住建部拟规定以套内面积交易住宅 专家:住房单价或在短期内上升

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  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

  令购房者苦之久矣的“公摊”,如今有望成为历史。

  日前,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中包括一项《住宅项目规范(征求意见稿)》,在“使用维护”章节第六条提到,住宅建筑应以套内实使用面积进行交易。

  现行房屋测量规范中,套内建筑面积与公摊面积之和构成了一套商品房的建筑面积。我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。在现实当中,开发商普遍以建筑面积计算价格。不过,国际通行的房屋交易计价单位多为套内面积,所见即所得。

  易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者指出,这一转变与2018年关于“公摊面积”的争议是有很大关系的。公摊面积只是辅助设施,购房者买房是主要参考的还是居住面积。按照套内面积购房,可以打消购房者的顾虑,避免公摊面积争议引起的维权事件。

  减少开发商灰色利益

  此前,国内已经有城市率先实行了这一规定。

  2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。如开发商不按这一计价依据销售,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%——10%的罚款。

  张大伟认为,这一政策的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。从全国看,一二线城市相对规范,公摊系数在15-25%直接,而很多不规范的城市升值有超过30%的住宅公摊系数。

  不过他认为,此次住建部发布的规范,只是一个工程建设规范的征求意见稿,距离正式文件还很遥远。即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

  并且,这一政策主要影响的是期房销售,让购房者产生价格幻觉。例如,北京一套最近入市的商品房住宅,套内面积是141平米,但增加公摊后就变成了173.7平米,多出了18%的面积公摊,单价也从套内的10.8万变成了8.8万,降低了19%。

  “房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,基本如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20-25%。”张大伟指出。

  短期内账面单价或上涨

  然而,取消“公摊”是否能令购房者得到价格上的实惠,受访专家大多都持较悲观的态度。

  严跃进提醒,如果不能确定公摊面积的成本谁来承担、谁来分散,开发商势必会转嫁公摊面积的成本到套内面积上,很可能发生涨价,这是需要警惕的。

  “羊毛出在羊身上。”张大伟指出,从房地产发展角度看,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,原来很多偷面积的办法不能用了,实际市场上得房率是越来越低的。这种情况下,按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的。

  因此,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。公摊面积即使不计入面积价格,开发商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对《华夏时报》记者表示,用套内面积计价,虽然总价没变,但是账面单价会上涨,短期内对房价上涨会有助推作用。并且,若新规在全国大范围落地,开发商或会趁此机会再对房价进行一波炒作。

  责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

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