曾经150万/套如今单价10万/平!中心区盘,说多了都是泪

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  百盘探春 广州核心——主城区

  粤港澳大湾区总体规划出炉,广州位于黄金中轴线,稳居大湾区核心C位,到底广州11区中谁将脱颖而出?什么楼盘最具“钱途”?网易房产新年百盘探春为你揭秘!第5期广州核心——主城区!

  每年春节后的一两个月,楼市总有些躁动。

  今年,也不例外,尤其是粤港澳大湾区《纲要》出台前后。今年各大项目销售节点似乎也比往年提前些,比如中心区。

  越秀区已开发十几年的淘金家园竟还有新品,预计近日入市;天河区网红盘——珠江花城,预计本周末开放二期样板间;天河区金融城板块兰亭盛荟,也预计近期推出楼王……更多详情,请往下戳。

  淘金家园:预计近期推新品

  淘金家园是越秀区东山板块已开发十几年的大型社区,位于环市东路以北,淘金路和太和岗路的交界处,门口就有公交站,步行到6号线黄花岗站和5号线淘金站大约要十几分钟。

  项目处于越秀区,自然教育和医疗资源无可挑剔。在淘金家园,从幼儿园到高中均是省一级名校。其中,幼儿园在小区内部(黄花幼儿园);小学与项目一路之隔(中星小学);中学以电脑派位为主(有执信、育才等名校)。

  此外,从项目出发10分钟车程内可到中山大学附属第一医院、广东省第二中医院、中山大学眼科医院等三甲优质医院。

  

  淘金家园销售中心

  优质资源如此集中,当然房价不会低。

  淘金家园自从2016推出最后1栋楼王C5-4栋后,在市场上几乎不再有声音,以致于大家都认为它早已售罄。但事实上,2016年淘金家园只推出C5-4栋双数层单位(现已入住),而单数层单位(现楼,约五六十套)预计近期才入市。

  该楼栋30层高,北向可看白云山及麓湖公园,视野开阔;南向可望小蛮腰、中信广场等CBD建筑,两梯四户,涵盖95/97/130/170平四种户型,均是单边位,所以通风采光毫无槽点,带装修现楼出售,但均价预计8-10万/平!

  遥想当年,2011年12月淘金家园曾出现过跳水促销,两房仅18000元/平起。如北向75平两房,位于中间楼层,折后总价仅约150万。资深小编感慨:“说多了,都是泪”。

  

  淘金家园C5-4栋实景图

  目前整个越秀区,有房源在售(或者即将出售)的楼盘不足10个。房源体量相对大的是淘金半山豪庭和淘金半山御庭,两者相隔不远,为同一开发商的项目,均2013年动工,从外观看已是准现楼状态,预计今年上半年入市。

  淘金半山豪庭,位于淘金街东边,四五百米可到地铁5号线淘金站,北侧是铁路,噪音较大。项目为单体楼,33层高,共352套房源,平均一层有11户,最小户型85平,最大户型192平,户型选择较丰富,但暂未拿到预售证,现处于抵押状态。

  淘金半山御庭,位于淘金街西边,相对安静,但也是单体楼,缺乏园林等配套,33层高,共378套房源,平均一层有12户,最小户型102平,最大户型205平,整体户型中偏大,目前也暂未拿到预售证,并处于抵押状态。

  两者吹风价10万/平或以上(曾吹过15万/平),而目前整个越秀区带有名校资源的二手房单价集中在5.5-8万/平区间,单价5万/平以内非常少。但两者今年上半年能否如期入市,有待跟进。

  

  淘金家园样板间阳台景观

  

  淘金家园样板间

  珠江花城:本周末开放二期样板间

  珠江花城位于天河区奥体板块,整体占地面积超29万㎡,建筑面积约85万㎡,是一个超大型项目。

  目前,最近的地铁站为4号线黄村站,需10分钟车程接驳;2分钟可上广园快速,30分钟左右可到珠江新城。

  未来,小区内将建4500㎡大型自带智能充电公交总站,预计2020年开通;规划中的地铁19号线茅岗站,暂定在小区北边300米处,但19号线属于2020-2025年的远期规划,暂无动静。

