头等仓访LOGOS中国COO蔡秋元：资本涌入，物流地产是泡沫还是风口

《头等仓物流大咖访谈录》
中国的物流行业发展至今已经细分出了合同物流、快递、快运、零担、专线等多种业态。为更好地了解各细分领域的发展现状，头等仓已开设一档专访栏目——《头等仓物流大咖访谈录》，探索他们的成功奥秘与精彩人生的同时，旨在通过采访各个物流细分领域的知名大咖，使读者们对物流的业态发展有更清晰的认知。

【头等仓物流大咖访谈录 04期】

澳大利亚乐歌集团（LOGOS）中国区首席运营官

——蔡秋元

• 主题：资本浪潮中的变与不变——中国物流地产开发行业现状与未来趋势

• 来源：头等仓，Vian；本文为原创，转载务必保留文中所有“头等仓”字样

• 提示：本文共3550字，阅读全文预计5分钟

（图片源于网络）

从上海环贸广场21楼的窗口望去，不远处的立交桥以日均205.6万辆的速度输送车辆通往各地。

交通是经济的大动脉，而物流在每时每秒地为世界各地输送着“新鲜血液”。道路、车辆、信息技术等多种要素支撑着庞大的物流体系的运作，而物流地产，则提供了货品存放的重要场所。

21楼窗内，几十个员工用英文、普通话、上海话以及键盘上敲出的字迹，交换着中国物流地产的信息。资本从世界各地流入，经由澳大利亚乐歌集团（LOGOS）中国区总部的这个专业团队，成为中国各个重点城市中的高端物流设施。

作为一家定位为“亚太地区的行业专家”的物流地产开发运营企业，乐歌在澳大利亚、中国、新加坡、印度尼西亚、印度和新西兰等国家有大量投资，截至目前乐歌中国区团队的物流地产运作规模达到120万平方米（含在建项目），在2019年年底还将突破200万平方米。

本期头等仓有幸邀请到澳大利亚乐歌集团（LOGOS）中国区首席运营官（COO）蔡秋元先生，聊一聊在房地产发展增速放缓的情况下，大量资本涌入物流地产的原因，以及新技术、新竞争环境下物流地产开发行业的现状与未来趋势。

（澳大利亚乐歌集团（LOGOS）中国区COO蔡秋元先生）

现状：资本汇集，需求稳增，持续发力的物流地产

头等仓Vian：随着中国物流业的高速发展，中国物流地产行业水涨船高，除开物流发展推动的因素，你认为大量资本涌入物流地产领域最主要的原因是什么？

蔡秋元：宏观来说，物流地产是地产的一个分支。地产分为住宅地产、工业地产、商业（零售）地产和综合类用地四种性质，而工业地产又分为厂房、仓库和工业研发楼宇等。

地产投资在资产配置过程中会根据市场容量、发展潜力进行一定的种类配比以达到最佳收益。就目前的运营成熟度、收益等各方面来说，物流地产的表现都非常不错。

我最近看到的一组数据，2018年全球零售地产募集资金为20-30亿美元，而物流地产基金募集达到了 150亿美元。在收益率上，甲A级办公楼只有3.5%-4%，而甲A级物流地产能达到5%-5.5%。

高收益吸引更多资本的涌入，资本涌入增加了成熟物业的流动性，而流动性增加进一步带动了更多开发商、内资、国有企业等进入开发环节。

头等仓Vian：目前中国交通网络的日趋完善、物流技术的日新月异，物流效率的提高在一定程度上减少了对仓库的依赖程度，而资本涌入物流地产行业必定会增加供给，需求减少的同时供给增多，这是否会导致存储区域面积过剩的现象？

蔡秋元：短期内并不会出现面积过剩的情况。

一方面，投资的一线城市在仓储面积上总体仍处于短缺状态，且逐年呈现人口净流入、消费总量上升的趋势，这些城市物流基础设施稀缺的现状会长期维持。正因为供应相对紧缺，技术的更新为两者之间建立起平衡。稀缺程度倒逼技术的革新，但需求本身还可以有序稳定发展。

另一方面，工业用地的改造升级、城市化动拆迁仍旧为物流仓储产品的更新换代提供机遇，市场对于高规格的现代化仓储物流设施仍旧有较高的需求。

头等仓Vian：当下中国市场新增的物流地产项目以标准库为主，中国很少在物流地产定制化产品上有突破与创新，对于这点您怎么看？

蔡秋元：中国很少物流地产定制化产品，主要原因有4个方面：

• 从市场外部环境来看，中国经济发展太快，企业的外部环境不可预测性太多，因此大家都很少以定制项目作为企业未来10年的需求发展，一般只解决1-2年的需求；

• 从投资方的角度来看，投资人更倾向于接受通用性比较强的商业模式和设计方案，一般也比较少接受大幅度的革命性创新；

• 从项目建设来看，政府对工业仓储土地开发有严格的时间要求，定制化产品的交付时间、建设成本等受限太多；

• 从客户需求来看，电商、终端企业、第三方物流公司，总体对建筑的需求变化并不明显。开发标准库，客户后续按需改造的成本也不会太高。

头等仓Vian：除开竞争日渐激烈，您认为物流地产开发这个行业在当下中国的发展瓶颈何在？

蔡秋元：虽然经济增速放缓、贸易战的不确定性加大，但目前在中国这个行业的发展瓶颈并非来自于经济环境，而在于政策与管理日趋严格。

现代物流地产为中国整体的经济升级起了非常大的作用，并且让每一寸土地都得到高效利用。希望相关部门优化税收等方面的准入机制，让物流地产开发向更积极、更健康的方向发展。

