带看火爆！深圳楼市新一轮暴涨，一触即发？

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利率持续下调+大湾区规划出台+深圳楼市被压抑已久……在诸多因素的发酵下，近期深圳“房价即将大涨”声音再起，由此也牵动着市场那根无比敏感的神经。

撰文｜前线小分队

3月，是深圳楼市一个敏感的时间点。去年年底至今，深圳楼市利好不断。

先是年前多家银行首套房贷利率由上浮15%，下调至上浮10%。元宵节前一天，大湾区规划出台，去年楼市“731新政”后的悲观情绪一扫而空，赴深置业热情空前高涨。

三月春江水暖鸭先知，有中介2月底一天的带看量，就已超过1万，而今年1月全月的带看量也才10万。

到了上周，深圳楼市再次迎来利好：多家银行首套房贷款利率调至5%，二套房贷款降至10%，购房成本大大降低。

二手房市场带看量火热，房价是否即将大涨，牵动着民众那根最敏感的神经。有自媒体甚至放言：目前的深圳楼市，已经嗨翻了天。

△有自媒体称，深圳楼市已经嗨翻天

目前深圳楼市是否真的嗨翻了天？靠主观判断空口无凭不行，带看量也说明不了问题，成交价格和成交量才是关键。

深圳楼市是否真的进入新一轮上涨周期？没有调查，就没有发言权。

上周，我们选择了南山、宝安一些二手房小区实地调研，希望本文对你理解当下市场有所帮助。

01南山四盘：带看量上升，小户型成交好

前线小分队踩盘从南山后海片区的蔚蓝海岸三期开始，之后走访了宝能太古城南北区、雅仕荔景苑和诺德假日花园。

在蔚蓝海岸三期，3月小区带看量比年前高出很多，但小区放盘量一直不高，目前只有二十多套在挂，户型及挂牌价和去年基本一致，遇到一些急于卖房的业主，价格还可以谈。

以该小区最小户型83.53平的两房为例，年前1月份业主的挂牌价是880万，但因为急于换房，之后又主动降到了870万，如果和业主谈的好，850万成交也有可能。

在宝能太古城，近期带看量上升近四成，但业主挂牌价未变，只是议价空间略微缩小，只要是业主急卖，价格还是可以谈。

而在南油片区的刚需盘——雅仕荔景苑，情况则有所不同。因为小区小户型多、总价低，近期带看量提升的同时，成交量也较好，只要是正常市场价，基本都能很快卖掉。有业主见势出现惜售行为，目前小区在挂房源区区只有几套，但暂未出现明显涨价。

在前海明星楼盘——诺德假日花园（诺德国际），年后成交量明显上升，有中介门店本月初业绩，已经超过一月份一整个月。

带看量上，诺德假日花园比年前高出三倍。年后受市场回暖刺激，小区48平、66平小户型的业主，挂牌价比去年年底每平集体上涨5000元，年前80平700万就能成交的房子，现在要740万才能成交。

02宝安两盘：业主未提价，心态趋稳

在宝安，小分队先走访了两个小户型居多的刚需盘：卡罗社区和花样年花郡，随后走访了碧海片区的招商果岭。

在卡罗社区，目前放盘房源有二十多套，挂牌均价7万左右。大湾区规划出台后，卡罗社区业主曾集体调价，每平上涨3000-5000元不等，但近期挂牌价暂无明显变化，只是业主心态很稳。

以一室一厅47平的小户型为例，不急卖的业主挂牌价300多万，只愿让步一两万，议价空间可以忽略不计。

在花样年花郡，虽然在去年“731新政”后，小区二手房挂牌价在年前微跌一波，但年后很快回暖，但由于小户型居多、总价低，小区卖的一直都很火，近期成交量也比年前多出一倍，主要是在消化年前挂出的房子，成交周期缩短。

在碧海片区的招商果岭，目前在挂房源约60套。去年到现在，小区二手房挂牌价一直比较稳定，目前暂时未出现明显涨价，但议价空间极小，除非遇到极个别急等用钱的业主，才会出现笋盘，但一般很快就会卖出。

03短期内，深圳楼市暂无大涨可能

两天的实地探盘下来，给人最明显的感受是：

和去年年底相比，各个楼盘的带看量确实涨了不少，但大多数小区挂牌价较为平稳，个别小户型出现涨价行为。小户型多且学位较好的楼盘，因上车门槛低、学校好，成交量较好，价格也稍有上涨，但淘笋盘的可能性不是完全没有。

以上几个楼盘，虽无法完全代表深圳楼市现状，但管中窥豹，多少也能说明些问题。

在月初的全国“两会”上，政府工作报告虽未提“住房不炒”，但住建部部长在两会接受采访时重提"住房不炒"，政府“防止楼市大起大落”的核心目标依旧未变。

因此，短期深圳楼市并不存在大涨的政策基础，而本轮利率普降，更多的是防止楼市下跌拖累宏观经济。每年三四月，都是楼市的一个交易小高潮，近期深圳楼市带看量上升，个别小区价格小幅会暖，也在情理之中。

但是，本次利率下跌后信贷宽松信号明显，未来甚至有望回归基准利率，购房成本大为降低，加之深圳房价被压抑已久，湾区规划出台后，不少北方投资客赴深置业热情高涨。

虽然目前深圳楼市还看不到大涨迹象，但刚需购房者仍需密切关注市场动态。关于楼市的最新消息，我们也会第一时间在公众号里发出，敬请关注。