办理住房贷款前，一定弄清利率问题，这里给你简要介绍一下

买房是人生一件大事情，然而全款买房的人并不多，大部分人都是通过房贷购买的，那么如何与银行打交道，特别是第一次想贷款买房的人都有些摸不着头绪，有很多不明白但又不知问些什么，这是因为专业术语的障碍以及对政策的不明白，为了帮助大家解除房贷中的问题，今天在这里编写几篇短文解释一下银行术语概念及各家银行共性的政策。

关于利率及上浮的概念

基准利率是指人民银行公布的利率，上浮或下浮是商业银行在人行公布利率基础上上浮或下浮的一定比率，这个比率由人行确定最高上限，具体比例由商业银行根据实际情况自行确定。执行利率是指上浮或下浮或不浮动，最终向客户计收利息的利率。

住房贷款执行的利率，每个时期或每个楼盘不尽相同，国家不调控楼市、楼市比较淡时，一般采取下浮或不浮动，其他情况一般上浮。至于楼盘之间执行的利率不同，是跟银行内部权限、定价政策有关，至于银行是怎么考虑的，客户是没必要了解的。

关于上浮或下浮的计算问题

上浮是在人行基准利率上加上浮动比例部分，如基准利率为4.9%，上浮10%，那么执行利率=4.9%+（4.9%×10%）=5.39%。

下浮就是在人行基准利率基础尚减去下浮部分，按上述算法，其执行利率就是4.41%。

在实际中是通过合并同类项后进行计算的，如上浮10%，执行利率=4.9%×1.1，上浮20%，执行利率=4.9%×1.2，以此类推。下浮10%，执行利率=4.9%×0.9，下浮20%，执行利率=4.9%×0.8。

关于利率的其他问题

虽然同一楼盘各家银行执行利率基本一致，但对于其他特殊情况下，有一些不同的要求，如果你不注意，往往你会无形中支付很多利息。

对二套房贷款利率各家银行基本一致，问题是界定二套房的标准略有不同，这需要弄清楚；对房屋面积大小有差别执行利率的可能，这也需要事先打听清楚；对不同的首付款比例是否差别对待，对单身是否区别等等，应该逐行咨询。

最好的办法是先问银行该楼盘对外宣传的执行利率是多少，然后拿出你的资料，再问你的贷款执行利率多少。

在这里你一定要问执行利率是多少，上浮比是多少，因为执行利率是基准利率加上浮，是对你最终计息的利率。

基准利率不论人行什么时候公布变化，房贷一般是每年一月一日改变一次，而上浮比例一般是不再变化，一直到还清为止。

关于利率话语权问题

除人总行外基础利率谁也没权利改变，但执行利率是各家银行制定的，但针对个人客户来讲一般是没有讨价还价能力的，虽然签订借款合同是双方达成的协议，但对于利率这个涉及银行盈利的重要要素，银行统筹考虑定价，不会松口的，因此作为个人客户是没有话语权的，除非在银行之间竞争条件下，开发商在选择银行时是有一定的话语权，但这需要按层级审批。当然合作楼盘的不同银行之间有可能利率不一样，你在同一家银行选择不了利率，你可以选择利率低的银行，但这种情况很少，不过你买房贷款时可咨询一下。