6万+的广钢新城还要涨!今日芳村刚需还高攀得起吗?

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  百盘探春 广州西:荔湾

  粤港澳大湾区总体规划出炉,广州位于黄金中轴线,稳居大湾区核心C位,到底广州11区中谁将脱颖而出?什么楼盘最具“钱途”?网易房产新年百盘探春为你揭秘!第2期:广州西部——荔湾!

  回顾:第一期:大湾区宠团南沙有盘怒涨4千/平

  

  2019年广州的楼市“小阳春”似乎要比往常来得早一点。

  2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文发布,楼市迎来第一把火;

  2月28日,天河区国际金融城临江地块以限定最高楼面价3.7万元/平+55%的自持结果成交,市场一片哗然!

  市场乐观派认为,3.17楼市新政即将满两周年,很快将有大量获得资格的购房者进场,因此,这把火会越烧越旺。

  2月最后一天,荔湾区广钢新城再度挂牌一宗宅地。虽地块条件一般,但起拍的折合楼面价已达2.8万元/平,再度引发市场热议。

  

  ▲广钢新城挂牌土地位置图(来源:中原研究发展部)

  粤港澳大湾区利好官宣,荔湾区楼市走势如何?昔日作为市区新房置业性价比较高的广州西部,如今刚需门槛是多少?市区土拍热,楼盘会借势涨价吗?这一期楼市探春,买买君重点走访了荔湾区的广钢新城、滘口和大坦沙等重点置业板块,给大家带来最新的市况。

  置业门槛

  芳村新房全线破4万/平 地铁两房360万起步

  统计显示,荔湾区珠江以西(芳村、大坦沙等),目前主要在售的新房多达十余个。但这里已经没有报价低于4万元/平的新房了。

  而市场关注热度最高的广钢新城板块,绝大部分楼盘报价在5万元/平价格线上下。即使是最便宜毛坯价也要4.2万/平起步,定位较高的也早已超6万+。

  

  ▲航拍今日芳村

  由于地铁五号线可直达珠江新城CBD的优势,沿线新房如新世界凯粤湾、悦江尚品和凯德双桥8号等楼盘的关注度较高。单价4万出头起步的预算可拥现成地铁、学位和园林小区的新房,可谓是市区置业性价比较高的楼盘。

  而这三个项目在售的最小面积的户型为约80-84平的两房,悦江尚品和凯德双桥8号的两房总价约360万起步,新世界凯粤湾则约370万起步。

  3盘PK

  各有优势,追加预算买小三房性价比更高!

  论地铁距离,凯德双桥8号优势最明显,项目门口就是双地铁交汇的坦尾站,但总价最低的单位朝西北,且非常靠近珠江大桥和地铁隧道出入口,交通噪音将有较大的影响;

  论景观,悦江尚品在售的两房虽不能享一线珠江美景,不过小区规模较大,享有园林景观和临近小区幼儿园,楼层居住密度较低,居住的舒适度较高,两房朝南且准现楼发售,自住也是不错的选择;

  论学位,十余年成熟大盘新世界凯粤湾优势最明显,家门口就有优质幼儿园和百年培正名校学位,业主小孩更可优先直升四中,现楼发售。

  

  ▲悦江上品A区园林实景图

  

  ▲新世界凯粤湾园林实景图

  当然,如果预算允许,买买君更推荐大家看看小三房。如新世界凯粤湾的90平小三房,客厅开间3.7米,有100平三房的居住质感,虽然朝北,不过仍能做到南北通风对流,现在还有特价单位,总价约390万起步,仅比两房多20万!感觉性价比更高。

  

  ▲新世界凯粤湾90平小三房客厅样板间实景图

  凯德双桥8号的91平的小三房,可以望江,该户型朝东南,带有较宽敞的景观阳台设计,三个卧室的空间适中,比较舒适。这个小三房总价约410万左右,与最便宜的两房差价接近50万。一分价钱一分货,这个小三房比两房户型优胜不少,难怪差价也较大。

  

