“清退房、团购房、内部房” 北京开发商限竞房去化大战 | 楼市炮

文 | 张心梦

“新盘，清退出一套低面积、低总价的热销房源，9层，面积135.63平米，三居室，一口价1399万，其他房源都是1600万以上。”这样的消息在最近的北京房产中介朋友圈时有出现。

市场下行期，“清退房源”总是格外多。

房源清退，本意是原本购入房源的客户、因资金短缺无法正常交易，此时，开发商就会把房源拿出来，正常销售给有需求的客户。

如今在北京楼市，“清退房源”被开发商和各个渠道销售赋予了另一种含义——降价走量。“类似说法还有团购房源、内部房源”，一位业内人士介绍。

实际上，在限竞房持续供应的助力下，加上严格的限购、限贷政策，一向被认为不愁卖的北京新房库存高企。

合硕机构首席分析师郭毅透露，从库存去化周期来看，限竞房在8个月销售周期中的签约总面积为73万平方米，已供应未成交的面积达到249万平方米，按此推算，目前库存限竞房的静态去化周期长达82个月。

此外，有11宗限竞房地块出让于2017年，时间最早的一宗地块拿地迄今已有两年，但仍未上市销售。

甚至，有媒体由此得出结论，“刚需友好型房产，限竞房都不好卖了，说明北京没有刚需了。”

北京限竞房市场的现状，是楼市调控下整体房地产市场的缩影。

从恒大降价到众多房企被曝裁员，万科的“活下去”到“收敛聚焦”，市场的收缩直接影响到房企战略。

不过一个值得关注的现象是，与民企的“捉襟见肘，危机四伏”相比，央企的步伐就显得从容的多。

2月25日，北京土地市场迎来了春节后的“首拍”，中海壕掷44.4亿元，竞得大兴瀛海镇限竞房地块。有媒体统计，2018年，北京市场的中海限竞房项目已经揽金百亿元。

签约率低 “新词”背后的尴尬遇冷

在“2018年度中国媒体十大新词语”榜单中，限竞房榜上有名。

官方对其的解释是，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房被称为限竞房，这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

2017年，北京市开始推出“限竞房”，通过限竞房出让的地块，未来新房的最高售价和销售均价已有明确规定。

近两年，受土地持续供应的推动，限竞房在北京新房市场迅速成为主流。中原地产研究中心统计数据显示，过去3年，北京合计出让95宗商品房住宅地块。

其中，限竞房地块达92宗（截止2月下旬），合计规划的商品房建筑面积851万平方米，累计投资约5000亿元。

截至目前，按照土地面积计算，北京限竞房已供应300万平方米，还有590万平方米等待入市。

预计2019年全年入市的限竞房有望超过6万套。

（图为限竞房地块大全 ）

数据支持-严肃买房报告

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自入市以来，限竞房多被外界贴以“面积小、价格低”的标签，但大量的供应并没有带来可观的销量，此外，产品的同质化进一步加剧了市场竞争的激烈程度。

数据显示，经过3年的土地出让，目前已供应限竞房约300万平方米，预计2019年约6万套限竞房入市。从签约情况看，目前网签率整体不足20%。

中原地产首席分析师张大伟表示，即使有个别（限竞房）项目热销，但整体市场依然萧条，限竞房项目已经普遍性降价10%左右；开盘能去化30%-40%就已经是及格，如果能卖掉一半，就可谓优秀。可以预见的是，其中大多数项目将面临亏损。

“限竞房一般拿到房本5年后才能卖出，而且交房时间一般比普通商品房晚一年，换房时间成本太高了。”一位北京购房者说出了限竞房面临的另一个“尴尬”局面。

不过，也不是所有限竞房都处境艰难，位置优越，价格较低的限竞房项目依旧受到购房人的追捧。

大兴瀛海府开盘当天194套房源售罄、万科七橡墅，即使远在房山周口店，远离市区，但凭借两万多均价，开盘仅用了一小时就被抢光。

（图片来源：严肃买房报告）

去化大战 开发商贴身肉搏

土地供应决定新房供应，由于城市发展和土地规划，北京土地市场供应呈现极强地域性，因此新房销售也出现了不同开发商之间，甚至同一开发商、不同项目之间的“贴身肉搏”。

数据显示，从区域供应看，大兴区限竞房项目数量最多，其次为房山，海淀区位居第三。

以海淀山后区域为例，即将入市的限房价项目有四个，山屿湖、翡翠云图、西山锦绣府、和紫郡蘭园。

另外大兴黄村板块也拥有颐璟万和、金地悦风华和金悦府项目。

万科曾对其北京限竞房项目区位特点进行概括，基本可分为，城区洼地、环境资源型、别墅区、城市科技区。

在产品设计雷同，开盘时间接近的背景下，房企运用各类“降价抢跑”的手段就不足为奇了。

“当天选房，1%折扣优惠”、“赠送精装修”、有的直接在政府规定的最高价格基础上宣布降价。甚至有媒体预测，北京市限竞房项目已经普遍性降价10%左右。

另外，在共有产权房、二手房的夹击下，甚至有“购房专家”给出建议“今年限竞房竞争会非常激烈，大家可以慢慢挑，不用着急。”

（图片来自网络）

对于开发商的去化策略，郭毅指出，有限的市场需求下，开发商现阶段若想加快销售，或需尝试用价格和产品杠杆去撬动需求。

“首先从产品上下功夫，把产品做到位，根据需求进行差异化竞争；其次看价格松动空间，要让客户感到项目价值可期。如果这两方面没有空间，开发商将面临被动的市场局面。”

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