  

  珠江花城区位图

  小区内部配有托儿所、幼儿园、小学,其中小学约2万㎡,按省一级标准打造,引进哪间学校待定,但学校外立面已建好;执信中学(天河校区)在项目北侧,直线距离不到1公里,是一所完全中学(初中30个班,高中60个班),在建中,预计2020年投入使用。

  天河区小升初,基本按照“三公里内直升”执行,意思是珠江花城业主子女较大概率可以就读于执信中学。

  项目主要由45栋住宅(25-27层高)组成,分六期开发,分别为“花间”“香颂”“锦官”三大组团,规划户数约6000户。目前无房源在售,一期产品已售罄,二期暂未推,预计本周末开放样板间,然后开始收筹。

  二期户型涵盖76-139平2+1房至5房,价格待定。Ps:项目去年一期产品均价40000-48000元/平,预计会在此基础上稍有上浮。

  销售特别强调,二期产品装修会全面升级,加入不少智能电器。物管是珠江酒管物业,物业费2.8元/平/月,车位1:1。目前过来看房,注册珠江实业会员,有额外99折。

  

  珠江花城沙盘图

  珠江花城,是个相对孤立的楼盘,所有的生活主要靠自身供给。幸好楼盘足够大,未来社区内将配有2.5万㎡Block独立商业中心,还有5万㎡的公建配套,包括社区医院、派出所、社区居委会、邮政局等。

  距离珠江花城最近的,是牛奶厂板块。该板块各个楼盘已陆续进入了最后清尾阶段,剩下的产品以150㎡以上超大户型为主,单价44000元/平起。

  其中,龙湖首开天宸原著产品已全部售罄;金地天河公馆仅剩最后3套167平大户型,带装修均价46000元/平;招商雍华府剩下少量153-165平单位,带装修均价44000元/平;华润天合在售160平联排合院产品,总价约760万/套。

  所以若仅单纯看房价,珠江花城户型偏小,价格不算高,在奥体板块乃至整个天河置业门槛最低。若以一期价格来看,300万出头即可拿下一套小户型。

  兰亭盛荟:预计近期推楼王

  兰亭盛荟位于天河区东圃,黄埔大道桃园西路明镜路交叉口,正对着天河区人民法院,属于广州第二CBD金融城板块。

  项目由广电地产和交投置业联手开发,步行15分钟可到地铁5号线东圃站,6个站到珠江新城,7个站到体育西;小区北面和东南面均设有公交车站,途经的公交路线有二十多条线;距离中山大道、黄埔大道也仅几百米,可快速接驳环城高速、华南快速等城市快速路。

  简而言之,交通路网密集。

  至于商业配套更不用说了,毕竟属于天河东圃,5分钟车程内华润万家、吉之岛、天河城奥体折扣店、东圃天河城百货……一应俱全。

  教育配套,项目自身配有一所幼儿园(公立),周边是前进小学(市一级)、东圃小学(市一级),教育资源相对一般。

  

  兰亭盛荟区位图

  项目占地约16万㎡,总建筑面积约53万㎡,配有6.5万㎡的空中绿岛公园(据说斥资8亿来打造),社区内设有篮球场、排球场、游泳池等各项运动措施。

  项目住宅由16栋高层洋房组成,分三期开发,首次开盘是在2015年。目前一期已经售罄,二期7/10/11/12栋基本售罄,在售5/8/9栋楼,即将推出的是6号楼(楼王),涵盖70/102/108/120平户型。三期只有4栋楼,其中两栋基本售罄,剩下13/14栋暂未推。

  整体均价53000元/平,新货价格暂未定。销售透露:可能上6万/平。Ps:项目首次开盘时,价格不到3万/平。

  

  兰亭盛荟沙盘图

  兰亭盛荟位于金融城板块,地段价值大家有目共睹,个别单位还能南向望江,年初周边地价已高达37465元/平。但其硬伤也较为显著,环城高速从小区中间过,粉尘噪音影响不可忽略。