未来：高效运作，细节优化，浪潮中的变与不变

头等仓Vian：随着更多资本方、开发商涌入，物流地产开发运作行业竞争日益增大，在这个领域是否也会出现一家独大的局面？

蔡秋元：各个项目区位的不可复制性，决定了物流地产是一个分散型的行业。它不会像互联网、家电或者其他行业那样出现“Winner takes all”的寡头情况，无论在美国、澳洲还是中国，同一时期内都会存在多个较为成功的玩家。

头等仓Vian：技术的升级换代通常是推动行业进步的重要因素，技术进步是否会颠覆物流地产开发这个行业？“智慧园区”这种新模式的兴起是否会代替现有盈利模式？

蔡秋元：短期内技术的革新还无法颠覆房地产行业，即便是在办公行业已经有了 "WeWork" 这样的互联网+办公的巨头，传统的办公楼市场的空间依旧存在。

虽然部分开发商也在进行“智慧园区”的尝试，在短期之内是优化物业管理服务的手段，但通过流量计费的方式来替代现有的租金收入的盈利模式的可能性不大。归根到底，投资人投的是房地产而非物流企业。

头等仓Vian：物流智能化是大势所趋，单从产品设计方面，项目开发是否会有大幅度变化？

蔡秋元：任何开发项目都要满足消防、规划指标的要求。本身限制了产品进行大幅度的更替，所有的开发商都只能在层高、周转半径、装卸效率以及节能设施等细节上做优化，符合快进快出的运作需要。

头等仓Vian：为了更好地应对竞争，物流地产开发企业该如何让自身的产品更有竞争力？

蔡秋元：与客户的双向互动，是优化产品设计的重要举措。乐歌定期会对客户进行问卷调查，搜集客户问题并倾听客户评价，所以无论是在物业品质，还是在客户服务、团队支持、物业管理等方面，大多数客户对乐歌的评价都是满意和特别满意。

另外，企业只有坚持自身的定位、不断打造符合市场需求的产品才能稳步前行。从澳大利亚拓展到中国，再到新加坡、印度等国家，乐歌始终坚持“亚太地区的行业专家”的清晰定位，不保守、不冒进，明确客户需求、布局核心城市的同时，提升产品施工质量、应用绿色环保等先进技术进行项目开发运营，致力于打造让投资者、使用者都满意的优质产品。

头等仓Vian：相较于其他外资集团，乐歌的物流地产运作优势在哪里？

蔡秋元：充足的资金支持、成熟的业务运营、高效的团队协作，都是市场对于乐歌的品牌感知。

• 在资金方面，近年来的贸易壁垒、外汇管制加强导致的资本流动受影响，但乐歌的股东方和合作投资方拥有雄厚的资本背景，资金充足；

• 在业务运营方面，乐歌在中国的物流地产项目达到了95%以上的整体出租率，运作规模达到120万平方米（含在建项目），在2019年年底还将突破200万平方米；

• 在团队协作方面，50人左右的团队运作着近10亿美金的资产，投资、租赁以及经营管理有高效专业的人才负责。

头等仓Vian：布局核心城市是确保产品收益率的关键因素，地产开发商在项目开发选址时，对于核心城市的判断标准应该是什么？

蔡秋元：因为乐歌主要是开发满足社会零售需求的的现代化物流地产，所以还是会尽可能地选择消费能力高的城市开发项目以降低投资风险。

项目选址时考核的主要因素还是社会零售总额、人口规模变化、人均可支配收入等统计数据。所以从这个角度来说，未来开发的核心城市仍旧是京津冀、长三角、珠三角以及一些重点的二三线城市。

头等仓Vian：前段时间国家也发布了《国家物流枢纽布局与建设规划》，综合考虑政策、物流市场，您认为未来最具潜力的物流城市会是哪几个？

蔡秋元：《规划》从某种层面上来说更多是针对大宗物资货运而制定的，从这个角度来说，最有潜力的物流城市必然是国家交通主干道的汇集地。如郑州、武汉等城市，这些城市基础设施完善，铁路、公路网络四通八达，航空货运发展也日渐成熟，承载能力和辐射半径都将大幅增长。

总结

资本汇集，需求稳增，物流地产投资运营领域仍有较大发展空间。资本、技术并不能颠覆传统的物流地产，“智慧园区”等新模式的探索也只是优化物业管理服务的手段。

中国物流地产市场积极正向增长，物流地产开发运营企业只有立足于客户利益与需求，高效运作团队、优化产品细节，才能打造出属于自己的竞争优势。

《头等仓物流大咖访谈录》将继续带领大家深入更多物流大咖的世界，探索他们的成功奥秘与精彩人生的同时，让大家对物流的业态发展有更清晰的认知。

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