“能承其重,必戴王冠”:辩证看待房企高负债

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  西方谚语说,欲戴王冠,必承其重;这句话,想必2018年冲击千亿俱乐部的房地产企业最心有戚戚。

  在长期被质疑高负债的舆论声音里,还是有很多企业完成了突围,一手抓周转、一手降负债率,能承受高负债之重的房企,无一例外都成为第一阵营的种子选手。

  以“房企 高负债”为关键词,在搜索引擎能搜到359万个结果,排在第一页的,几乎都是“四面楚歌”这样触目惊心的词汇,能为高负债进行理性分析的几乎绝迹;

  事实上,在过去五年的任何一个时间点,进行同样的搜索,结果基本如是。

  对于房地产行业的高负债,舆论从未停止过担忧。就在这样的舆论环境中,走在资金链悬崖边的房企们还是完成了集中度的快速上升,一批玩转高负债的房企脱颖而出。

  一样的高负债,不一样的玩法,成为龙头房企与掉队房企的试金石。

  高负债应该结合周期来看

  牛市加杠杆高歌猛进,此时高负债率是良药。

  2015-2017年的这轮楼市大牛市中,房企排名格局发生了翻天覆地的变化。能不能顺周期、加杠杆,成为战略上的首选项。贴着“爱拼才会赢”标签的闽系房企,是大赢家。

  以泰禾集团为例,2017年,是泰禾融资力度最大的一年,通过银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债、境外融资、资产证券化等多元化、低利率的融资手段,获得1211亿元融资。

  以事后诸葛亮的眼光来看,这无疑是抓住了难得的窗口期。因为,2018年,资金面空前紧张,融资难度以及利率急速攀升。

  大量低成本现金,为项目开发和公司发展奠定了坚实基础。在这样的牛市周期里,高负债率,是开发企业起跳的助力器。

  2016年、2017年,泰禾集团的负债率分别为82.40%、87.83%,尽管屡屡被质疑负债过高,但由于楼市销售火热,泰禾集团的销售规模呈现成倍增长,分别达到408亿元、1007亿,同比增长147%,成功迈入千亿俱乐部。

  这个周期,玩转高杠杆的,都是目前房企中的大白马:如恒大、如融创。用足了杠杆,抢占了先机,把一些过于谨慎裹足不前的老牌房企甩在身后。

  2018年,情况又不一样了。新一轮周期来了。

  在全社会降杠杆的背景下,泰禾、恒大、融创、华夏幸福都选择了主动降杠杆,谋求稳健发展,加快周转,缩短开盘周期,促进回款,有的还引入新的资本方,增强资本实力,降低负债率。如泰禾集团2018年三季报显示,其负债率为84.78%,成功降至行业警戒线以内,降杠杆已见成效。

  尤其值得一提的是,泰禾集团这一类A股上市房企,其资产端的土地价值,只能以原值计算;而港股上市的房企,土地可以按照公允值计算。两种不同的计算方式,让A股上市房企的负债率更具含金量。

  回到土地市场,逆周期操作是王道。

  2016年以前,泰禾集团频繁出现在公开市场拿地,抢下不少优质地块;2016年之后,泰禾土地拓展全面转入到以并购为主的阶段,90%都是通过合作并购,土地成本只有公开市场的一半甚至1/3。通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险,缩短项目开发周期,快速扩张公司土地储备规模。

  克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示,泰禾集团以7775亿元位列第10,以6609亿元权益货值位列第9。

  在所有上榜企业中,值得注意的是,泰禾的总土储排名要高于目前的销售排名,报告认为,土储上积累的优势,会成为后续业绩增长的有力武器,意味着未来企业规模的成长性、空间性巨大。

  这样的高负债率,是积累后发优势,资本市场看得到。

  由于在2018年取得的销售业绩以及前述充足的货值储备,金融机构充分认可,融资渠道畅通,这一年以来,泰禾各种融资手段频发,仅上半年,泰禾申报发行的125.5亿融资产品就取得主管部门无异议函。三季度以来,泰禾又获证监会批准非公开发行面值不超过55亿元的公司债券。第一期15亿元成功发行,时隔一月后,第二期15亿元也成功发行,且票面利率较第一期下降100bp,成本下降显著。10月和11月又先后两次获得上海银行和广大信托的授信,共计400亿元。

