公司丨牵手平安不动产 五矿地产变调“进取”

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  中房报记者 翁晓琳丨深圳报道

  不甘心要做“小而美”的五矿地产正在默默发力。3月8日,五矿地产和平安不动产签署500亿元战略合作框架协议,深入推动股权融资工作,拓展多领域业务合作。

  对于具体合作模式,有接近平安不动产的人士对中国房地产报(微信ID:china-crb)记者表示:“平安不动产是作为不动产投资及资产管理平台签订战略协议,就是成为战略投资者,负责出钱,而房企负责出力。本身五矿地产也有资金需求,双方的合作是一拍即合。”

  选择了新的合作伙伴,也是其2015年和中冶置业进行战略重组、欲形成地产“航母”的新尝试。五矿地产在2017年年底提出了:2018年要达到150亿元,2020年达到400亿元,公司签约销售额年化增长要达到60%以上的业绩目标。

  3月14日,五矿地产华南区域公司收到惠州城际轨道实业有限公司发来的中标通知书,成功中标莞惠城际轨道惠州客运北站TOD二级开发项目,成为该项目二级开发合作方。此次中标也开启了五矿地产参与高铁新城建设的新模式。

  在五矿地产看来,未来的目标是可以实现的。五矿地产董事会主席何剑波对中国房地产报记者表示:“150亿元也不是多大数字,我们应该有更高的目标。房地产追求暴利的时代已经过去了,房企自身更重要的是竞争力。公司虽然本身规模不大,但是通过加快公司周转,加速去化库存,定的目标要更为进取。”

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  加快项目周转

  去年上半年五矿地产实现签约销售额28.12亿元人民币,签约销售面积18.7万平方米,平均签约售价15006元/平方米。三个数字相比前年同期,分别上升了1.99%、28.97%和下降了21.18%。

  但是28亿元的销售额在150亿元的目标中,完成率相当于只有18.75%。五矿地产方面给出的解释是:“根据销售计划,大部分开发项目将集中在下半年开盘预售。”

  按照五矿地产半年报披露的信息,广州万樾台、惠州五矿·哈施塔特、武汉万境水岸、武汉五矿·澜悦云玺、长沙五矿·沁园金城、南京浦口项目、南京五矿·澜悦方山等项目,都将进入预售环节。

  虽然五矿地产颇有信心,中国房地产报记者查阅了资料发现,其中5个项目从2018年7月到12月接连获取预售证,有的甚至还加推数次,但是武汉万境水岸、南京浦口项目还是未能按照计划在2018年上市。

  而这一后果也显示在了业绩中,据2月28日公告显示,经初步审阅本公司未经审核综合管理账目,截至2018年12月30日,收入预期下降约8%,主要由于交付物业的总楼面面积减少所致。

  “我们的销售目标一方面看市场这情况,一方面看资产情况。土地已经到了要销售的阶段,走正常开发节奏,如果不顺开发节奏推出来,会对公司产生滞后影响。根据开发量来看,正常会达到150亿元这个水平。”何剑波曾对中国房地产报记者指出。

  何剑波还透露了:“目前开发周期是拿地后5个月开工,12个月开盘,30个月交楼。这是标准。有的项目比较复杂,周边得有配套有出路,这些会延误。”

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  土地获取要更积极

  目前摆在五矿地产面前的难题除了销售达不到预期外,还有项目获取较慢。去年上半年,其在公开市场拿地数目为零。

  对此,五矿方面的解释是:“虽然上半年内先后参与了多个一线城市及核心二线城市地块的土地竞拍活动,并参与了香港地块的投标,但鉴于当前较为动荡的土地市场环境,公司决定采取较为审慎的投资原则,出价并不十分进取,故未成功投得地块。”

  截至2018年6月30日,五矿地产旗下20个房地产发展项目,分布北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、惠州、佛山、广州及香港等11个城市,合共可开发土地储备总楼面面积约为425万平方米。相比2017年末386万平方米,仅增加了39万平方米。

  进入下半年后,五矿地产拿地则变得较为积极,相继在武汉、南京、广州等地拿地。查看拿地方面,不难发现,五矿地产加大了在长三角以及珠三角的投资,尤其是一线及核心二线城市。

  以广州为例,上一次拿地还是2016年,2018年不到两个月的时间,五矿地产相继砸下10.9亿元竞得茅岗路地块、22.47亿元竞得长岭居地块,又以2.16亿元投资白云区一宗地块。

  花费35亿元在广州拿地,有接近五矿地产的人士对中国房地产报记者透露:“目前公司十分看重粤港澳大湾区的规划,加大广州的投资,也是希望能扩大在湾区的布局。”

  据半年报披露,其已经进入了广州、佛山、惠州、香港。据中国房地产报记者了解,五矿地产已经悄然在深圳布局,只是项目还未对外披露。

  按照五地产矿的计划,要动用150亿元购买100万平方米土地储备,但是五矿地产2017年的销售额也堪堪过80亿元。

  “150亿元是总投资额,有些地会合作拿。我们自己出资到不了150亿元,会根据具体项目具体来谈。我们怎么拿好的地,一个要把握好市场周期,还有一个要选择区域。除了招拍挂,还要和政府合作项目,包括城建开发,产城融合,特色小镇,也有一些项目在推进中。”何剑波解释称。

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  发挥融资优势

  五矿地产在销售规模上并不能算是前列,但是在债务管控方面,尤其是其借贷成本,依旧领先于行业大多数房企。去年上半年借贷成本保持在约4.26%,比2017年的3.81%略有增加,处于较低水平。

  截至2018年6月30日,五矿地产的现金及银行存款(不包括受限制现金及银行存款)为43.57亿港元,整体财务状况稳健,负债率为66.3%,净负债率为57.8%,借款总额也进一步下降,达到了140.81港元。

  2018年整年都偏紧的融资环境下,五矿地产为了谋求发展,除了过去使用过的融资方式如美元债、银行贷款和内地的开发贷,还增加了引进合作者、发行资产支持票据业务。

  据悉,去年9月底,五矿地产获得储架式发行供应链融资资产支持票据(ABN)额度50亿元,而首期发行的1.55亿元也是国内首单央企房地产企业发行的供应链ABN产品。

  而今年3月,五矿地产与平安不动产签署500亿元战略合作框架协议,双方称将深入推动股权融资工作。

  值得注意的是,选择平安不动产,五矿地产也再次强调了地产和金融的调同关系。按照此前何剑波所言,“和中冶置业地产方面还没有具体计划要整合。首先做的是业务协同,不管是地产和地产,还是地产和金融。从协同抓起,整合会得到很好的效果。”

  对于并购,五矿地产也一直积极寻找机会,“一个行业内,中国的房地产市场那么大不可能几家巨无霸在玩。市场还是有细分。房地产行业还有区域化的特点,特别是中小房地产企业要有自己的优势。”何剑波表示。

  (此文刊于中国房地产报3月18日09版 责任编辑 徐妍 )

  流程编辑:刘凯

  审读:戴士潮

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