  ▲凯德双桥8号91平小三房户型图

  广钢新城

  优质大户型均价6.3万/平 有盘拟封盘调价

  整个荔湾的供货大粮仓、价格标杆和置业关注热度最高的板块,自然非广钢新城莫属。

  这里云集了大量的品牌品质新房,规划有大型的广钢公园、众多的教育配套以及基建配套,假以时日规划全数兑现,这里将成为整个芳村最优质的大型宜居板块。起(di)点(jia)这么高,自然产品价格也不低。

  随着省实落户,小学部拟今年9月正式开学,学校旁的豪宅华发中央公园更是备受关注。

  

  ▲省实小学部实景图

  拥有名校+一线南向公园景观+低密度的优势,华发中央公园成为目前报价居首的新盘。

  据了解,项目在售建面为92-168㎡三至四房,三房均价5.5万元/平,四房均价6.3万元/平。项目90%以上的产品为全南向户型,并以国际一线品牌交标。今年年底交楼。

  项目最低的置业门槛为92平的小三房,总价约510万/套起步。从样板间看,户型设计比较紧凑,厨房空间较小。

  报价方面,春节新年后产品价格约有1%到2%的涨幅。销售表示,目前整个楼盘去货量接近6成!

  

  ▲华发中央公园141平样板房

  目前广钢新城的新盘主要基本集中在南区。葛洲坝紫郡府和保利和光晨樾是较早推出的产品。保利和光晨樾目前在售130-152平复式大户型为主,均价50000-60000元/平;另外还有104平和125平平层单位,均价50000元/平。

  而就在保利219地王项目旁有两个新盘:保利碧桂园公园大道和保利东郡。

  保利碧桂园公园大道去年12月9日首次开盘,当时产品折后均价在4.6万-4.8万元/平之间。目前主要在售85-113平两至三房,均价48000元/平,低层单位43000元/平起。销售表示项目近期报价稳定,不过有可能3月份会有1%-2%的涨幅,具体有待公司确认后再公布。

  另外,年底全新盘保利东郡正式开放了全新的样板间,产品为97-103平的复式以及70-110平的平层单位,但由于新春过后集团调整了推货计划,目前并没有最新的开盘时间和参考价格。

  而就在金融城临江土地成交后,广钢新城北区的振业天颂项目表示,这个周末仍然维持原有的价格销售,但从周一起项目将会封盘调价。但具体调整幅度尚未公布。

  买买君总结

  房价未见暴涨,仍是置业时机

  多盘新春前后价格平稳 普遍涨幅约1%-2%

  实地走访得知,多数项目在售产品在春节前后价格相对平稳,新春期间也有推出一些一口价特价单位,这些单位价格会相对较“笋”。不过大部分单位都是正常销售,因此,价格还是比较平稳。

  粤港澳大湾区发展规划正式出台后,刚好也是春节假期结束后,项目的来访量确实是有明显的增加,不过来访客户中,自住需求型客户占比较多。单纯因为受大湾区规划出台而刺激的购买增长并不明显。

  买买君整理了走访的6个在售项目报价,发现这些项目的报价也比较平稳,普遍涨幅在1%-2%之间,未见暴涨。

  

  ▲荔湾区楼盘最新动态一览(来源:网易房产)

  不过,对比粤港澳大湾区利好官宣后市场相对冷静的表现。2月28日天河区国际金融城临江地块高价成交,且广钢新城南区宅地的挂牌,这两者对楼市的刺激来得更明显。

  

  ▲正在建设中的广钢新城南区

  值得关注的是,今年板块内的两大“地王”项目有望登场。分别是位于白鹅潭板块的临江地块,雅居乐华大物流地块项目,楼面价36773元/平,有消息称将于下半年登场;以及位于广钢新城南区的保利广钢219地块项目,楼面价高达41582元/平!这两个项目的登场会否进一步推高区域的房价水平?有待观察。

  从走访项目的报价看,户型越大,产品资源更优,价格更高。如果计划置换改善的买家,则需要承受更大的压力。买买君觉得,此类买家更需要适时出手。

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