  最近的消息是,2019年1月28日,泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议,建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案,融资总金额100亿元人民币。

  2008~2016年,美国前十大建筑开发商集中度从20%左右不断升至28.7%,与之相伴的是,美国龙头开发商平均估值从6.8倍上升至15.8倍。有鉴于此,有分析师提出,虽然中国房地产“前十强”的行业集中度已达到27.9%,但行业集中度有望进一步提升,中国地产股估值也有望升至16倍。

  这个视角来看,规模决定房企生死。拿到千亿、甚至前20强入场券的房企,其资源集聚能力将进一步提升,而资本市场对它的估值也将进一步抬升。为了这个目标,加不加杠杆、是不是要科学地提高负债率,答案显而易见。

  下一个周期,怎样负债才科学

  说到周期,风水轮流转,下一个周期,机会在哪里?怎么高负债才合理?

  答案在于战略布局。

  近日,社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》称,2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下,未来各线城市房地产市场将延续分化。其中,三四线城市仍存去化压力,整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。

  关键词:一二线城市。

  岁末年初,有两个城市发展的新闻引发广泛关注:

  “莱芜并入济南”,完成城市扩容,增加济南在山东的竞争力,原本在全国省会城市中首位度极低的济南,怒刷了一波存在感;

  1月10日,广州放宽人才落户的条件,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

  做强省会、做大都市圈的政策意图已经非常明显;

  再说大基建。最近一个月,发改委批复的几个基建项目投资额就达到了11099亿元,其中大部分都是地铁建设,而且不少是跨城市跨省的地铁快线。

  能承接这些项目的,需要满足GDP3000亿以上、市区人口达300万以上的硬条件。

  砍掉地方小城市的地铁、加大一线城市及一线城市都市圈的基建,这样的政策取舍非常明显。

  回到房地产市场,当其他城市还挣扎在二手房中介门店关门大量裁员的泥潭中,上海和深圳的二手房已经悄悄回暖,成交量开始放大。2019年开年以来,北京二手房成交也已小幅升温。

  为什么?一线城市的基本面好,这是共识;经过这一轮行情的洗礼,一二线城市的主城区基本都没了新房,市场已经到了补库存的时候。

  “2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下,市场成交量将低位回升,而回调压力集中在三四线城市。”克而瑞的分析认为。

  从政策层面来看,在“因城施政”分类调控基调下,二线城市政策松绑预期最强烈,预计强二线城市房价坚挺,有望保持小幅微增态势。另一方面,三四线城市房价上涨动力不足,结构性分化会更为显著。

  回到房企竞争层面,在上一轮牛市周期中,深耕三四线的部分房企实现了大跃进式的业绩突破,而下一轮周期中,重点布局一二线城市的房企,机会来了。

  以泰禾为例,目前在全国共布局32个城市。拥有土地储备26块,待开发土地面积539.55万平米,待开发计容建面约498.08万平米;在建项目51个,土地面积683.4万平米,计容建面约1348.27万平米;在售项目57个。

  从所布局的区域来看,目前泰禾业务主要分布在以一二线核心城市为主的32座城市,围绕以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓。

  2016至2017年期间,泰禾新增项目大多位于一二线城市,且土地成本平均为6000元/平方米。这些土地储备让泰禾“心中不慌”,即便因大量拿地带来了账面上较高的负债率,但由于城市核心地块更容易变现,因此实际风险并不高。

  “一二线核心城市市场需求大、抗风险能力强的特点,保障了公司业务规模持续稳定地扩张”,券商认为。

  如果用高负债,换来与“京津冀协同发展”、“一带一路”、“自贸区”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合的优质土地资产,这样的高负债究竟福兮祸兮?在一线房企重新聚焦一二线城市的切换时点,这样的布局,能否说明企业的前瞻眼光?

  一切有待市场给出答案。

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