  不过,即将推出的楼王在小区中央,影响较小。且如今空间花园(在环城高速上)已盖好,走在小区中间,噪音影响比想象中的要小。

  

  兰亭盛荟空中园林实景图

  紧靠项目,暂无新房。东圃二手房相对零散,体量不大,楼龄平均在15年以上,房价在3-4.2万/平区间。比如天力居,1998年的房子,电梯楼,49平一房一厅放190万,可改两房但为西向,单价接近3.9万/平。

  中介坦言:当前市场不是很好,但只要价格合理,不缺刚需买家。该小区最近一次成交:45平小户型165万。

  

  兰亭盛荟样板间实景图

  以上三个项目,都处于广州核心区,周边同类竞品不多。

  淘金家园,在越秀东山板块,周边淘金半山豪庭和淘金半山御庭房源处于抵押状态,暂未拿到预售证;东山海德公馆,是个翻新项目,前身是酒店,现在售公寓,需按照二手交易流程走。

  珠江花城,在天河奥体板块,周边牛奶厂片区楼盘基本在清尾,且剩下的是大户型;兰亭盛荟在金融城板块,周边是佳兆业壹号,但佳兆业壹号主推复式产品,且均价70000元/平。

  所以即使各个项目或多或少有些明显的硬伤,比如淘金家园靠近内环路还有铁路经过,珠江花城东面三四公里处有个石化厂,兰亭盛荟有环城高速穿过,但经过多方面的权衡,依然有不少客户埋单。

  毕竟这是中心区,很多资源难以复制,如上述小编对淘金家园的感慨。

  简而言之,如果投资的话,可以考虑珠江花城;如果追求配套,又不差钱,那么就淘金家园;如果用于自住又不追求名校,可以考虑兰亭盛荟近期入市的楼王。

  

  当然,如果没购房名额又想投资,那只能选择商业项目了,比如公寓。

  珠江国际公馆位于海珠区,属于区府板块,步行15分钟可到8号线中大站,距离未来11号线逸景路站大约150米;同时紧靠内环路、东晓南路、新港西路等主干道,15分钟车程内可到达珠江新城和琶洲互联网基地。

  

  珠江国际公馆区位图

  项目占地20万㎡,总建筑面积达90万㎡,由纺织专业市场、写字楼、甲级写字楼、四星级商务酒店等物业形态整合而成。

  整体上,分三期开发,一期产品已经全部售罄,二期是个独栋公寓,33层,8梯32户,6.8元/平/月物业,现楼出售,户型涵盖45-90平单位,带精装,带家私家电,可以拎包入住,均价33000-35000元/平,东向单位170万/套,西向单位155-160万/套,利率上浮25%左右。

  二期产品首次开盘是在2017年9月份,当时均价28000元/平,目前5-17楼基本售罄;18-29层在售;30-33为层项目自持,已经喆啡酒店管理,并已投入使用。

  其三期规划1栋46层写字楼,6层商业广场,1栋公寓(南北向),但整个三期产品暂无推售时间节点。

  

  珠江国际公馆沙盘图

  

  珠江国际公馆样板间实景图

  珠江国际公馆正处于中大纺织批发市场核心,紧靠广州国际轻纺城(目前亚洲单体建筑面积最大的现代化纺织品批发市场),这一片区聚集N多个体户、小老板、前来拿货的外地人员,所以公寓的出租率较高。

  闲时,一房一厅单位280元/晚;超高峰期可高达580元/晚。如果以月来算,大约4000-4500元/月。但若仅靠租金,公寓投资回报率并不算高。

  往期回顾:

  第1期:

  广州这个区,在粤港澳大湾区中被提名14次

  第2期:

  6万+的广钢新城还要涨!今日芳村刚需还高攀得起吗?

  第3期:

  拿着600万,在白云不知道买哪里?这种房只能卖给富二代!

  第4期:

  花都房价也要破4字头?这两年究竟经历了什么

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