018年均有不同幅度上涨,其中销售费用同比增长82.90%;管理费用同比增长34.06%;财务费用更是大增379.76%。三费的大增在无形中吞掉了阳光城的利润,而高额的融资利息更是背后重要的推手。

  财报显示,2018年,阳光城积极应对全行业融资成本整体抬升的局面,报告期内公司平均融资成本7.94%,实现有效控制。

  亿翰智库发布的2018年房企上半年融资成本排名显示,6.74%的融资成本是行业前三十名门槛。阳光城显然还需要努力追赶!

  

  

  掌管财务的阳光城执行副总裁吴建斌在业绩发布会上表示,2019年前两个月的融资形势比去年好一些,市场上的资金充裕,融资成本明显下降,“所以我相信今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。”

  2、高负债率

  与低利润相伴的还有居高不下的负债率。

  根据财报,2018年阳光城有息资产负债率降至42.75%,同比减少10%,净负债率降至182.22%,同比减少70%。

  

  为追求规模的快速增长,阳光城近年来不断通过市场竞拍拿地,但高溢价拿地不仅压缩利润空间也导致有息负债急增。在拿地最为激进的2017年11月和12月,这家公司平均2天即拿下一块地。

  易居数据显示,2017年170家房企加权平均净负债率为88.73%。阳光城净负债率高于行业平均水平2倍还要多!

  当然,在行业强调高周转的时代,高负债率也不尽然是坏事。吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中曾写道,负债率是否高,衡量的一个重要指标则是,你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快,说明生意有的做。碧桂园深刻掌握了沃尔玛薄利多销的精髓,为获得市场占有率发挥了重要作用。

  

  恒大集团总裁夏海钧也曾撰文说,恒大用高负债换来的土地,牢牢抓住了中国房地产的黄金 20 年,成就了今天恒大的龙头地位。

  这些房企在达到龙头地位后,开始纷纷去杠杆,降低负债率。恒大制定了脱骨换胎的战略转型,即低负债、低杠杆、低成本、高利润的 " 三低一高 " 将成为未来新经营模式。

  3、经营现金流

  值得注意的是,财报上,阳光城的一个优异表现是经营现金流。报告显示,2018年经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。

  经营性现金流是地产行业最重要的现金流来源,其次还大量依赖筹资性现金流。而行业经营性现金流的真实情况又比较糟糕。经营现金流净额是正是负,从中能看出房企抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。

  过去十几年时间,国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态,多数公司净经营性现金长期为负,阳光城连续两年的净经营现金流为正,表现可圈可点。

  万达董事长王健林曾说,现金流比负债率更重要。例如,安然公司,世界500强排名第7,可是因为一个不诚信事件暴露出来,现金流断流2个月,就破产了。它负债率多少呢,报表上看只有20%左右。负债率、财务方面,企业最重要就是现金流,你的现金能不能支持你一年的收入和支出。

  4、土地储备政策

  与碧桂园不同,阳光城在土地储备聚焦一二线城市。报告说,2018年5月,针对市场可能出现下行,公司开始收缩投资节奏,7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价,11、12月判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。

  

  阳光城执行总裁朱荣斌透露,2019年,集团会坚持聚焦一二线城市和刚需改善产品,总部也将会给地方公司更大的授权。

  数据显示,2018年5月份后,阳光城在三四线已经停止拿地,而一二线拿地金额则不断上升。

  在碧桂园业绩发布会上,碧桂园董事局主席杨国强则继续看好三四五线城市。他说:“长远看好三、四、五线城市楼市”,他表示现在虽然农民工收入上涨,但是仍然难以买得起一、二线城市房子,但是目前一些县城房价每平米只有五六千元,农民工是消费的起的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对安家融媒表示:“类似三四线城市以及五线城市投资的看好,多少说明了一点,即其在此类城市的投资总体是获益的,或者说是受鼓励的。未来棚改空间大的城市,即便是棚改货币化安置政策有调整,实际上也是不用太担心的,即此类城市未来的市场空间依然是很大的。”

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